談澳洲房價，多數人會把雪梨與墨爾本放在一起講，但兩地的價格結構其實有系統性差異。理解差異的來源，比記住誰高誰低有用得多。
差異一：土地供給的彈性不同
雪梨受地形限制明顯，可開發的腹地較有限；墨爾本則有相對平坦且延伸的都會外圍，新開發區的供給彈性較大。這造成一個結構性結果：墨爾本的外圍供給較容易增加，對整體價格形成的壓力與雪梨不同。
差異二：產品組合不同
澳洲的統計通常把 house（含土地的獨棟或半獨棟）與 unit（公寓）分開計算，兩者的價格走勢可以背離。墨爾本的內城區有大量公寓供給，而中外環則以 house 為主。用「墨爾本房價」一個數字概括，等於把兩個不同的市場平均掉。比較時務必先確認是 house 還是 unit。
差異三：分區的邏輯
墨爾本大致可分為：CBD 與內城（公寓為主、學生與年輕專業人士）、內環的成熟住宅區（學區與生活機能成熟，house 單價最高的一段）、中環（家庭需求為主）、以及外環的新開發區（土地面積大、單價低、供給持續增加）。判斷價格要落到 suburb 層級，而不是用整個都會區。
價格以外，外國買方要多負擔的項目
外國人購置澳洲住宅需經外資審查並支付申請費，且各州對外國買方另有印花稅附加與可能的土地稅附加。此外多數情況下外國買方被限制購買新建住宅而非既有中古屋。這些規定會直接改變你的可選範圍與總成本，且各州不同，必須逐州確認。
墨爾本和雪梨，該選哪一個？
如果目的是自住或長期居住，答案取決於工作、學區與生活偏好，價格只是其中一項。如果目的是投資，兩地的取捨很清楚：雪梨的土地稀缺性較強、單價高、收益率低但抗跌；墨爾本的供給彈性大、入手門檻相對友善、但外環的新供給會持續稀釋。務實的建議是，無論選哪一個都不要買在「供給持續增加的外環新開發區」，除非你有明確的自住需求——因為那裡的競爭對手不只是其他二手屋，還包括建商源源不絕的新案，而新案在稅務與外資規定上往往還比你的二手屋更好賣。
常見問題
外國人在澳洲只能買新成屋嗎？
多數情況下外國買方被限制購買新建住宅，且需經外資審查並支付申請費。實際規定請以澳洲官方當期公告為準。
house 和 unit 的價格為什麼不同步？
兩者的供給彈性與買方族群不同，走勢可以背離。比較房價時應先確認統計對象是哪一類，不要用整體平均判斷。
墨爾本外環的房子便宜值得買嗎？
外環供給持續增加，新案會與二手屋競爭。除非有明確自住需求，否則應把供給稀釋的影響納入評估。