本文為一般性說明，不構成稅務意見。各州稅制與外資規定差異大且調整頻繁，請以澳洲聯邦與各州官方當期規定為準，並取得專業意見。
外國買方在澳洲的實際取得成本，與本地買方差距明顯，而且差距主要不在房價，在稅。把四層成本列出來，你會發現該比較的從來不是標價。
第一層：取得前的核准成本
外國人購置澳洲住宅需向外資審查機關申請核准並支付申請費，費用依物件價格分級。此外多數情況下外國買方被限制購買新建住宅，可選範圍本身就受限。這一層是本地買方完全沒有的。
第二層：印花稅與其附加
各州課徵印花稅（stamp duty），採級距計算；針對外國買方，各州另有附加印花稅（foreign purchaser duty surcharge）。這一項的金額相當可觀，且各州比例不同，同一個預算在不同州能買到的東西因此差很多。
第三層：持有期間的稅
各州課徵土地稅（land tax），依土地價值計算；對外國人另有土地稅附加（absentee owner surcharge 之類的設計，名稱依州而異）。此外有市政費（council rates）、水費與物業管理費。這一層是每年持續發生的，長期持有時累積金額不小。
第四層：出售時
非居民處分澳洲不動產的資本利得稅待遇與居民不同，且有預扣的機制。另有仲介佣金與法律費用。這一層決定你的最終淨得。
其他一次性支出
律師或過戶師（conveyancer）費用、建築與蟲害檢查（building and pest inspection）、貸款相關費用。建築檢查在澳洲是標準程序，不應省略。
把四層加起來之後，該怎麼重新比較？
用「總投入」而不是「標價」，而且要分州比。因為附加印花稅與土地稅附加由各州自訂，同樣一筆預算在不同州的實際取得成本可能差距明顯，這往往比 suburb 之間的價差更大。務實的做法是：先選定二到三個候選州，各自把四層成本算出來得到總投入，再用總投入去反推你在該州實際能買到什麼樣的物件，最後才進入選 suburb 與選物件的階段。多數台灣買方是反過來做——先看上一個物件，再發現稅費把預算吃掉一大塊，然後被迫降級。
常見問題
外國人買澳洲房子要申請核准嗎？
需向外資審查機關申請核准並支付申請費，費用依物件價格分級，且多數情況下限制購買新建住宅。
附加印花稅各州一樣嗎？
不一樣，由各州自訂且調整頻繁。同樣預算在不同州的實際取得成本可能差距明顯，應分州試算後再比較。
持有期間每年要繳什麼？
各州的土地稅與對外國人的附加、市政費、水費與物業管理費。長期持有時這一層的累積金額不小，應納入試算。