過戶指的是土地所有權從賣方名下移轉登記到買方名下這一段，實際上是三個機關的接力：戶政事務所核發印鑑證明、稅捐稽徵機關核發土地增值稅繳款書、地政事務所受理移轉登記。文件備齊與否，決定這條動線能不能一次走完。
三個機關的先後順序不能顛倒
順序是固定的：先有印鑑證明才能用印，用印後才能申報土地增值稅，稅款繳清才能送地政登記。任何一段文件缺漏，後面兩段都要重排。實務上代書會在簽約當天就把三段所需文件列成清單交給雙方，避免走到一半才發現戶籍謄本或印鑑證明已經過期。
賣方要準備的文件
土地所有權狀正本、印鑑章與有效期限內的印鑑證明、身分證影本、最近一期地價稅單供核對稅籍。若土地上設有抵押權，還要向貸款銀行申請清償證明與塗銷同意書。共有土地要全體共有人的文件；若走土地法規定的多數決處分，另有通知與提存程序，備件複雜度完全不同。
買方要準備的文件
身分證影本、印章、戶籍謄本或戶口名簿影本。若以貸款支付價金，銀行會要求在設定抵押權的同時完成移轉，因此買方的對保與照會時程必須與過戶日期綁在一起。外國人取得土地另受土地法平等互惠原則限制，須先確認國籍是否符合，不要等到送件才發現不能登記。
代書在這條動線上做什麼
地政士的工作不只是填表，而是代為申報土地增值稅、備齊登記書表、送件與領件，並在履約保證架構下控管價金撥付順序。選任時要確認是由誰指定、費用由誰負擔，以及萬一登記被駁回補正責任怎麼算。這些都應該寫進買賣契約，而不是留在口頭約定。
送件時地政事務所會審查什麼
審查項目包括申請書與登記原因證明文件是否相符、印鑑證明是否在有效期限內、土地增值稅是否完納、有無查封假扣押等限制登記，以及標示部與所有權部的記載是否一致。審查不過會發補正通知，補正期間內未處理就會駁回，屆時規費與時間都得重來一次。
可以不請代書自己辦嗎？
法律上沒有強制委任地政士，所有權人本人可以自行送件。但自辦的風險不在填表，而在價金與登記的同步：沒有第三方控管時，買方付了錢卻卡在補正，或賣方交了權狀卻收不到尾款，都得自行承擔。除非是親屬間單純且無貸款的土地，否則委任代書並搭配履約保證帳戶，成本遠低於一次出錯。
送件之後，地政事務所內部的處理順序
前面說明了送件前要跑的三個機關，案件交進地政事務所之後，其實還有一連串內部程序。了解這段流程，就知道等待的時間花在哪裡，也知道打電話詢問進度時該問什麼：
- 收件與計收規費：窗口確認文件份數後收件，核算登記規費與書狀費，並給一張載有收件字號的收據，這個字號就是之後查詢進度的依據。
- 審查：審查人員核對申請書、契約、權狀、印鑑證明與完稅證明，確認登記原因與權利範圍是否正確，這是最可能發出補正通知的階段。
- 登簿：審查通過後，把新的所有權人資料登載到登記簿，這一刻起買方才在法律上取得所有權。
- 繕狀與校對：依登記內容製作新的所有權狀，並由專人核對與登記簿是否一致。
- 發狀與異動通知：新權狀交給申請人或受託的地政士領取，地政事務所也會把產權異動資料通知稅捐機關，作為之後地價稅開徵的依據。
多數地政事務所提供以收件字號查詢案件辦理情形的服務，若案件停在審查階段很久，可以請地政士確認是否已發出補正通知。
塗銷、移轉、設定為什麼要連件送
土地上若有賣方的舊貸款，而買方又要用新貸款付尾款，過戶時就會同時有三件登記：塗銷賣方的抵押權、所有權移轉給買方、替買方的貸款銀行設定新抵押權。實務上會把這三件登記一起送件，並依先後順序辦理，稱為連件。
連件的目的，是讓各方的風險同時解除。賣方的銀行收到代償款後才同意塗銷，買方的銀行要確認抵押權設定與所有權移轉同時完成才願意撥款，買方則要確認登記完成、舊抵押權已塗銷才付清尾款。只要三件分開送，任何一件先完成都會讓某一方暴露在風險中。若其中一件被要求補正，連件中的其他案件通常也會一起等待，所以文件要一次備齊。
收到補正通知時，常見原因與處理方式
補正並不代表案件失敗，只要在期限內處理完，案件就會繼續往下走。土地過戶常見的補正原因與處理方式如下：
| 補正原因 | 處理方式 |
|---|---|
| 申請書與契約記載的姓名、地號或權利範圍不一致 | 依正確資料更正，並由當事人在更正處蓋章 |
| 印鑑證明上的印文和用印的印章不符 | 改用正確的印鑑章重新用印，或重新申請印鑑證明 |
| 登記名義人的姓名或住址已變更，登記簿尚未更新 | 先辦理更名或住址變更登記，或與本案一併送件 |
| 出售共有持分，未依規定表明其他共有人已放棄優先購買權 | 依規定補附出賣人的切結書，或在登記申請書上記明，並保留先前通知共有人的紀錄 |
| 抵押權塗銷文件不完整 | 請原貸款銀行補發清償證明或塗銷同意書 |
補正通知會載明期限，收到後先確認是誰負責補件，買賣雙方要配合的部分應盡快處理。補正造成的延誤若影響付款與交地日期，也要同步通知對方並保留書面紀錄。
拿到新權狀之後，還要做三個確認
新權狀到手不代表過戶流程全部結束，建議再花一點時間做以下確認：
- 核對新權狀內容：所有權人姓名、身分證統一編號、地號、面積與權利範圍是否正確，有錯誤時要盡快申請更正。
- 重新調閱謄本：確認他項權利部已經沒有賣方原本的抵押權，若有買方的貸款，則只剩新設定的抵押權，且沒有其他預料之外的登記。
- 確認稅籍與通知地址：產權異動後，之後的地價稅單會依稅捐機關的資料寄送，若你的通訊地址與戶籍地不同，可以向稅捐機關申請變更寄送地址，避免漏繳。
常見問題
印鑑證明有效期限多久？
實務上地政機關要求核發後一定期間內使用，逾期需重新申請，並以受理送件日為準。簽約時就先確認證明的核發日期，避免用印後才發現失效。
過戶需要買賣雙方一起到場嗎？
委任地政士送件時通常不需同時到場，但雙方仍須完成親自簽名用印與身分確認。若一方在國外，須先辦妥授權書驗證。
登記被駁回會怎樣？
收到補正通知須在期限內補齊，逾期即駁回，必須重新送件並再繳一次登記規費，價金撥付與點交日期也要跟著順延。
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