談澳洲買房價格，本地買方跟海外買方要付的總金額並不一樣。外國人購買澳洲住宅不動產，除了房屋成交價，還須負擔外國人印花稅附加費與海外投資審查委員會的申請費，這兩筆錢常被忽略，卻直接影響真正的購買成本。
外國人印花稅附加費怎麼算
多數澳洲州政府對外國買方額外課徵印花稅附加費，稅率依州別而異，且是在一般印花稅之上再加徵的比例，這筆費用通常是購屋成本中除了房屋本身之外最大的一筆額外支出，購買前應向所在州的稅務機關確認當下適用稅率。
FIRB申請費是什麼
外國人購買澳洲住宅不動產，原則上須先取得海外投資審查委員會的核准，申請時須繳納審查費，費用依物件價格級距分階計算，價格愈高的物件費用愈高。這是購買流程中必經的行政費用，且申請時間也應計入整體購屋時程。
這兩筆費用合計會墊高多少總成本
印花稅附加費加上FIRB申請費，合計常使外國買方的實際購屋成本明顯高於刊登價格，具體比例因州別與物件價格而異。與其記住某個固定百分比，不如在議價與預算規劃時，主動向當地代理業者或會計師索取依目前規定計算的明細。
本地買方跟海外買方看到的價格為什麼不同
刊登網站上的房屋標價，對本地買方與海外買方而言意義不同：本地買方只需加計一般印花稅，海外買方則要疊加附加費與申請費。比較澳洲跟其他國家房價時，若沒有把這些額外成本納入，很容易低估實際的資金需求。
有沒有辦法降低這些額外成本
部分州別對特定類型物件（例如新成屋或指定開發項目）的附加稅率或申請條件可能有差異，購買前應請當地會計師或律師依物件類型與所在州別確認是否有適用的優惠或例外情形，而不是假設所有物件的額外成本都相同。
規劃預算時該怎麼抓總價
建議把房屋成交價、一般印花稅、外國人印花稅附加費、FIRB申請費、律師與檢驗費用全部列成清單，逐項向當地專業人士確認當下適用的規定與金額，加總後才是真正該準備的購屋預算，而不是只用刊登價格做決策。
從總預算倒推最高出價：外國買方的算法
前文建議把所有費用列成清單加總。實際看房時，更常用的是反過來算：手上有一筆總預算，扣掉額外成本後，最多能出價多少。以下為假設數字，只用來說明計算方式；一般印花稅實際上依級距累進計算，這裡為了示範簡化成固定比例。
假設總預算為 1,000,000 澳幣，外國投資審查申請費假設為 15,000 澳幣，律師與檢查等費用假設為 10,000 澳幣，一般印花稅假設為成交價的 4%，外國買方附加費假設為成交價的 8%。可以列出算式：
成交價 ×（1 ＋ 4% ＋ 8%）＋ 15,000 ＋ 10,000 ＝ 1,000,000，得出成交價上限約為 870,500 澳幣。也就是說，同樣一筆預算，外國買方能出的價格，比只看刊登價時想像的低了一截。用這個上限去設定搜尋條件與出價策略，才不會在結算前發現資金不足。
兩筆額外費用的繳納時點與退費風險
附加印花稅與外國投資審查申請費，不只金額要準備，付款時點與能不能退回也不同，會影響你的資金安排：
| 費用 | 大致的繳納時點 | 交易沒有完成時 |
|---|---|---|
| 外國投資審查申請費 | 遞交申請時繳納，取得核准後才能進行受審查的交易 | 通常不會因交易未完成而退還 |
| 外國買方印花稅附加費 | 依各州規定，常見於簽約後一定期間內或結算前後繳納 | 是否可退還或減免，依各州規定與交易狀況而定 |
由於申請費多半在交易確定前就要付出，看中物件卻沒買成，這筆錢就成為沉沒成本。附加稅的繳納期限則依州而不同，逾期可能產生利息或罰款，結算前請律師確認確切日期。
這兩筆費用通常不在房貸額度之內，多半要以自有資金支付。若資金還在台灣，記得把匯款作業時間算進去，讓申請費在遞件前、附加稅在繳納期限前都已經在澳洲帳戶中備妥，避免因為資金卡在途中而影響核准或結算。
價格級距如何影響外國人的額外成本
外國投資審查申請費依物件價格分級計算，一般印花稅也多採級距累進。這代表成交價剛好跨過某個級距界線時，費用可能明顯增加；附加費則多以成交價或應稅價值乘上比例計算，價格越高，金額同步放大。
實務上，議價時可以留意你的出價是否剛好落在級距邊緣：若只差一點就跨入下一級，把價格談到界線以下，節省的可能不只是房價本身。各級距的實際金額，請以外國投資審查委員會與各州稅務機關的當期公告為準。
索取額外成本明細時，要問清楚的問題
前文建議向當地專業人士索取依現行規定計算的明細。拿到明細時，不要只看合計金額，下列幾個問題能幫你確認數字是否完整：
- 附加印花稅是以成交價計算，還是以其他應稅價值計算？預售物件的計算基準是什麼？
- 你的身分在該州是否被認定為外國買方？夫妻其中一人具本地身分時如何計算？
- 外國投資審查申請費依哪一個價格級距計算？若最後成交價與申請時不同，是否需要補繳？
- 明細中有沒有遺漏產權查詢、貸款相關、估價與保險等費用？
- 每一筆費用的繳納期限與付款方式為何？哪些需要在交換合約前就備妥？
把回答整理成同一張表，再和你的總預算對照，就能知道這個物件在你的價格帶內是否真的負擔得起。
同時看多個物件時，避免重複支付申請費
外國投資審查原則上是針對特定物件核准。如果你打算參加多場拍賣，或同時比較幾個新建案，每看中一個就申請一次，申請費可能重複支付。
對於購買新建住宅或空地，外國買方可以了解是否適合申請涵蓋一定價格上限的豁免證明，取得後在範圍內尋找物件，不必每次個別申請。是否適用、如何計費與有效期間，依外國投資審查委員會的規定辦理，建議由律師評估你的搜尋計畫後再決定申請方式。
澳洲買房價格合不合理，用成交紀錄自己核對
成交價本身是否合理，同樣是外國買方容易吃虧的地方。澳洲的房屋廣告常只寫價格區間或不標價，拍賣物件的價格指引也只是參考。判斷時可以分三步：
- 找同區近期成交：同類型、面積與屋齡相近的物件，最近幾個月的實際成交價，而不是其他物件的開價。
- 新建案另外比：開發商定價通常含有新屋溢價，可以對照附近屋齡較新的同類中古單位成交價。
- 委託獨立估價：請與交易無關的估價師估價，作為出價上限的依據。
銀行核貸時也會自行估價，若估價低於成交價，可貸金額通常以較低的估價計算，差額要由買方自備。非居民的可貸成數本來就較低，估價再打折，自備款缺口會更大。拍賣成交通常當場交換合約，這些功課都要在舉牌前做完。
黃金海岸和伯斯房價怎麼比：先換算成外國買方的總成本
比較澳洲不同城市的房價時，常看到的是中位數或廣告開價，例如黃金海岸與伯斯哪裡比較便宜。但這兩個城市分屬昆士蘭州與西澳州，外國買方要加付的印花稅附加，以及部分州對外國屋主另課的土地稅附加，都由各州自行規定，有無、稅率與計算方式都不同。只比標價，可能選到總成本反而較高的城市。
比較時建議用同一套方法，把每個城市換算成外國買方的實際總成本：
- 比較的物件類型要一致，例如都比新建公寓，不要拿一個城市的透天中位數比另一個城市的公寓開價。
- 以同一個假設成交價，分別套用兩州的一般印花稅、外國買方附加與產權登記費。
- 加上外國投資審查申請費，這是聯邦層級的費用，不因州別而不同。
- 再加上每年的持有成本：兩州的土地稅（含該州若有的外國屋主附加）、市政費與社區費用。
- 最後比較租金水準與空置風險，判斷總成本差距是否值得。
以下為假設數字，只用來說明比較方式：A城物件價格為五十萬澳幣、B城為四十八萬澳幣，若A城所在州的外國買方附加合計兩萬澳幣、B城合計三萬五千澳幣，含附加後A城為五十二萬、B城為五十一萬五千澳幣，價差從兩萬縮小到五千澳幣，再加上持有期間的土地稅差異，順序可能反轉。
論壇上流傳的城市房價比較，多半沒有區分買方身分。外國買方的版本，要自己用這套方法重算一次。
常見問題
所有外國人買澳洲房子都要繳附加稅嗎？
原則上多數州對外國買方課徵印花稅附加費，但具體稅率與是否有例外情形依州別與物件類型而異，購買前應向所在州稅務機關或當地會計師確認。
FIRB申請費多久能核准？
審查時程依案件而異，建議在規劃購屋時程時預留審查所需的時間，並提前準備好申請所需的文件，避免耽誤簽約時效。
買新成屋會比中古屋便宜嗎？
部分州別對新成屋或特定開發項目的外國買方規定可能有差異，但房屋本身的市場行情仍是主要決定因素，建議個別確認再比較。