東森國際地產是不動產顧問公司，不辦理簽證業務。簽證與外資規定調整頻繁，請以澳洲官方當期公告為準，並洽移民署許可的移民業者或澳洲註冊移民代理。
「在澳洲買房可以移民嗎」這一題的答案是不行，而且比不行更複雜一點——澳洲不但沒有購房移民制度，還對外國人購屋設了好幾道限制。這兩件事要一起理解。
購屋不構成任何居留路徑
澳洲的移民制度以技術、家庭、雇主擔保與投資類為主，沒有一條路徑以購置住宅為資格基礎。持有澳洲不動產不會延長你的停留期限，也不會在任何簽證申請中構成單獨的加分事由。
相反的，外國人購屋還有額外限制
第一，需向外資審查機關申請核准並支付申請費，費用依物件價格分級。第二，多數情況下外國買方被限制購買新建住宅，而非既有的中古屋——這直接縮小了你的可選範圍。第三，各州對外國買方課徵附加印花稅，並在持有期間課徵土地稅附加。這三項加起來，外國買方的取得與持有成本明顯高於本地買方。
身分改變會改變你的購屋條件
這是兩者之間唯一真實的連結：取得澳洲的永久居留身分之後，購屋不再需要外資審查，也不適用外國買方的附加稅，可選範圍與成本結構都會改變。這代表一個實際的規劃問題——如果你的移民規劃在可見的時間內會完成，先取得身分再置產，成本差距通常相當可觀。
臨時居留身分的中間狀態
持有臨時簽證的人（例如學生、工作簽證持有人）在購屋上有其特殊規定，可能可購買自住用的既有住宅但有條件與期限限制。這一類的規定細節多，應在購買前向專業人士確認自己的身分適用哪一套。
那麼，什麼情況下適合現在就買？
如果你沒有移民規劃、純粹以資產配置或子女就學期間居住為目的，那就以外國買方的條件規劃：接受新建住宅的限制、把外資審查費與附加稅算進總投入、並分州比較（因為附加稅由各州自訂，差距可能大於 suburb 之間的價差）。如果你有明確的移民規劃且時程在可見範圍內，那麼把置產排在身分之後，通常是更划算的順序。最不建議的是為了「順便取得身分」而買房——那個連結並不存在，而你付出的是實實在在的附加稅。
先買還是等身分：用假設數字算出平衡點
常聽到的說法是，移民時程在可見範圍內時，先取得身分再置產通常較划算。但通常不等於每個人都適用，比較好的做法是把兩種順序的成本差距算出來。以下為假設數字，只用來說明計算方式，各項稅率、費用與等待時間都以你的實際條件為準。
假設你看中的物件價格為 900,000 澳幣，以外國買方身分現在購買，需多付附加印花稅 72,000 澳幣（假設稅率 8%）、外國投資審查申請費 15,000 澳幣；另外在取得身分前的 3 年內，每年多付土地稅附加 6,000 澳幣，合計 18,000 澳幣。現在就買的額外成本約為 105,000 澳幣。
反過來，若等 3 年取得身分後再買，風險是房價在這段期間上漲。105,000 澳幣約為物件價格的 11.7%，也就是說，只有當你預期等待期間房價的累計漲幅明顯超過這個比例，現在就買才比較划算。這個平衡點還要再考慮身分取得時間的不確定性：等待越久、時程越不確定，提早購買所累積的附加成本就越高。
先買一間投資房，可能讓你失去首購優惠
比較先買與後買時，還有一個常被忽略的因素：首購優惠。澳洲各州對首次購屋者多有補助或印花稅減免，申請條件通常包括具備公民或永久居民身分、購買後在一定期間內自住，以及過去未曾在澳洲擁有住宅。
這代表如果你先以外國人身分買了一間投資房，日後取得身分、要買自住房時，可能已經不符合首購資格。優惠的內容與條件各州不同，也會調整，請以物件所在州稅務機關的公告為準；但在決定順序之前，至少要把這項潛在差異列入比較。
反過來說，如果你的長期目標是移民後在澳洲自住，把第一次購屋留到身分取得之後，可能同時避開外國買方附加稅、又保留首購優惠，兩者加總的差距值得認真試算。
身分沒有如期取得時，兩種順序的後果
移民申請可能延誤，也可能不如預期。規劃時除了算成功的情境，也要看身分沒有如期取得時，兩種順序各會留下什麼：
| 情境 | 先以外國人身分購買 | 先等身分再購買 |
|---|---|---|
| 身分延後取得 | 土地稅附加持續發生，持有成本逐年累積 | 繼續租屋，置產時間往後延，可能錯過價格時機 |
| 身分無法取得 | 以外國屋主身分長期持有，需遵守空置等相關規定，也可能決定出售 | 重新評估是否以外國人身分購買，或改為其他配置 |
| 持臨時簽證期間已購屋 | 簽證到期或離境時，可能面臨核准條件中的處分義務 | 不適用 |
| 已投入的不可回收成本 | 附加印花稅與審查費已經付出 | 主要是等待期間的租金支出 |
如果最壞情況下的結果是你無法接受的，例如被迫在不利時點出售，那麼即使平衡點試算看起來划算，也應該重新考慮購買時機。
等待身分期間，可以先做的置產準備
選擇先等身分，不代表這段時間什麼都不做。下列準備在身分取得前就能進行，等條件到位時可以更快進場：
- 鎖定區域並建立觀察紀錄：選定少數幾個目標區域，定期記錄同類物件的成交價、租金與上架時間，累積自己的行情判斷。
- 累積當地收入與信用紀錄：若已在澳洲工作，穩定的就業紀錄與良好的帳戶往來，日後申請房貸時較有利。
- 先租屋體驗生活圈：在目標區域租屋，實際感受通勤、學校與生活機能，比看資料更準確。
- 規劃資金的流動性：預計用於置產的資金，配置在需要時能及時動用的地方，並預先安排從台灣匯出的時程。
- 預先了解身分取得後的條件：例如各州對首次購屋者的優惠是否有居住或身分要求，取得身分後自己是否符合。
這些準備做得越完整，身分一確定就能直接進入出價與貸款程序，不必再從頭研究市場，也比較不會因為急著進場而在價格或物件條件上妥協。
常見問題
在澳洲買房可以移民嗎？
不能。澳洲沒有以購置住宅為資格基礎的居留路徑，持有不動產也不構成任何簽證申請的加分事由。
外國人只能買新成屋嗎？
多數情況下外國買方被限制購買新建住宅。持臨時簽證者有其特殊規定，應依自身身分向專業人士確認適用規則。
拿到永居後買房差在哪？
不再需要外資審查、不適用外國買方的附加印花稅與土地稅附加，可選範圍與成本結構都會改變，差距通常可觀。