澳洲不是一個統一的房地產市場，而是幾個各自立法的州級市場。同一件事在不同州的規定可能完全不同，這是評估時最需要先建立的認知。
州別立法造成的三個差異
第一是印花稅的稅率結構與外國買方附加的比例。第二是土地稅的起徵點、稅率與外國買方的附加。第三是租賃法規——租約期限、租金調整的限制、以及終止租約的程序，各州對房東與租客的保護程度不同。買在哪一州，這三件事就跟著哪一州。
全國一致的是外國投資審查
外國買方的購買核准由聯邦層級的機關審查，這一層是全國一致的：需申請、需付費、且多被限制於新建物件。但核准之後要繳的稅，回到州的規定。
拍賣制度的影響
澳洲的住宅交易有相當比例透過公開拍賣完成。拍賣成交通常當場交換合約且無冷靜期，也就是說你必須在舉牌之前就完成所有盡職調查與貸款準備。這對海外買方是實質門檻，也是很多人選擇私人議價方式的原因。
供給端的結構特徵
主要都會區的新建供給以公寓為主，且集中在特定區域，這使得外國買方（多被限制於新建物件）的選擇高度集中，同型競爭激烈。獨立屋的供給則多在外環成長區。
需求端的兩股力量
一是人口成長（含移民）帶來的長期住宅需求，二是利率與信貸條件對購買力的短期影響。前者支撐長期，後者主導波動，兩者不應混為一談。
該先選州還是先選城市？
先選州。因為稅費結構、租賃法規與外國買方附加是州級的，它們會直接改變你的總持有成本與出租時的權利義務——這些差異的量級，往往大於同一州內不同城市的價格差異。實務做法是先用兩到三個州的外國買方稅費結構做一次總成本試算，挑出成本結構可接受的州，再在該州內比較城市與區段。反過來做，很容易愛上一個物件之後才發現那一州的附加稅讓整筆帳不成立。
常見問題
各州的稅費差很多嗎？
差異明顯。印花稅結構、土地稅起徵點與外國買方附加都由各州自行規定，會直接改變總持有成本。
拍賣成交可以先驗屋嗎？
應在參與拍賣前完成所有檢查與貸款準備，因為拍賣成交通常當場交換合約且無冷靜期。
外國投資審查是各州不同嗎？
審查由聯邦層級機關辦理、全國一致，但核准後要繳的稅費回到各州規定。