土地買賣流程：簽約、用印、完稅到過戶的四階段

土地交易金額大、流程長，而整套流程的設計本身就是風險控制——價金分四期支付，每一期都對應一個已經完成的實質動作。理解這個邏輯，你就知道每一步該確認什麼。

階段零：簽約前的查證

在付出任何一筆錢之前，先調閱三份文件：土地登記謄本（所有權人、持分、他項權利）、地籍圖謄本（位置、形狀、有無對外通路）、土地使用分區證明（能蓋什麼、能做什麼）。這三份文件在地政事務所即可申請，成本極低。

特別確認兩件事：出售人是否確為登記所有權人（或有合法代理權），以及土地上有無抵押權、地上權、預告登記等負擔。

階段一：簽約（約一成）

雙方簽訂買賣契約書，買方支付第一期款。契約中應載明：標的地號與面積、總價與付款方式、交付與點交條件、稅費負擔約定、違約處理，以及是否使用履約保證。

這一階段最重要的動作是成立履約保證專戶，把價金交由第三方保管、依進度撥付。費用相對於交易金額極低，但可以同時避免「錢付了、地沒過戶」與「地過戶了、尾款收不到」。

階段二：用印（約一成）

雙方備齊過戶所需文件並用印，通常由地政士（代書）統籌。賣方提供所有權狀、印鑑證明與身分文件，買方提供身分文件。此時買方支付第二期款。

若土地上有抵押權，這個階段會同步安排塗銷程序——確認賣方的貸款如何清償、由誰在什麼時點辦理塗銷，是本階段最需要盯緊的事。

階段三：完稅（約一成）

申報並繳納稅費。賣方負擔土地增值稅；買方負擔印花稅與登記規費。土地移轉不課契稅——這一點常被誤解。另外，二○一六年以後取得的土地，賣方出售時適用房地合一所得稅，稅率依持有期間而異。

稅單核發後繳清，才能進入最後一步。稅額應在簽約前就請地政士或稅務專業人員試算，避免出現超出預期的稅負而導致交易破局。

階段四：交尾款與過戶（約七成）

地政士送件辦理所有權移轉登記，完成後買方取得新的所有權狀，同時支付尾款。若買方有貸款，銀行的對保、設定與撥款會與這個階段銜接。

最後確認：新權狀上的地號、面積、所有權人是否正確，以及原有的他項權利是否已確實塗銷。

三個自保重點

一定要用履約保證專戶。法律上非強制，但這是保護雙方最有效的一道手續。
地政士由雙方共同決定。不要由單方指定，避免利益偏向。
每一期付款前，先確認對應的動作已完成。流程的設計就是為了讓你有檢查點，不要為了趕時間跳過。

查證完到簽約之間：斡旋與議價這一段

前面的四個階段從簽約開始算，但在階段零查證完、正式簽約之前，還有一段常被忽略的過程：出價與議價。透過仲介買地時，買方通常要選擇用斡旋金或要約書表達購買意願，兩者的差別在於是否先交付一筆金額。

斡旋金交給仲介後，若賣方接受你的出價，這筆錢通常會轉為簽約時的定金，你就不能再無條件反悔；要約書則不必先付款，但同樣在賣方簽回後產生拘束力。不論用哪一種，出價文件上都應該寫明有效期限、出價金額、付款條件，以及你希望寫進契約的特別條件，例如鑑界找補或貸款不足的處理。議價階段談好的條件，若沒有出現在出價文件或後來的契約裡，就很難再主張。

土地買賣流程中，每個角色各做什麼

土地交易牽涉的人比想像中多，知道每個階段由誰負責，出狀況時才知道該找誰。以下是一般透過仲介與地政士成交時的分工：

階段	買方	賣方	地政士	仲介或履保機構
簽約	支付簽約款、確認契約條款	提供權狀影本與身分證明、確認契約條款	擬定或審閱契約、核對雙方身分	開立履約保證專戶、保管簽約款
用印	交付身分文件與印章、支付用印款	交付權狀、印鑑證明與印鑑章	收齊文件、填寫登記與稅務申報書	確認款項入帳
完稅	繳納印花稅與登記規費	繳納土地增值稅	申報土地增值稅、領取稅單並追蹤繳納	依約撥付完稅款
過戶與尾款	支付尾款或完成貸款對保	配合塗銷原有抵押權	送件辦理移轉登記、領取新權狀	確認登記完成後撥付價金給賣方

實際分工會因個案與契約約定而不同，例如有些稅費會約定由另一方負擔，簽約時把這張表對照契約條款確認一次即可。

不透過仲介自行買賣，流程要自己補上的環節

親友之間或地主直接賣給鄰地地主，常常不經過仲介。少了仲介，四個階段本身不變，但原本由仲介處理的工作就要由買賣雙方自己補上，最容易漏掉的有三項。

第一是查證。沒有人替你調謄本、做不動產說明書，買方要自己申請謄本、地籍圖與使用分區證明，並親自到現場確認。第二是價金保管。雙方熟識不代表可以省掉履約保證，部分銀行或建經公司也受理非經仲介成交的案件，可以先詢問條件與費用。第三是申報義務。買賣案件的實價登錄要在申請所有權移轉登記時一併申報，委託地政士辦理時通常由地政士處理，自行辦理則要自己確認申報內容正確，以免受罰。

建議至少委託一位雙方都信任的地政士統籌簽約到過戶的程序，自行買賣省下的仲介費，不應該用承擔交易風險來交換。

過戶完成後，流程還有三件收尾事項

拿到新權狀不代表整個流程結束，以下三件事建議在過戶後一併完成：

點交土地：依契約約定的日期會同雙方到現場確認界址與現況，地上物、作物或占用若約定由賣方排除，要確認已完成後再簽點交紀錄。
確認持有稅的納稅義務：地價稅以特定日期的登記名義人為納稅義務人，買賣雙方可在契約中約定過戶年度的地價稅如何分擔，過戶後再對照稅單確認是否依約處理。
整理交易文件：買賣契約、付款紀錄、稅單、規費收據與仲介費發票都要保存，賣方之後申報房地合一稅、買方未來出售時計算成本，都需要這些文件。

要買地或評估手上的土地？

把地號、用途規劃與預算告訴我們，協助調閱資料、確認分區可行性並試算稅負與流程時程。

聯絡東森國際地產 →　了解服務項目

常見問題

土地買賣流程要多久？

視稅單核發、貸款與是否需塗銷抵押而定，通常需要數週到一兩個月。若涉及持分共有人的優先購買權通知，時間會更長。

土地買賣一定要用履約保證嗎？

法律上非強制，實務上強烈建議。專戶讓價金依進度撥付，可同時避免錢付了地沒過戶、或地過戶了尾款收不到。

買土地要繳契稅嗎？

不用。土地移轉課徵土地增值稅（賣方負擔），買方負擔印花稅與登記規費。契稅是房屋移轉才課徵的稅目。