各州稅率、起徵點與附加比例會調整，本文僅說明費用的組成結構，實際金額請以當期官方規定與你的律師、稅務顧問意見為準。
取得階段一：外國投資審查
非居民購屋通常需申請核准並支付申請費，費用依物件價格分級。核准是按物件申請的，若你出價多次未成，這筆費用可能重複發生（實務上另有預先核准的做法可降低此風險）。
取得階段二：印花稅與外國買方附加
基本印花稅採級距計算；外國買方在多數州另有附加，比例各州不同。若名下已有其他住宅（包含海外的），部分州可能再疊加。三層加總後，總稅負與本地首購者差距明顯。
取得階段三：律師與查冊費用
合約審閱、產權調查與各項查冊。中古屋另建議做建物與蟲害檢查。這些是必要程序，不應為了省費用而簡化。
持有階段一：土地稅與外國買方附加
各州的土地稅有起徵點與級距，而外國買方多有每年的附加。這是逐年發生的支出，且會隨土地價值評定而變動，是長期持有成本中最容易被低估的一項。
持有階段二：社區費用與市政費
公寓的社區費用（含日常運作與資本基金）、市政費、水費與保險。社區費用依設施等級差異很大，設施豐富的社區金額可觀。
持有階段三：管理與空置準備
租賃管理費按租金比例收取，另有租客替換時的招租費用。空置準備則建議每年提列一定比例的租金收入。
把這些加起來之後，收益率長什麼樣？
分母要用「成交價＋審查費＋印花稅（含附加）＋律師與檢查費用」，分子要用「年租金 × 預估出租率 − 土地稅（含附加）− 社區費用 − 市政費與保險 − 管理費 − 空置準備」。還原後的數字與銷售資料上的總收益率通常差距不小，而外國買方的差距又比本地買方更大——因為印花稅附加墊高了分母、土地稅附加壓低了分子。這張表算出來，你才知道這筆投資實際上是什麼。
用假設數字還原一次澳洲置產的淨收益率
前文列出了還原收益率的分子與分母。實際代入數字跑一次，最能看出銷售資料上的收益率和你真正拿到的差多少。以下為假設數字，只用來說明計算方式，各項稅費與租金請以實際物件的資料為準。
| 項目 | 假設金額（澳幣） |
|---|---|
| 成交價 | 700,000 |
| 外國投資審查申請費 | 14,000 |
| 印花稅（含外國買方附加） | 80,000 |
| 律師與檢查費用 | 6,000 |
| 年租金（滿租） | 36,400 |
| 土地稅（含附加）、社區費用、市政費與保險、管理費、空置準備合計 | 18,500 |
分母是成交價加上取得費用，共 800,000 澳幣。分子先以 95% 出租率計算年租金，得到 34,580 澳幣，再扣掉 18,500 澳幣的年度支出，剩下 16,080 澳幣。淨收益率約為 2.0%，而銷售資料上以年租金除以成交價算出的收益率是 5.2%。兩者的落差，就是外國買方評估澳洲置產時必須看清楚的部分。
比較不同物件時，請用同一套算法、同樣的出租率假設，各自還原一次淨收益率。只有在相同基準下，才看得出是物件本身比較好，還是只是銷售資料的算法比較樂觀。
稅後才是真正的報酬：兩地申報的機制
還原後的淨收益率仍是稅前數字。以外國人身分在澳洲收租，通常需要在澳洲申報租金所得，非居民的稅率結構與居民不同，一般也沒有居民享有的免稅額。可以扣除的費用常見包括貸款利息、土地稅、社區費用、管理費與維修，新建物件還可能有建物與設備的折舊扣除，實際可扣除項目請由澳洲的會計師判斷。
如果你是台灣的稅務居民，澳洲的租金所得在台灣也可能需要納入計算，例如海外所得在最低稅負制下的申報。兩地是否都需要繳稅、已在澳洲繳的稅能否扣抵，取決於你的身分與所得規模，建議同時諮詢兩地的稅務專業人士，把稅後現金流算出來再做決定。
持有期間的壓力測試：三個要預先模擬的情境
收益率試算只代表某一個時間點的狀況。持有期間，有幾個變數可能同時往不利的方向移動，買進前最好先模擬：
- 土地估值上調：土地稅與附加稅以土地價值計算，區域土地價值重新評定後，持有成本可能跟著上升，即使租金沒有變。
- 空置期拉長或租金下修：同區新案大量完工、或租客結構改變時，招租時間變長，出租率的假設要往下調。
- 貸款利率與匯率變動：有貸款的買方，變動利率上升會直接壓縮現金流；以台幣收入補貼時，澳幣升值也會增加實際負擔。
把每個情境各自調整一次，再把三者同時發生的情況算一次。如果在最壞的情況下你仍能負擔每月的支出，這筆投資的風險才在可承受範圍內。
用什麼名義持有，會影響稅費與日後傳承
澳洲置產在簽約前就要決定持有名義，之後再更改通常會產生新的印花稅等成本。常見的選擇與需要考慮的面向如下：
- 個人名義：結構最單純，租金所得與出售時的稅務都歸屬個人，適合單一投資人。
- 多人共同持有：澳洲的共有分為兩種，一種是共有人過世時由其他共有人取得其份額，另一種是各自持有份額、可以依遺囑分配。夫妻或家人共同購買時，選擇哪一種會直接影響日後的傳承安排。
- 公司或信託：可能有助於資產管理或傳承規劃，但結構較複雜、維持成本較高；若股東或受益人中有外國人，也可能被視為外國買方而適用附加稅。
持有名義牽涉澳洲與台灣兩地的稅務與繼承規定，建議在簽約前同時諮詢澳洲律師與台灣的稅務專業人士，把未來可能的贈與、繼承與出售情境一起考慮進去。
把出場成本算進整體報酬
澳洲置產的報酬，最後要在出售時才能結算。出售階段的費用包括仲介佣金與行銷費用、律師費用、可能的提前清償費用，以及資本利得稅。外國稅務居民出售時，還要留意買方預扣價款的規定，資金回到手上的時間可能比預期晚。
評估是否值得投資時，可以把取得成本、每年的淨現金流與預估的出場成本放在同一張表裡，算出整個持有期間的總報酬，而不是只看單一年度的收益率。持有期間越短，取得與出場成本占總報酬的比重越高，這也是外國買方通常較適合以中長期持有來規劃的原因。
常見問題
外國買方要多繳哪些稅？
取得階段有外國投資審查費與印花稅附加，持有階段多有每年的土地稅附加，各州比例不同且會調整。
土地稅附加為什麼重要？
它逐年發生且隨土地價值評定變動，是長期持有成本中最容易被低估的一項。
收益率該怎麼還原？
分母加上審查費與印花稅附加，分子扣除土地稅附加、社區費用、管理費與空置準備，才是可比較的數字。