本文為一般性說明，不構成稅務意見。各州稅制與外資規定差異大且調整頻繁，請以澳洲聯邦與各州官方當期規定為準，並取得專業意見。
外國買方在澳洲的實際取得成本，與本地買方差距明顯，而且差距主要不在房價，在稅。把四層成本列出來，你會發現該比較的從來不是標價。
第一層：取得前的核准成本
外國人購置澳洲住宅需向外資審查機關申請核准並支付申請費，費用依物件價格分級。此外多數情況下外國買方被限制購買新建住宅，可選範圍本身就受限。這一層是本地買方完全沒有的。
第二層：印花稅與其附加
各州課徵印花稅（stamp duty），採級距計算；針對外國買方，各州另有附加印花稅（foreign purchaser duty surcharge）。這一項的金額相當可觀，且各州比例不同，同一個預算在不同州能買到的東西因此差很多。
第三層：持有期間的稅
各州課徵土地稅（land tax），依土地價值計算；對外國人另有土地稅附加（absentee owner surcharge 之類的設計，名稱依州而異）。此外有市政費（council rates）、水費與物業管理費。這一層是每年持續發生的，長期持有時累積金額不小。
第四層：出售時
非居民處分澳洲不動產的資本利得稅待遇與居民不同，且有預扣的機制。另有仲介佣金與法律費用。這一層決定你的最終淨得。
其他一次性支出
律師或過戶師（conveyancer）費用、建築與蟲害檢查（building and pest inspection）、貸款相關費用。建築檢查在澳洲是標準程序，不應省略。
把四層加起來之後，該怎麼重新比較？
用「總投入」而不是「標價」，而且要分州比。因為附加印花稅與土地稅附加由各州自訂，同樣一筆預算在不同州的實際取得成本可能差距明顯，這往往比 suburb 之間的價差更大。務實的做法是：先選定二到三個候選州，各自把四層成本算出來得到總投入，再用總投入去反推你在該州實際能買到什麼樣的物件，最後才進入選 suburb 與選物件的階段。多數台灣買方是反過來做——先看上一個物件，再發現稅費把預算吃掉一大塊，然後被迫降級。
用總投入看澳洲房地產價格：一份試算範本
前面把成本拆成四層，實際比較時，可以把每一層填進同一張表，分州各做一份。以下為假設數字，只用來說明計算方式，各項稅費的實際比例與級距請以各州稅務機關的最新公告為準：
| 項目 | 屬於哪一層 | 假設金額（澳幣） |
|---|---|---|
| 物件標價 | — | 800,000 |
| 外國投資核准申請費 | 第一層 | 15,000 |
| 一般印花稅 | 第二層 | 40,000 |
| 外國買方附加印花稅 | 第二層 | 60,000 |
| 律師、檢查與貸款相關費用 | 一次性支出 | 8,000 |
| 取得時的總投入 | 合計 | 923,000 |
在這組假設下，取得時的總投入比標價多出約百分之十五。若持有期間每年的土地稅與附加、市政費、水費與管理費合計二萬澳幣，持有五年就再增加十萬澳幣。把這兩個數字和預期的租金收入、出售時的淨得放在一起，才是這個物件真正的成本與報酬結構。
換一個州重做一次時，標價可以不變，只替換第一、二、三層的計算方式，就能清楚看到同一筆預算在不同州的差距落在哪一層。
每一層成本在什麼時間點付出
總投入算清楚之後，還要知道錢在什麼時候離開你的帳戶。從台灣匯款到澳洲需要作業時間，大額款項也要預先安排，以下是常見的付款順序：
- 出價或簽約前：提出外國投資核准申請並繳交申請費，或在合約中加入以取得核准為條件的條款。
- 交換合約時：支付訂金，比例依合約約定與當地習慣而定，通常存入信託帳戶。
- 結算時：支付尾款，印花稅與附加印花稅也在結算前後的法定期限內繳納，多由律師或產權移轉師在結算時一併處理。
- 持有期間：土地稅依各州的評估基準日與課稅年度計算，市政費、水費與管理費多以季為單位收取。
- 出售時：仲介佣金、律師費與資本利得相關的預扣，在結算時從價款中扣除。
訂金與尾款之間可能相隔數週到數年，這段期間的澳幣匯率變動會直接改變你的台幣成本，預算表上最好預留匯率緩衝。
預售物件在價格之外多出的風險
外國買方多半只能買新建物件，其中不少是預售。預售的成交價在簽約時就鎖定，但從簽約到交屋之間，仍有幾項會改變實際成本的變數：
- 估價落差：交屋前銀行會重新估價，若估價低於合約價，貸款金額可能縮水，差額必須自備。
- 貸款條件改變：等待完工的期間，貸款機構對非居民的政策可能收緊，若屆時無法取得貸款又無法結算，可能面臨喪失訂金的風險。
- 匯率：尾款以澳幣計價，簽約時的台幣預算不等於交屋時的台幣支出。
- 印花稅計算方式：部分州對預售物件有特殊的計算規定，外國買方是否適用、何時計算，要在簽約前請律師確認。
評估預售物件時，可以把這幾項變數各做一次壓力測試：估價比合約價低一些時，你要多拿出多少現金；澳幣走強時，台幣成本增加多少；利率上升時，每月還款變成多少。三種情境都還撐得住再簽約，只要有任何一種情境會讓你無法完成結算，就代表這個物件已經超出你的安全範圍。
出售時的預扣機制與成本憑證
到了第四層的出售階段，非居民賣方要特別留意預扣機制。實務上的運作是：買方在結算時，必須從價款中預扣一定比例直接繳交澳洲稅務局（ATO），除非賣方提供證明自己為澳洲居民的清算證明（clearance certificate）。非居民賣方通常拿不到這份證明，所以要預期結算時收到的款項會少一筆預扣額。
這筆預扣不是最終稅額，而是預繳。賣方之後申報資本利得時，預扣額可與實際應納稅額相抵，多退少補；若預期實際稅額明顯低於預扣額，例如虧損出售，可以在結算前向稅務局申請調整預扣比例。
能否把稅額算低，關鍵在成本憑證是否齊全。購入時的印花稅、律師費、資本性的裝修與改良支出，都可能影響資本利得的計算基礎，哪些可以計入要由會計師判斷。從買入那天起，就把每一筆單據分類保存，出售時才不會因為缺件而多繳稅。台灣稅務居民另外要確認這筆海外所得在台灣的申報義務。
常見問題
外國人買澳洲房子要申請核准嗎？
需向外資審查機關申請核准並支付申請費，費用依物件價格分級，且多數情況下限制購買新建住宅。
附加印花稅各州一樣嗎？
不一樣，由各州自訂且調整頻繁。同樣預算在不同州的實際取得成本可能差距明顯，應分州試算後再比較。
持有期間每年要繳什麼？
各州的土地稅與對外國人的附加、市政費、水費與物業管理費。長期持有時這一層的累積金額不小，應納入試算。