澳洲房價的討論常停在「雪梨很貴、布里斯本比較便宜」這個層次。但對外國買家而言，標價只是成本的一部分——FIRB 費用與各州的外籍買家附加稅，會讓你的實際取得成本明顯高於本地買家。
外國買家必須先算的兩筆錢
一、FIRB 核准費。非居民與多數臨時簽證持有人購買住宅須先取得外國投資審查委員會核准並繳費，費用依物件價格分級，金額不低。關鍵是：每一次申請都要付，沒成交也不退。這代表你的出價策略必須更謹慎，不能抱著「先出價看看」的心態。
二、各州的外籍買家附加稅。多數州在一般印花稅之上，對外國買家課徵額外的印花稅附加；部分州另有土地稅附加。各州稅率與定義都不一樣，同樣的房價在不同州的總成本可以差很多。
州別差異不只是房價
比較不同城市時，要放在同一張表上的至少有四項：房價、印花稅（含外籍附加）、土地稅（含外籍附加）、以及市議會費與保險。房價較低的州，未必總持有成本較低。
另外要考慮租賃需求的結構：大城市的需求多元穩定；礦業或單一產業城市的租金可能很高，但與單一產業景氣高度連動，波動劇烈。
你能買什麼，決定你的價格區間
非居民外國人原則上只能購買新建住宅或未開發土地，不得購買既有中古住宅。這條規定直接限制了你的選擇範圍，而新建住宅通常帶有新屋溢價。
換句話說，你不能拿「中古屋的平均房價」來估算自己的預算，要看的是新案市場的價格。
拍賣制度下的出價
澳洲住宅有相當比例透過拍賣（Auction）成交。拍賣落槌即成立，通常沒有冷靜期、也不能附帶貸款或驗屋的條件。這代表所有的盡職調查、資金到位與 FIRB 核准，都必須在拍賣前完成。
對海外買家而言，這是實務上最容易出問題的環節——時程沒抓好，就只能放棄或違約。
算總成本的公式
取得總成本 ＝ 成交價 ＋ 印花稅（含外籍附加）＋ FIRB 費 ＋ 律師與過戶費 ＋ 驗屋費
年度持有成本 ＝ 市議會費 ＋ 土地稅（含外籍附加）＋ 保險 ＋ 管理費 ＋ 維護準備
用這兩個數字對照租金收入或自用價值，才是真實的比較基準。只看標價比較城市，一定會做出錯誤結論。
常見問題
外國人買澳洲房子要多繳多少？
至少兩筆：FIRB 核准費（依物件價格分級，未成交不退）與各州的外籍買家印花稅附加，部分州另有土地稅附加。各州規定不同。
澳洲哪一州買房成本最低？
不能只看房價。要把印花稅（含外籍附加）、土地稅、市議會費與保險一起放在同一張表比較，房價低的州未必總成本低。
澳洲拍賣買房有冷靜期嗎？
拍賣落槌即成立，通常沒有冷靜期，也不能附帶貸款或驗屋條件。所有盡職調查與 FIRB 核准都必須在拍賣前完成。