澳洲外國人買房能買哪種物件？

中古（既有）住宅：目前有暫時性禁令

澳洲政府自2025年4月1日起至2027年3月31日止，暫時禁止外國人（包括部分臨時居民與外資企業）購買既有（中古）住宅，此為暫時性措施並設有落日期限與少數例外情況，實際規則可能在期限前後調整，購屋前務必查證當下最新狀態，而不是依賴禁令剛公布時的舊資訊判斷。

新成屋、預售屋：一般仍可申請

外國人購買新建（含預售）住宅通常仍可依一般FIRB程序申請核准，這類物件是目前外國買方在澳洲住宅市場相對可行的主要選項，但仍須逐案取得核准，並非完全不受限制。

空地：核准附帶開發時限條件

外國人購買空地興建住宅，核准通常會附帶須在一定期限內完成開發的條件，若未能如期完成開發，可能面臨相關規定的後續處理，購地前應確認自己是否有能力配合開發時程要求。

少數例外情況

禁令設有少數例外，例如特定商業規模的開發案或特定簽證身分下的置換住宅等，例外條件較為技術性，建議透過律師或代書就個案狀況確認是否符合任何例外規定。

已經簽約但還沒過戶的案件會受影響嗎

暫時性禁令通常會針對特定時間點之後簽約的交易生效，若在禁令生效前已完成簽約的案件，處理方式可能不同，實際適用範圍與過渡期安排應以官方公告為準，建議已經在交易流程中的買方，儘速向代書或律師確認自己的案件是否受影響。

禁令期間該怎麼調整自己的購屋計畫

若原本鎖定中古屋，禁令期間可考慮改為評估新屋或預售屋選項，或暫緩購屋計畫等待禁令屆期後的後續公告，具體該如何調整，建議依自己的資金時程彈性與置產急迫性，與熟悉最新規定的專業人士討論後再決定。

澳洲買房時，你算不算「外國人」

前面談的禁令與審查都是針對外國人，但「外國人」在澳洲投資審查制度中的意思，和一般認知的國籍不完全相同，主要看的是身分與是否常住澳洲。下表是一般情形的對照，邊界情況請由律師依官方定義判斷：

另外，外國人與具澳洲公民或永久居民身分的配偶以共同持有方式購屋，可能適用豁免，但條件細節以官方規定為準。聯邦的投資審查與各州的附加稅對外國人的定義也未必一致，兩邊要分開確認。

新建住宅的認定與開發商的豁免證明

外國人買房目前以新建住宅為主要選項，但「新」有官方定義，不是看裝潢新不新。若建案完工後曾經出租、有人居住，或曾以住宅身分出售過，是否仍屬新建住宅就要個別確認，判斷錯誤可能讓你在不知情的情況下買到不符資格的物件。

部分大型新建案的開發商，會事先向主管機關取得可銷售給外國買方的豁免證明，買方可能因此不必逐案申請審查。若銷售人員告訴你「這個建案外國人可以直接買」，請要求對方提供證明文件，並由你的律師確認該證明涵蓋你要買的單位、仍在有效期間內。

外國人買澳洲新屋的申請順序

審查需要時間，也需要繳費，順序排錯可能讓你在合約上處於被動。一般建議的流程如下：

1. 先確認自己的身分屬性與可購物件類型，排除不符合資格的物件。
2. 鎖定物件後，請律師或產權轉移人審閱合約，並加入以取得外國投資審查核准為條件的條款。
3. 準備申請資料，包括申請人身分文件、物件資料與合約，並依物件價格繳納申請費。
4. 等待審查結果，期間留意合約約定的期限，必要時與賣方協商延長。
5. 取得核准後，詳讀核准附帶的條件，再進入貸款核撥與交割。

審查時程與費用級距由主管機關公告並會調整，排定交割日前，先以官方網站的最新資訊為準。

取得核准之後仍要遵守的義務

拿到核准不代表責任結束。外國人持有澳洲住宅期間，常見的持續義務包括：

• 遵守核准條件：例如空地須依核准條件的期限進行開發，未依條件辦理可能面臨罰則。
• 年度使用申報：外國人持有住宅期間，須依規定向澳洲稅務局申報使用狀況；一年中自住或實際出租的時間不足時，可能被課徵空置費。
• 州層級的持有稅負：土地稅附加，以及部分州針對空置住宅另行課徵的稅負，要逐年確認。
• 租金與出售的申報：出租收入要在澳洲申報所得，出售時的資本利得也有申報與預扣稅的程序。

這些義務多半由不同機關主管，建議在交割前就請會計師與代管公司把年度申報時程排進行事曆，避免因漏報產生罰款。

外國人買澳洲住宅的資金準備

確認能買之後，下一個關卡是錢怎麼進得去、貸款辦不辦得下來。外國買方在資金面常遇到的狀況與準備方向如下：

• 貸款選擇較少：願意承作非居民房貸的金融機構有限，可貸成數通常低於本地買方，以海外收入申貸時審核文件也較多。最好在出價前就取得初步的貸款評估。
• 資金來源證明：大額跨境匯款會被要求說明資金來源，台灣端的存款、售屋或投資所得紀錄要先整理好。
• 訂金與交割款的時點：簽約時要支付訂金，預售屋的訂金通常存放在信託帳戶直到交屋；交割時再支付尾款與稅費，兩筆資金的匯款時程要提早安排。
• 台灣端的匯出規定：個人每年結匯有一定的申報規定，大額匯款前先向往來銀行確認流程與所需文件。

資金準備的時程常比審查更長，建議與審查申請同步進行，避免核准下來了，資金卻還沒到位。

外國人在澳洲買預售屋，合約與交屋要多防的風險

中古住宅暫時禁止外國人購買之後，預售屋成了外國買方的主要選項。預售屋從簽約到完工可能長達數年，以下幾項要在簽約前看清楚：

• 落日條款：超過最晚完工日期時誰有權解約、訂金如何退還，開發商能否單方面延期。
• 完工估價落差：貸款多在接近完工時才正式核定，銀行估價若低於購買價，差額要自己補足。
• 面積與規格變更：合約允許的誤差範圍，超出時能否解約或要求減價。
• 訂金保管：是否存放在信託帳戶，開發商財務出狀況時有什麼保障。
• 開發商紀錄：過去建案是否如期完工、有無建物缺陷爭議。

簽約到交屋期間的匯率變動，會改變尾款換成台幣的金額；外國投資核准也要在簽約前確認涵蓋這個物件，或確認開發商已取得豁免證明。交屋前務必驗屋，瑕疵要在合約約定的期限內提出。

違反澳洲外國人買房禁令的後果，以及容易誤觸的三種情況

澳洲禁止外國人購買中古住宅的暫時性禁令，有實際的執法機制，住宅類外國投資規定由澳洲稅務局負責查核。違規購買的後果可能包括被要求限期處分物件、民事罰款，情節嚴重者還有刑事責任，處分時的價差與交易成本都要自行承擔。比起罰則，更該注意的是一般買方不一定意識到自己正在違規的情況：

1. 借用親友名義購買：由具澳洲身分的親友出面登記，實際出資與使用者卻是外國人，資金來源與實際權益可能被認定為外國人購買。
2. 透過公司或信託持有：公司或信託中外國人持有的權益達到一定比例，就可能被視為外國買方，買進中古住宅同樣受禁令限制。
3. 以為身分下來就沒事：是否屬於外國人，原則上以取得權益時的身分判斷。在取得永久居留前就簽約購買中古屋，之後身分核發，不會讓當初的交易變成合規。

如果不確定某個安排是否觸及禁令，應在簽約前請律師以書面確認，並保留資金來源與決策過程的紀錄。已經簽約才發現可能違規時，主動向主管機關說明的處理空間，通常比被查到後被動回應來得大。

另外，禁令期間仍可購買的新建住宅，也要確認物件確實符合新建住宅的認定，不要只憑銷售方口頭說明就認定在可購買範圍內。

常見問題

澳洲外國人現在完全不能買中古屋嗎？

自2025年4月1日至2027年3月31日期間，原則上禁止外國人購買既有（中古）住宅，但設有少數例外情況，這是暫時性措施，實際規則可能調整，建議購屋前查證最新官方狀態。

外國人現在在澳洲能買什麼樣的住宅？

新建（含預售）住宅目前仍是外國買方相對可行的主要選項，須依一般FIRB程序申請核准；空地購買則核准時通常會附帶開發時限條件。

這項禁令會一直持續下去嗎？

目前設定的是暫時性措施，有明確的期限，屆期後是否延長、調整或終止仍待官方後續公告，建議透過ATO/FIRB官方管道查詢最新狀態，而非依賴禁令剛公布時的資訊判斷現況。

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