很多人把「移民澳洲」和「在澳洲買房」當成同一件事來規劃，結果在錯誤的順序上付出代價。實際上兩者是分開的制度：你的簽證身分決定你能買什麼樣的房子、要多繳多少稅，而買房本身並不會讓你取得居留資格。這一頁先把兩者的關係講清楚。
先說明立場：東森國際地產是不動產顧問公司，不是移民業務機構。簽證申請本身請洽領有內政部移民署許可的移民業者，或澳洲註冊移民代理（MARA）。本頁只處理「身分別如何影響不動產」這一段，以及置產的規劃順序。
澳洲移民的三條主要路徑
澳洲的永久居留路徑大致分三類：技術類（依年齡、學歷、英語能力、工作經驗與職業清單計分）、雇主擔保類（由澳洲雇主提名特定職位）、以及商業與投資類（針對企業主與投資人，近年制度調整幅度最大）。另有家庭團聚等其他途徑。
要特別提醒：澳洲的簽證類別、計分門檻與職業清單變動非常頻繁，商業投資類近年更經歷結構性改制。網路上流傳的門檻數字經常已經失效，任何規劃都應以澳洲內政部當期公告與專業移民代理的意見為準。
關鍵分水嶺：你是不是永久居民
在不動產這一側，真正的分界只有一條——你是否持有永久居留權（PR）或公民身分：
- PR 或公民：購屋不受外國投資審查限制，可自由買賣既有中古住宅，印花稅與土地稅適用本地稅率。
- 臨時簽證持有人：受限較多，通常僅能在核准下購買一戶自住用途的既有住宅，且離開澳洲、簽證失效時須出售。
- 非居民外國人：原則上只能購買新建住宅或未開發土地，不得購買既有中古住宅。
這條線的影響非常實際：同樣一筆預算，PR 身分能挑的物件範圍遠大於外國人身分，而且成本結構完全不同。
外國人買澳洲房子，多出來的兩筆成本
一、FIRB 核准。非居民與多數臨時簽證持有人購買住宅，須先向外國投資審查委員會（FIRB）申請核准，並繳納申請費。費用依物件價格分級，金額不低，而且是每一次申請都要付——出價沒成交，這筆錢不會退。
二、各州的外籍買家附加稅。多數州對外國買家課徵額外的印花稅附加費，部分州另有土地稅附加費，而且各州稅率與定義都不一樣。這兩筆加起來，會顯著改變你的總持有成本與退場報酬。
規劃時的正確做法是：先確認身分別，再算總成本，最後才挑物件。順序反過來，很容易在簽約後才發現預算不足。
應該先移民還是先買房？
這題沒有標準答案，取決於你的時間軸與目的：
- 如果居留身分已在申請中且短期可期——等身分下來再買，通常能省下 FIRB 費用與外籍附加稅，可選物件也更多。
- 如果只是資產配置、沒有移居計畫——就用外國人身分規劃，鎖定新建住宅，把 FIRB 與附加稅直接算進取得成本，並確認退場時的買方範圍。
- 如果子女要赴澳就學——以房養學的安排要同時考慮持有期間的稅負、租賃管理，以及畢業後的處分規劃，不要只算學費省了多少。
另外提醒一個常見誤解：在澳洲買房不會因此取得居留資格。投資移民類別有其獨立的資格要件，與購置住宅不是同一件事。
我們能協助的部分
東森國際地產承襲東森房屋逾三十年不動產經驗，在澳洲提供物件評估、購置流程協助與跨境資產規劃顧問。我們不辦簽證，但可以在你的身分規劃確定後，把不動產這一段的成本、稅負與退場路徑算清楚，並協助與移民代理、會計師的作業銜接。
常見問題
在澳洲買房可以取得居留權嗎？
不行。購置住宅與居留資格是兩套獨立制度，買房本身不會產生任何簽證效果。投資移民類別有其獨立的資格要件，且近年制度調整幅度大，應洽專業移民代理確認。
外國人可以買澳洲的中古屋嗎？
原則上不行。非居民外國人通常僅能購買新建住宅或未開發土地；部分臨時簽證持有人可在核准下購買一戶自住用途的既有住宅，但簽證失效或離境時須出售。
FIRB 核准費用會退嗎？
不會。FIRB 申請費是每次申請都要繳納，即使最後沒有成交也不退還。因此出價策略與物件篩選要在申請前就想清楚。