澳洲的購屋流程與台灣差異最大的一點是「交換合約」：一旦交換，契約即生效且訂金不易取回。外國買方還要多走一道審查程序，時程上必須先預留。
步驟一：確認你的買方身分
永久居民與公民比照本地買方；非居民與多數臨時簽證持有人需先向外國投資審查機關申請核准，且通常限於新建物件。這一步決定你接下來能看哪些物件，必須最先釐清。
步驟二：申請外國投資核准
核准是按物件申請的，需支付申請費且有審查時間。實務上有兩種做法：先取得特定物件的核准，或申請具條件的預先核准後再找符合條件的標的。無論哪種，都要把審查時間納入出價時程。
步驟三：貸款預審
非居民可承作的銀行與產品較少、成數較低，且需提供海外收入證明與外幣收入的換算文件。建議在看屋前就完成預審，確認可負擔的價格區間。
步驟四：看屋與盡職調查
取得該物件的產權文件與社區規約，確認分區、有無規劃限制、以及（公寓類）管理費與修繕基金狀況。中古屋另建議做建物與蟲害檢查。
步驟五：出價與交換合約
澳洲有私人議價與拍賣兩種方式。拍賣成交通常當場交換合約且無冷靜期；私人議價則可能有短暫冷靜期。交換時支付訂金，此時契約已生效，反悔的代價很高。
步驟六：結算前的準備
完成貸款正式核准、安排資金匯入、辦理保險，並在結算前進行最後檢視，確認物件現況與合約相符。外國買方還需備妥印花稅附加的繳納安排。
步驟七：結算與過戶
於約定日完成尾款支付與所有權移轉，取得鑰匙。之後依規定辦理土地稅登錄，若為出租用途則需安排租賃管理並開始申報租金所得。
外國買方最容易低估的是哪一項？
是時間。外國投資核准與非居民貸款的審查都比本地買方久，但澳洲的合約結算日是固定的，逾期會產生違約利息甚至沒收訂金。所以正確的順序是先把核准與貸款預審辦好，再去出價，而不是看中物件才開始跑程序。
常見問題
拍賣成交可以反悔嗎？
拍賣成交通常當場交換合約且無冷靜期，反悔會有沒收訂金等後果，參與前務必完成所有準備。
外國買方只能買新成屋嗎？
非居民多被限制於新建物件，臨時簽證持有人購買自住中古屋另有條件與離境後的處分義務，須以當期規定為準。
印花稅附加什麼時候繳？
依各州規定辦理，多在結算前後，購買前應確認標的所在州的繳納時點並納入資金安排。