墨爾本的價格分布呈現明顯的環狀結構，而外國買方能買的又只是其中一部分。兩件事要一起看。
內城區：公寓供給密集
商業區與周邊的高層公寓，租客以學生、年輕專業工作者與外派人員為主。這一區的新建供給多，同型物件競爭激烈，租金上行空間有限，但流動性與租客來源穩定。外國買方的選擇多集中在這一層。
中環住宅區：學區與交通定價
以家庭自住需求為主，價格高度受學區評價與火車、電車路線影響。土地成分較高，長期價值支撐較好，但外國買方多被限制於新建物件，這一區的中古獨立屋通常不在可購範圍。
外環與成長區：新開發為主
大量新建住宅與新社區，總價較友善，外國買方可購買的新建案多在這一層。風險是供給集中——同期完工的量大時，租金與轉售都會受壓，且公共設施與交通的成熟度需要時間。
外國買方的三層限制
第一，通常需向外國投資審查機關申請核准，並支付申請費。第二，多被限制於新建物件。第三，維多利亞州對外國買方有印花稅附加，且名下有其他住宅時可能再疊加，另有每年的土地稅附加。這三項加總後，總成本與本地買方差距明顯。
學區的影響與代價
熱門公立學校的招生範圍會明顯反映在房價上。若你沒有就學需求，可以用學區作為代價換取較低的價格，但要接受二手買方族群相對縮小。
外國買方在墨爾本該優先看什麼？
先確認可購範圍，再看價格。實務上你的選項大致落在內城公寓與外環新建案兩類，而這兩類的風險剛好相反：內城是同型競爭激烈、租金難漲；外環是供給集中、租客來源尚未成熟。選擇的依據應該是「哪一種風險你比較能承受」——內城的空置期短但收益率低，外環的帳面收益率好但空置風險高且出場較慢。先回答這一題，再去比較個別建案。
常見問題
外國人可以買墨爾本的中古屋嗎？
非居民多被限制於新建物件，臨時簽證持有人購買自住中古屋另有條件，須以當期規定與核准內容為準。
維多利亞州的附加稅有哪些？
常見包含外國買方的印花稅附加與每年的土地稅附加，名下有其他住宅時可能再疊加，應以當期規定確認。
內城公寓和外環新案怎麼選？
風險型態相反：內城競爭激烈但空置期短，外環帳面收益率好但供給集中且出場較慢，依你能承受的風險選擇。