土地買賣的稅負裡，金額最大也最難估的是土地增值稅。它不是用成交價乘上一個稅率就算得出來，而是要先算出「漲價總數額」，再套用級距稅率。理解計算順序，才知道哪些變數會大幅改變結果。
第一步：確認申報現值與前次移轉現值
土地增值稅的計算基礎不是成交價，而是公告土地現值。本次移轉的申報現值與前次移轉時的現值（或原規定地價）之間的差額，才是課稅的起點。這代表兩件事：成交價高於公告現值的部分不會被課到增值稅；以及前次移轉的時間點越久遠，累積的差額通常越大。
第二步：用物價指數調整前次移轉現值
前次移轉現值須依台灣地區消費者物價總指數調整後，才能與本次申報現值相減。持有期間越長，指數調整的影響越大。這一步常被忽略，導致自行試算的結果與實際稅額落差很大。
第三步：扣除可扣抵項目，得出漲價總數額
調整後的差額，還可以減除土地改良費用、工程受益費、土地重劃負擔總費用，以及因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地的部分。這些扣除項目需要憑證，交易前就應向出賣人索取並確認可用性，事後補件往往來不及。
第四步：套用級距稅率，確認有無減徵或優惠
土地增值稅採累進級距，漲價倍數越高適用的稅率越高。另有兩類常見的調整：一是長期持有的減徵，持有年限越長減徵幅度越大；二是自用住宅用地的優惠稅率，但須符合設籍、面積、使用與次數等要件，且一生一次或一生一屋的規定各有條件。工商用地不適用自用住宅優惠，這點在計算時要先確認。
其他會一起發生的稅費
買方負擔印花稅與登記規費（土地移轉不課契稅，交易含房屋時才就房屋部分課徵契稅）；賣方負擔土地增值稅。若出賣人為營利事業，或該筆交易屬於房地合一課稅範圍，還會有所得稅面的計算，與土地增值稅是兩套獨立的制度，不能互相取代。
自己試算和地政機關的核定，為什麼常常差很多？
最常見的三個原因：一是用成交價而不是公告現值當基礎；二是漏掉物價指數調整；三是把可扣除項目算進去但沒有憑證，實際申報時不被認列。務實的做法是在簽約前向地政事務所申請土地增值稅試算，取得正式的估算金額，再據以安排資金與談判稅費分擔。這一步花的時間不多，但可以避免完稅階段資金不足而讓交易停擺。
用一組數字把土地增值稅算到漲價倍數
以下為假設數字，只用來說明計算方式，與任何地段的實際現值或物價指數無關。假設一筆土地面積兩百平方公尺，本次申報現值為每平方公尺五萬元，前次移轉現值為每平方公尺兩萬元，持有期間的物價指數調整假設為百分之一百二十，賣方另有可提出憑證的土地改良費用三十萬元。
- 本次申報現值總額：每平方公尺五萬元乘以兩百平方公尺，等於一千萬元。
- 調整後的前次移轉現值：每平方公尺兩萬元乘以兩百平方公尺，等於四百萬元，再乘以百分之一百二十，得出四百八十萬元。
- 漲價總數額：一千萬元減去四百八十萬元，再減去改良費用三十萬元，等於四百九十萬元。
- 漲價倍數：漲價總數額四百九十萬元，除以調整後的前次移轉現值四百八十萬元，約為一點零二倍。
算到漲價倍數之後，就可以對照稅捐機關公告的級距表，看這個倍數落在哪一個級距，再套用該級距的累進計算方式，最後才扣除長期持有的減徵。級距與減徵比例請以最新公告為準，這裡不代入實際稅率。
持分土地與部分移轉怎麼算
如果賣方只擁有土地的一部分持分，或只出售自己持分中的一部分，計算時要先把面積乘上權利範圍。以前面的假設為例，若賣方的持分是二分之一，申報現值總額與前次移轉現值都要先乘以二分之一，再依同樣的步驟計算。
共有土地還有一個容易出錯的地方：每位共有人取得持分的時間可能不同，前次移轉現值與物價指數也就不同。例如一部分是繼承取得、一部分是後來向其他共有人買進，就要分開計算再加總，不能用同一個前次移轉現值套用全部持分。
簽約日期跨年度時，採用的現值可能不同
公告土地現值每年調整一次，申報土地增值稅時，原則上以契約訂定日當期的公告現值為準，但前提是在法定期限內完成申報。若簽約日剛好落在年度交界前後，或申報拖延超過期限，採用的公告現值就可能是另一個年度的數字。
新年度公告現值若調漲，本次申報現值跟著提高，漲價總數額變大，稅額就可能增加。賣方在年底前後簽約時，應請地政士先試算兩個年度的差異，並確認申報作業能在期限內完成。
收到土地增值稅繳款書，要核對哪些欄位
稅單核發後，不要只看應納稅額，建議逐欄和自己的試算對照：
- 申報現值與面積、權利範圍是否正確。
- 前次移轉現值與年月，是否和謄本記載一致。
- 物價指數是否以正確的年月計算。
- 改良費用等扣除項目是否已經列入。
- 適用的是一般稅率還是自用住宅用地稅率，長期持有減徵是否已計入。
發現有出入時，先請地政士向稅捐機關詢問，若確認核定有誤，應依規定的期限申請更正或提出復查，不要拖到期限過後才處理。
賣了自用住宅用地再買，可能申請重購退稅
土地增值稅繳完之後，在某些情況下還有機會退回一部分。出售自用住宅用地的人，若在規定期間內另外買進自用住宅用地，且新土地的地價符合規定的條件，可以向稅捐機關申請退還已繳納的土地增值稅，實務上稱為重購退稅。
這個制度有期間、使用與面積等要件，新買的土地之後若在一定期間內改作其他用途或再移轉，已退的稅款也可能被追繳。打算賣地換地的人，應在出售前就把重購時程一起規劃，並向稅捐機關確認申請方式。
常見問題
土地增值稅是買方還是賣方繳？
依法由出賣人（原所有權人）負擔。實務上雖可約定由買方代付，但這屬於價金的一部分，應在契約中明確記載，並注意對成交價認定的影響。
持有越久稅一定越高嗎？
漲價總數額通常會隨持有期間累積而變大，但長期持有另有減徵規定，且物價指數調整會拉高前次移轉現值。實際結果需個案試算，不能一概而論。
可以事先向地政機關申請試算嗎？
可以。向土地所在地的地政事務所或稅捐機關申請土地增值稅試算，可取得較接近實際核定的金額，是交易前建議完成的步驟。