稅率、免稅額與各項要件會調整，本文僅說明稅目與情境判斷，實際稅額請以稅捐稽徵機關核定與您的地政士、會計師意見為準。
「要繳什麼稅」的答案取決於四件事：你是買方還是賣方、土地是什麼類別、什麼時候取得、以及是否適用房地合一制。以下用情境來分。
情境一：一般土地的買賣
賣方主要負擔土地增值稅，以公告現值的漲價總數額為基礎計算（不是以成交價）。買方負擔登記規費與印花稅；若標的含建物，建物部分另有契稅。地價稅則依基準日的所有權人課徵，實務上在契約中約定按日分算。
情境二：自用或農業用地
符合特定要件的自用住宅用地與農業用地，在土地增值稅上可能適用優惠稅率或不課徵。但這些優惠都有明確的要件（使用情形、持有期間、面積限制、申請程序），且需主動申請。看到「這塊地可以免稅」的說法時，應要求說明適用的是哪一項規定與是否符合全部要件。
情境三：繼承取得後出售
繼承階段有遺產稅的問題；後續出售時，取得時間與成本的認定有特別規定，會影響土地增值稅的計算基礎與是否適用房地合一制。這一類情境的變數最多，建議在議價前就完成試算。
情境四：適用房地合一制的交易
符合適用範圍的不動產交易，其所得需依房地合一的規定課稅，且稅率與持有期間相關。要注意的是：房地合一與土地增值稅是兩套不同的制度，可能同時適用，不能互相取代。這是最常見的誤解之一。
四種情境的共同起點
不論哪一種，都要先確認三件事：標的的土地類別與使用分區、取得的時間與方式（買賣、繼承或贈與）、以及公告現值與前次移轉現值。這三項決定了你落在哪一個情境。
議價前最該先算出哪一個數字？
賣方應先算出土地增值稅的概數。因為它往往是整筆交易中金額最大的一筆，直接決定你願不願意以某個價格成交——很多賣方在談定價格後才發現實拿金額遠低於預期。買方則應先把登記規費、契稅（標的含建物時）、代書費與貸款相關費用加在成交價之上，得出真正的總投入。雙方各自把自己那一側的數字先算出來，談判的基礎才會在同一個平面上。
買賣土地的稅，分別在什麼時點申報
知道要繳哪些稅之後，下一個問題是什麼時候、向哪裡申報。土地交易的稅目分屬地方稅與國稅，申報窗口與時點都不同，搞錯順序可能讓過戶卡住：
| 稅目 | 主要申報或課徵時點 | 負責機關 | 通常由誰負擔 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 簽約後、辦理移轉登記前申報，繳清才能過戶 | 土地所在地的地方稅務局 | 有償移轉時為賣方 |
| 印花稅 | 書立買賣公契時繳納 | 地方稅務局 | 依契約約定，實務上多由買方負擔 |
| 地價稅 | 持有期間每年開徵一次 | 地方稅務局 | 基準日登記的所有權人，契約可約定按日分算 |
| 房地合一所得稅 | 完成移轉登記後的法定期限內申報 | 國稅局 | 賣方 |
各稅目的申報期限都有明確規定，逾期可能被加徵滯納金或處罰鍰。實際期限請以財政部與各地方稅務局的最新公告為準；委託地政士辦理時，也要確認哪些申報包含在服務範圍內。
贈與取得與公司持有：兩種容易被忽略的情境
前面的四種情境涵蓋了多數個人交易，但還有兩種情況常被問到，稅目的組合也不太一樣：
- 受贈取得的土地：贈與時，土地增值稅由受贈人繳納，贈與稅則由贈與人申報。日後受贈人再出售，土地增值稅的漲價會從受贈時的現值起算，房地合一的成本認定也有特別規定，不能把自己沒有付出的價金當成成本。
- 以公司名義買賣：公司出售土地同樣要繳土地增值稅，但出售所得依營利事業所得稅的相關規定計算，申報方式與個人的房地合一不同，需要由公司的會計師一併處理帳務與申報。
贈與與公司持有常被當成節稅工具，但持有方式影響的不只是一次交易的稅，還包括日後出售、傳承與資金調度的成本。值不值得，應該把未來可能的出售情境一起試算後再決定。
持有期間的地價稅，依土地用途而不同
買方常把注意力放在成交當下的稅費，卻忽略買進之後每年都要面對的持有稅。同樣面積的土地，用途不同，持有成本可能差很多：
- 符合自用住宅用地要件並提出申請的土地，可以適用較低的優惠稅率。
- 一般用途的土地依累進稅率課徵，同一縣市內持有的土地地價總額越高，適用的級距也可能越高。
- 工業用地等特定用途的土地，符合規定時可能適用特別稅率，同樣需要主動申請。
- 符合規定並作農業使用的農業用地，課徵的是田賦而非地價稅；田賦目前停徵，但用途改變後課稅方式也會跟著改變。
買地前可以向土地所在地的地方稅務局查詢這筆土地目前的課稅情形，並評估買進後的用途是否會讓稅率改變。要申請優惠稅率時，記得在規定期限內提出，逾期通常只能從下一期開始適用。
買賣土地繳稅的幾個常見誤判
土地稅的規則多，買賣雙方也常憑印象判斷，以下幾種誤判最容易造成預算失準：
- 賣價比買價低，就不用繳土地增值稅：土地增值稅看的是公告現值的漲價，不是實際賺賠。即使成交價比當初買進時低，只要公告現值上漲，仍可能需要繳稅。
- 農地不課徵是自動適用：需要檢附農業用地作農業使用證明書等文件提出申請，審核通過才不課徵；土地現況若有違規使用，可能無法取得證明。
- 單獨買賣土地不必管房地合一：房地合一的範圍包含單獨的土地交易，部分特定土地另有排除規定，是否適用要依取得時間與土地類別逐案確認。
- 稅費由誰負擔照慣例就好：法律規定的納稅義務人與契約約定的實際負擔者可以不同，例如雙方約定由買方負擔部分稅費，就必須在契約中寫清楚，否則結算時容易起爭執。
遇到拿不準的情況，可以帶著土地登記謄本、取得時的契約或繼承與贈與資料，先向地方稅務局或國稅局的服務窗口詢問適用規定，或請地政士、會計師在議價前完成試算，再決定開價與稅費的分擔方式。
常見問題
土地增值稅是用成交價算的嗎？
不是，是以土地公告現值的漲價總數額為基礎計算，與成交價不同。
房地合一和土地增值稅是同一件事嗎？
不是。兩者是不同制度，符合條件時可能同時適用，不能互相取代。
農地一定免稅嗎？
不一定。優惠有明確要件（使用情形、持有期間、面積、申請程序）且需主動申請，應逐項確認是否符合。