第一步：確認自己是否屬於須申請FIRB的對象
非澳洲公民、非永久居民的外國人購買澳洲住宅不動產，原則上須先取得FIRB（Foreign Investment Review Board）核准，部分持特定簽證的臨時居民在特定條件下有不同規定，購屋前建議先確認自己的身分是否適用一般外國人申請程序。
第二步：線上提交申請並繳納申請費
FIRB申請透過澳洲稅務局（ATO）的線上系統提交，須繳納申請費，費用依物件價值級距而不同，物件總價越高，申請費也隨之提高，申請前建議先確認當前費用級距表，因為費用金額會隨政策調整。
第三步：等待審查結果
一般案件的審查時程通常需要數週，實際時間會因案件複雜度、申請當下的案件量而有所不同，建議在簽約時預留合理的審查等待期，並將合約的完成條件與FIRB核准結果掛鉤，避免核准延遲影響交易。
第四步：核准後才能完成過戶
取得FIRB核准後，才能依核准條件完成物件過戶，核准通知上可能附帶特定條件（例如物件用途限制），須確認後續使用是否符合核准條件，避免事後違反規定。
申請被駁回的常見原因
常見的駁回或延遲原因包括申請資訊與後續簽約條件不一致、申請人身分認定不清楚、或所購物件類型不符合當前開放外國人申請的範圍，建議在正式簽約前，先與熟悉FIRB申請流程的律師或代書確認物件類型與自身身分是否符合申請條件，降低送件後才發現不符資格的風險。
申請費與物件總成本的關係
FIRB申請費是購屋總成本的一部分，但並非唯一的額外費用，外國買方通常還須負擔印花稅附加費等其他費用，規劃預算時建議將FIRB申請費與其他外國買方專屬費用一併估算，而不是只看物件標價做預算規劃。
外國人在澳洲能買哪些住宅：物件類型對照
前面提到物件類型不符是常見的駁回原因。外國人澳洲買房時，FIRB 審查的核心精神是「增加住宅供給」，因此新建住宅與成屋的處理方式差很多。下表整理一般原則，實際適用範圍以 FIRB 最新公告為準：
| 物件類型 | 外國人能否申請 | 常見附帶條件或注意事項 |
|---|---|---|
| 新建住宅、預售屋 | 一般可以申請，是外國買方最主要的選項 | 確認物件是否屬於「新建」定義，例如是否曾經有人居住或出售過 |
| 住宅用空地 | 一般可以申請 | 核准通常附帶開發興建的期限條件，未依期限辦理可能違反核准條件 |
| 成屋（中古屋） | 限制嚴格，近年另有針對外國人購買成屋的暫停措施 | 例外情況有限，看中中古屋之前，應先確認自己的身分是否有任何可適用的例外 |
另外，部分預售建案的開發商會事先向主管機關取得新建住宅的豁免證明，在這種情況下，個別外國買方可能不需要再自行送件。看預售屋時，可以直接詢問開發商是否持有這類證明，並請律師確認是否涵蓋你要買的那一戶。
簽約時保護外國買方的條款怎麼寫
FIRB 審查需要時間，而買賣合約一簽下去就有訂金與交割期限。外國買方最怕的情況，是已經付了訂金，核准卻延遲或沒有通過。簽約前，請你的澳洲律師或過戶代理人（conveyancer）確認以下幾點：
- 核准條件條款：合約是否明定以取得 FIRB 核准為生效或交割的前提條件。
- 條件期限：若在約定期限內沒有取得核准，買方是否有權解約，期限能否延長。
- 訂金處理：因未獲核准而解約時，訂金是否全額退還、由誰保管。
- 預售屋的交屋期限：工期延誤時，開發商與買方各自有什麼解約權利。
最理想的順序是先送件、取得核准，再簽約；若市場上好的物件無法等待，也至少要確保合約裡有上述的保護條款。
取得核准之後，外國屋主還有哪些持續義務
很多外國買方以為拿到 FIRB 核准、完成過戶就結束了，實際上持有期間還有幾項義務要注意：
- 空置申報：外國人持有的住宅，通常每年需要申報使用情況。若一年中閒置的期間超過規定標準，可能被課徵空置費，因此長期不住也不出租的規劃要特別小心。
- 遵守核准條件：例如空地必須依核准條件的期限進行開發興建、物件用途必須符合核准內容。
- 州政府的附加稅負：除了購屋時的印花稅附加費，部分州對外國人持有的土地另有土地稅附加稅，持有期間每年都要計算。
- 登記與通報：外國人持有澳洲土地權益，以及日後出售或轉讓時，可能都有登記或通報義務。
這些義務的細節與計算方式會依州別與政策調整，購屋前就應該把持有期間的年度成本與申報工作一併評估，再決定物件與持有方式。
外國人澳洲買房的資金安排：貸款與匯款
取得 FIRB 核准不代表資金就沒問題。澳洲銀行對非居民的放款條件通常比對當地居民嚴格，可貸成數較低、要求的收入與資產證明較多，部分銀行甚至不承作非居民房貸。若你的購屋計畫需要在澳洲貸款，應在簽約前就取得銀行的初步評估，而不是等核准下來才開始找銀行。
從台灣匯款也要預先規劃。台灣個人每年可自由結匯的金額設有上限，超過時需事先向中央銀行申請；大額匯款時，銀行通常也會詢問資金用途與來源。建議把訂金、尾款、印花稅與各項規費的付款時點列成時間表，提前分批安排，避免在交割前才發現匯款卡關。
台灣買方送出 FIRB 申請前，先備妥這些資料
FIRB 申請以線上方式提交，資料不完整往往是審查延遲的原因。建議送件前先準備好：
- 護照與身分資料；若持有澳洲簽證，準備簽證種類與效期等資訊。
- 物件的完整地址、物件類型與購買價格，預售屋則準備開發商提供的銷售文件。
- 買方名義的規劃：個人、夫妻共有或公司持有，持有方式會影響申請類別與後續稅負。
- 申請費的繳納方式，確認能以你手上的帳戶或卡片完成付款。
買方名義是最容易在送件後才想改的一項，但申請資訊與後續簽約條件不一致，正是常見的延遲原因，最好在送件前就與律師確定。
常見問題
所有外國人在澳洲買房都要申請FIRB嗎？
原則上非澳洲公民與非永久居民都須申請，但部分持特定簽證的臨時居民在特定條件下適用不同規則，建議購屋前先確認自己的身分類別對應的規定。
FIRB申請要花多久時間？
一般案件通常需要數週，實際時間依案件複雜度與當期申請量而異，建議簽約時預留合理等待期，並將合約完成條件與核准結果掛鉤。
FIRB申請費用貴嗎？
申請費依物件價值級距而不同，物件總價越高費用越高，且費用會隨政策調整，建議申請前向仲介或律師確認當前最新的費用級距。
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