買賣土地要繳什麼稅？四種情境的稅目對照

稅率、免稅額與各項要件會調整，本文僅說明稅目與情境判斷，實際稅額請以稅捐稽徵機關核定與您的地政士、會計師意見為準。

「要繳什麼稅」的答案取決於四件事：你是買方還是賣方、土地是什麼類別、什麼時候取得、以及是否適用房地合一制。以下用情境來分。

情境一：一般土地的買賣

賣方主要負擔土地增值稅，以公告現值的漲價總數額為基礎計算（不是以成交價）。買方負擔登記規費與印花稅；若標的含建物，建物部分另有契稅。地價稅則依基準日的所有權人課徵，實務上在契約中約定按日分算。

符合特定要件的自用住宅用地與農業用地，在土地增值稅上可能適用優惠稅率或不課徵。但這些優惠都有明確的要件（使用情形、持有期間、面積限制、申請程序），且需主動申請。看到「這塊地可以免稅」的說法時，應要求說明適用的是哪一項規定與是否符合全部要件。

繼承階段有遺產稅的問題；後續出售時，取得時間與成本的認定有特別規定，會影響土地增值稅的計算基礎與是否適用房地合一制。這一類情境的變數最多，建議在議價前就完成試算。

符合適用範圍的不動產交易，其所得需依房地合一的規定課稅，且稅率與持有期間相關。要注意的是：房地合一與土地增值稅是兩套不同的制度，可能同時適用，不能互相取代。這是最常見的誤解之一。

不論哪一種，都要先確認三件事：標的的土地類別與使用分區、取得的時間與方式（買賣、繼承或贈與）、以及公告現值與前次移轉現值。這三項決定了你落在哪一個情境。

賣方應先算出土地增值稅的概數。因為它往往是整筆交易中金額最大的一筆，直接決定你願不願意以某個價格成交——很多賣方在談定價格後才發現實拿金額遠低於預期。買方則應先把登記規費、契稅、代書費與貸款相關費用加在成交價之上，得出真正的總投入。雙方各自把自己那一側的數字先算出來，談判的基礎才會在同一個平面上。

要試算土地交易的稅費？

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不是，是以土地公告現值的漲價總數額為基礎計算，與成交價不同。

不是。兩者是不同制度，符合條件時可能同時適用，不能互相取代。

不一定。優惠有明確要件（使用情形、持有期間、面積、申請程序）且需主動申請，應逐項確認是否符合。