在澳洲，「你能買什麼」由兩件事決定：物件的產權型態，以及你的身分。兩者要一起看才知道實際的選擇範圍。
自由產權（Freehold）
擁有土地與其上建物的完整權利，沒有年限。獨立屋、聯排與半獨立屋多屬此類。改建受地方規劃法規限制，但你對房產有完整控制權，維護責任也全在自己。
社區產權（Strata）
擁有建物中的特定單位，土地與公共部分由全體所有權人共有，由社區管理機構運作。公寓多屬此類。管理單純、可委外，但有持續的社區費用，且重大修繕時可能被特別徵收。
外國買方的核心限制：新建與中古
非居民通常需經外國投資審查核准，且多被限制於新建物件。臨時簽證持有人購買自住中古屋另有條件與離境後的處分義務。這一條限制的實際效果是：你能買的多半是公寓與新社區的聯排，市區的中古獨立屋通常不在範圍內。
各州規定必須分別確認
審查由聯邦層級辦理、全國一致，但稅費回到各州：印花稅的結構與外國買方附加、土地稅的起徵點與附加、以及租賃法規對房東與租客的保護程度，各州都不同。這些差異的量級往往大於同州內不同城市的價格差異。
產權型態如何影響你的選擇
若你人在台灣、希望管理可完全委外，社區產權的公寓較實際——維護由社區處理，你只需委託租賃管理。自由產權的獨立屋土地成分高、租期長，但屋頂漏水這類事情不會等你，必須有可靠的在地管理，而這筆費用要先算進收益率。
先確認州別還是先確認產權？
先州別。因為稅費結構與租賃法規是州級的，它們直接改變你的總持有成本與出租時的權利義務。實務做法是先用兩三個州的外國買方稅費做一次總成本試算，挑出成本可接受的州，再在該州內看產權型態與物件。反過來做，很容易先愛上一個物件，才發現那一州的附加稅讓整筆帳不成立。
Freehold 與 Strata 之外的澳洲房產產權型態
多數物件屬於自由產權或社區產權，但在搜尋物件時，你還可能遇到另外幾種型態。它們在融資、轉售與管理上各有限制，看到時要先停下來確認：
| 產權型態 | 你實際擁有的是什麼 | 常見於 | 外國買方要注意 |
|---|---|---|---|
| Community title | 自己的地塊或單位，加上大型社區共有設施的持分 | 有道路、公園或會所的大型新社區 | 可能有社區與分層兩層管理費，社區規約也可能限制建物外觀與用途 |
| Company title | 持有大樓所屬公司的股份，以股份取得特定單位的使用權 | 部分城市的老公寓 | 買賣與出租常需公司董事會同意，銀行願意承作的貸款也較少 |
| Leasehold | 一段期間的土地使用權，而非永久所有權 | 首都領地的住宅土地、部分特殊開發案 | 要確認剩餘年期、續約條件與每年是否有租金負擔 |
遇到這些型態並不代表不能買，而是同樣的價格背後，你取得的權利範圍與日後的處分彈性不同。在比較物件時，應把產權型態列為和價格同等重要的欄位。
澳洲房產的產權查詢：登記資料上要看什麼
澳洲各州採用以登記為準的土地登記制度，登記簿上的紀錄就是權利的依據，因此簽約前的產權查詢（title search）非常關鍵。這份查詢通常由律師或產權移轉師向該州的土地登記機關申請，拿到後至少要確認以下幾項：
- 登記所有權人：是否與合約上的賣方一致；若賣方是公司或信託，要確認簽約人是否有權代表。
- 抵押權：目前設定了哪些貸款抵押，結算時是否會全數塗銷。
- 警示登記（caveat）：是否有第三人主張權利而登記的警示，結算前必須處理完畢。
- 地役權與限制條款：例如排水管線通過、通行權或建築限制，會影響你日後的使用與改建。
社區產權的公寓，除了個別單位的登記資料，還要一併查看分層計畫，確認你買的單位範圍、車位與儲藏室是否包含在產權之內，或只是使用權。
產權查詢最好做兩次：簽約前一次，結算前再做一次，確認從簽約到交屋這段期間沒有新增抵押或警示登記。律師通常會在結算前進行最終查詢，你可以主動詢問是否已經完成，以及查詢結果有沒有變化。
外國買方能買的「新建物件」怎麼界定
前面提到非居民多被限制於新建物件，但「新建」在審查實務上有它的定義，不是單純看屋齡。一般而言，新建住宅指尚未出售過、也未被長期入住的住宅，預售物件與剛完工由開發商直接出售的單位都屬此類。
- 開發商的豁免證明：部分開發案由開發商事先向主管機關取得證明，讓外國買方購買該案單位時不必逐案申請核准，但買方仍要負擔州的附加稅費。
- 空地：外國人購買住宅用空地，通常須在規定期限內完成興建，未依期限興建可能被要求處分。
- 拆除重建：購買中古住宅並拆除重建、增加住宅數量的計畫，在特定條件下可能獲得核准，但審查較嚴格。
近年聯邦政府對外國人購買中古住宅的限制持續收緊，實際適用範圍請以外國投資審查委員會（FIRB）的最新公告為準。
在銷售資料上看到標示「適合外國買方」或類似字樣時，不要直接當成保證。請賣方提供對應的證明文件，並由你的律師確認證明是否涵蓋你要買的那一戶、是否仍在有效期間內，以及你本人的身分是否落在它的適用範圍。
確認物件是否在你可購買範圍的五個步驟
- 先確認自己的身分屬於哪一類：澳洲公民、永久居民、持臨時簽證居住在澳洲，或完全不在澳洲居住，不同身分適用的規則不同。
- 確認物件類型：預售、新完工、中古或空地，並向賣方仲介問清楚物件是否曾經出售或出租過。
- 詢問開發商或賣方是否持有外國買方相關的豁免證明，若有，請律師確認證明的適用範圍與期限。
- 確認產權型態與查詢結果，排除有警示登記、特殊限制條款或需董事會同意的物件。
- 把州別的附加印花稅與土地稅附加加進試算，確認這個物件在你的預算內仍然成立，再進入出價階段。
這五個步驟可以在看房前就先做完大半，能大幅減少你花時間看了喜歡的物件，最後卻因為身分或產權問題不能買的情況。
常見問題
外國人只能買新成屋嗎？
非居民多被限制於新建物件，臨時簽證持有人購買自住中古屋另有條件與離境後的處分義務。
Freehold 和 Strata 差在哪？
前者擁有土地與建物的完整權利、維護自負；後者擁有特定單位、土地共有，管理由社區處理但有持續費用。
該先選州還是先選物件？
先選州。稅費結構與租賃法規是州級的，差異量級往往大於同州內不同城市的價格差異。
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