雪梨公寓是外國買方最主要的選擇，而決定這筆投資好壞的，往往不是地段，而是這棟樓的社區財務與建物狀況。
Strata 是什麼
公寓的共有部分由社區管理機構（strata）運作，所有權人依持分繳納費用。費用通常分兩塊：日常運作的行政基金，與累積未來重大修繕的資本基金。買下單位，你就自動成為這個組織的一員，並承擔其決議的財務後果。
特別徵收：最大的隱藏風險
當建物需要大規模修繕而資本基金不足時，社區可決議向所有權人特別徵收。金額有時相當可觀，而且你無法拒絕。購買前務必索取社區的財務報表、會議紀錄與資本基金的計畫，確認有無預定的重大工程與基金缺口。
建物缺陷是必查項目
澳洲近年有若干關於高層公寓建物缺陷（結構、防水、外牆包覆材料）的案例，這類問題會直接影響貸款可行性與轉售。查核方式是要求提供該建物的檢查報告、以及社區會議紀錄中有無相關的討論或求償事項。
要索取的四份資料
合約草本（含產權與規劃資訊）、社區規約（能否出租、寵物、短租規定）、近年的財務報表與會議紀錄、以及建物檢查報告。這四份決定你的真實成本與風險，網路上的物件資料都沒有。
外國買方的選擇範圍
非居民多被限制於新建物件，這使得可選範圍集中在新建案。新建案的優點是設施新、缺陷責任期尚在；缺點是同期交屋量大、初期出租競爭激烈，且社區的管理品質與費用水準都還沒有歷史紀錄可查。
新建案看不到歷史資料，怎麼判斷？
看三件事替代。第一是開發商的過往案件——他們之前蓋的社區現在的管理狀況與有無缺陷爭議，這是可以查的。第二是預估的 strata 費用是否合理——設施越多費用越高，要求提供預估費率並與同區已完工的類似社區比較。第三是該區段未來兩年的交屋量，這決定你交屋後會面對多激烈的出租競爭。新建案的不確定性無法消除，但可以用開發商紀錄與區域供給這兩個外部資料來降低。
常見問題
Strata 費用包含什麼？
分為日常運作的行政基金與累積重大修繕的資本基金，設施越多費用越高，購買前應索取近年財務報表。
特別徵收是什麼？
建物需大規模修繕而資本基金不足時，社區可決議向所有權人額外徵收，金額可能可觀且無法拒絕。
新建案沒有歷史資料怎麼判斷？
看開發商過往案件的管理狀況與缺陷紀錄、預估費率與同區類似社區的比較、以及該區未來兩年的交屋量。