澳洲對外國人購屋沒有禁止，但有審查與限制。所謂的「條件」，是身分、資金與物件三方面能不能對得上。
身分面：你屬於哪一類買方
公民與永久居民比照本地買方，可自由選擇新成屋或中古屋，無需審查也無附加稅。臨時簽證持有人可申請購買自住用的中古屋，但有條件且離境後有處分義務。非居民則需審查核准，且多被限制於新建物件。第一步是確認自己在哪一類——這決定你能看什麼。
資金面：三個時點都要有錢
第一個時點是交換合約時的訂金；第二個是結算日的尾款、印花稅（含附加）與各項費用；第三個是交屋後的年度持有成本（土地稅含附加、社區費用、市政費、保險）。建議以「成交價＋取得階段費用＋一年份持有成本」作為準備下限。
資金面：貸款要先確認
非居民可承作的銀行與產品較少、成數較低，且需提供本國收入與資產證明、有時需在澳洲開戶。開戶本身就需要時間，建議與看屋同步進行。務必在出價前完成預審——澳洲的結算日是固定的，逾期會有違約後果。
物件面：三項確認
第一，這個物件是否在你的可購買範圍（新建或中古）。第二，產權型態與（公寓類）社區的財務狀況與有無建物缺陷爭議。第三，規劃資訊——該地段有無會影響你的規劃限制或開發計畫。
時程面：外國買方最容易低估的一項
外國投資核准與非居民貸款的審查都比本地買方久，但合約的結算日是明確的。正確的順序是先取得核准（或預先核准）與貸款預審，再去出價，而不是看中物件才開始跑程序。
沒有澳洲身分，置產會不會很不划算？
會比本地買方貴，但不是不可行——關鍵在於你要以外國買方的完整成本結構來評估，而不是用一般的稅率試算後才發現差距。實務上的判斷是：把三層稅費與年度附加算進去之後，這個物件的淨收益率你還能不能接受。可以，就是合理的投資；不行，那該調整的是標的價格帶或市場選擇，而不是期待「以後拿到身分再說」——因為那筆附加稅在你買的當下就已經付出去了。
用假設數字跑一次資金準備下限
前文建議以成交價加上取得階段費用、再加一年份持有成本，作為資金準備的下限。以下為假設數字，只用來說明計算方式，各項稅費的實際稅率與金額請以物件所在州的規定與專業人士報價為準。
| 項目 | 假設金額（澳幣） |
|---|---|
| 成交價 | 800,000 |
| 一般印花稅 | 30,000 |
| 外國買方印花稅附加（假設稅率 8%） | 64,000 |
| 外國投資審查申請費 | 15,000 |
| 律師、檢查與其他取得費用 | 5,000 |
| 一年份持有成本（土地稅含附加、管理費、市政費、保險） | 20,000 |
取得階段合計為 914,000 澳幣，加上一年份持有成本後，準備下限為 934,000 澳幣。若銀行核貸 480,000 澳幣，你需要自備的資金就是 454,000 澳幣，而且其中的訂金與稅費，必須在對應的時點以現金備妥，不能等貸款撥款後再付。
這個算法最常被忽略的，是稅費通常不在貸款成數之內。很多人只用成交價乘以自備比例來估算自有資金，到了結算前才發現少了一大筆稅費，只能臨時調度。
資金面的文件準備：開戶、匯款與資金來源
資金條件不只是有沒有錢，還包括錢能不能在期限內、以可被查證的方式抵達澳洲。購屋前通常要先處理三件事：
- 澳洲銀行帳戶：部分銀行接受非居民在抵澳前預先申請，但多半仍需完成身分驗證才能完整使用，開戶時程應該和看屋同步安排。
- 資金來源證明：銀行與律師在交易中都可能詢問資金來源，存款紀錄、出售資產的契約與完稅證明、薪資與租金收入紀錄，都應該事先整理。
- 台灣端匯出：大額結匯需依中央銀行的外匯申報規定辦理，跨國匯款也需要作業時間，訂金與尾款的匯出日期都要往前預留。
文件越早備齊，越不會在交換合約或結算前因為補件而延誤。
確認物件是否在你的可購買範圍
物件面的第一項確認，是這個物件你能不能買。對多數外國買方來說，關鍵在於它是否屬於新建住宅。實務上可以這樣確認：
- 向銷售方確認物件完工後是否曾有人入住或曾經轉售，這會影響它是否仍被認定為新建住宅，以外國投資審查委員會（FIRB）的定義為準。
- 詢問開發商是否已就該建案取得可向外國買方銷售的豁免證明，並請你的律師確認你是否仍需個別申請核准。
- 若是預售物件，確認合約中的完工期限、延遲完工的處理方式，以及交割時估價不足的風險由誰承擔。
- 若你持有臨時簽證，確認購買條件與日後的處分義務，並以當期規定為準。
這一步請在看屋初期就完成，而不是等到決定出價時才問。
條件對不上時，可以調整的方向
三方面條件只要有一項對不上，就會卡住整筆交易。與其直接放棄，不如先找出卡在哪裡，再看有沒有調整空間：
| 卡關的條件 | 常見原因 | 可以調整的方向 |
|---|---|---|
| 身分不符可購範圍 | 看中的是中古屋 | 改看同區新建物件，或等身分改變後再評估 |
| 貸款額度不足 | 非居民成數較低、海外收入折算較保守 | 提高自備款、降低價格帶，或比較不同銀行與經紀人的方案 |
| 現金時點對不上 | 台灣資產尚未處分、匯款需要時間 | 提早安排資金匯出，或在合約中爭取較長的結算期 |
| 持有成本壓縮報酬 | 附加稅與管理費偏高 | 改選土地持分較低或管理費較合理的物件，重新試算淨收益率 |
| 核准時程不夠 | 看中物件後才開始申請 | 先申請具條件的預先核准，再依核准範圍找物件 |
調整的原則是先動可控的變數，例如價格帶、物件類型與時程，而不是期待規定改變。
出價前，用這份清單做最後確認
三方面條件逐項確認之後，出價前再用下面這份清單總檢查一次：
- 你的買方類別已確認，物件在可購買範圍內，必要的外國投資核准已取得或已涵蓋該物件。
- 貸款預審仍在有效期間，銀行對該物件的估價與核貸意向沒有疑慮。
- 訂金、結算日的尾款與稅費，各自的資金來源與匯款時程都已排定。
- 律師已審閱合約，產權、規劃限制與社區財務狀況都已查核。
- 一年份持有成本已算入預算，淨收益率在你可以接受的範圍內。
五項都能打勾再出價；任何一項還不確定，寧可延後，也不要在條件未齊時交換合約。
常見問題
臨時簽證可以買中古屋嗎？
可申請購買自住用中古屋，但有條件且離境後有處分義務，須以當期規定與核准內容為準。
資金要準備到什麼程度？
以成交價加取得階段費用再加一年份持有成本作為準備下限，並注意三個付款時點都要有錢。
要先看物件還是先辦核准？
先取得核准或預先核准與貸款預審再出價。澳洲的結算日固定，審查時間不足會有違約風險。