稅率與各項扣除額會依法令調整，本文僅說明項目與負擔分工，實際稅額請以稅捐稽徵機關核定與您的地政士、會計師意見為準。
賣方主要負擔的稅
土地增值稅是賣方最主要的稅負，以土地公告現值的漲價總數額為基礎計算，持有期間越長、漲幅越大，稅額越高。另外若屬房地合一制範圍內取得的標的，處分時的所得還需併入所得稅申報，這兩者是兩套制度，不能混為一談。
買方主要負擔的稅費
買方負擔的通常是登記規費與印花稅；若交易標的含建物，建物部分另有契稅。此外貸款設定的規費與代書費也在買方這一側。
持有期間的稅
地價稅按年課徵，於特定基準日以當時的所有權人為納稅義務人。交易若跨過基準日，實務上會在契約中約定按日分算，這一項要在簽約時寫清楚，否則容易產生爭議。
試算的正確順序
先確認標的的取得時間與適用制度，再查公告現值與前次移轉現值，接著估算土地增值稅，最後才回推賣方的實拿金額。買方則要把登記規費、契稅（標的含建物時）、代書費與貸款相關費用一起加在成交價之上，得出真正的總投入。
常見的三個誤解
第一，以為成交價就是課稅基礎——土地增值稅是以公告現值計算，與成交價不同。第二，以為稅費可以自由約定由哪一方負擔——納稅義務人是法定的，契約只能約定由誰代為支付。第三，忽略地價稅的分算，導致交屋後才發現全年稅單由一方承擔。
買賣前應該先問地政士哪一件事？
先問「這筆土地的增值稅大約多少、有沒有可適用的優惠或退稅」。因為增值稅往往是整筆交易中金額最大的稅負，直接決定賣方願不願意以這個價格成交。在還沒議價前就把這個數字估出來，雙方的談判基礎才是同一套。
土地增值稅有哪些減免，要準備什麼證明
前面提到簽約前要先問地政士有沒有可適用的優惠。土地增值稅的減免並不是自動套用，多半要在申報時提出申請並附上證明文件，錯過時機可能就只能依一般稅率課徵。常見的情況整理如下，實際要件與比例請以稅捐稽徵機關的規定為準：
| 情況 | 優惠類型 | 通常要準備的證明 |
|---|---|---|
| 出售自用住宅用地 | 適用較低的優惠稅率 | 戶籍資料，以及土地未出租、未供營業使用的相關證明 |
| 農業用地移轉給自然人並繼續作農業使用 | 申請不課徵土地增值稅 | 農業用地作農業使用證明 |
| 都市計畫公共設施保留地，尚未被徵收前移轉 | 免徵土地增值稅 | 都市計畫使用分區證明，載明屬於公共設施保留地 |
| 經市地重劃或農地重劃後第一次移轉 | 依規定減徵 | 重劃相關證明或謄本上的重劃註記 |
| 土地被政府徵收 | 免徵土地增值稅 | 徵收相關公文，由需地機關或地政機關處理 |
要特別留意的是，農業用地的「不課徵」和「免徵」不同。不課徵比較接近把稅負延後，日後土地再移轉或不再作農業使用時，可能會一併計算，買方接手這類土地前應先弄清楚。
親屬之間買賣土地，稅金要怎麼看
父母把土地賣給子女，或兄弟姊妹之間互相買賣持分，是很常見的情況。但在一定親等以內的親屬間買賣財產，稅法上原則上會先被認定為贈與，除非買方能提出確實支付價款的證明，而且這筆錢不是由賣方借給買方或由賣方提供擔保取得的。
換句話說，親屬間的土地買賣除了土地增值稅，還可能被要求補繳贈與稅。若真的是買賣，買方要保留完整的資金來源與付款紀錄，例如自己的存款、自己名義申請的貸款，並透過銀行轉帳支付價款，不要用現金交付。若實際上就是想把土地移轉給家人，買賣與贈與在土地增值稅、贈與稅以及將來出售時的成本認定上都不同，應先請會計師或地政士比較兩種做法的整體稅負，再決定用哪一種方式辦理。
自己查資料、先估土地買賣稅金的管道
不必等到委託地政士，買賣雙方都可以先用公開資料，把土地買賣稅金估個大概，議價時心裡比較有底。需要的資料與查詢方式如下：
- 公告土地現值與公告地價：可以透過內政部地政司提供的線上查詢服務，輸入地段、地號查到歷年資料，這是估算土地增值稅與地價稅的基礎。
- 前次移轉現值：記載在土地登記謄本所有權部的「前次移轉現值或原規定地價」欄位，旁邊也會註明當時的年月，用來判斷持有期間與物價指數調整。
- 土地增值稅試算：財政部稅務入口網與各地方稅務局提供試算工具或臨櫃服務，輸入上述資料即可得到估算值。
- 當年度地價稅：請賣方提供最近一期的地價稅繳款書，可以看出課稅地價與適用稅率，作為分攤與日後持有成本的參考。
自行試算的結果只是參考，減免資格、改良費用扣除與特殊取得方式都可能讓實際稅額不同，正式數字仍以稅捐稽徵機關核定為準。但有了這個估算值，你和對方談價格時，至少能用同一組數字討論。
買方也要先估算持有與將來出售的稅
土地買賣稅金多半由賣方負擔，買方容易以為自己只要準備規費與代書費就好。但從買進那一刻起，買方就要開始面對持有稅，將來出售時也會輪到自己繳增值稅。買地前建議先估算下列幾項：
- 每年的地價稅：地價稅依申報地價與持有的土地總值計算，一般用地採累進稅率，符合自用住宅用地條件者可申請優惠。土地若長期閒置，也要確認當地是否對空地有其他規定。
- 將來出售的土地增值稅：你這次買進時的申報移轉現值，就是日後計算漲價總數額的起點，持有期間公告現值調漲越多，將來的增值稅越高。
- 將來出售的所得稅：這次的成交價、仲介費、代書費與規費，日後可能成為計算交易所得時的成本與費用，所有單據從現在開始就要保存。
- 用途改變帶來的影響：例如買農地後改作非農業使用、或把土地出租，都可能讓原本適用的優惠失效，規劃用途時要一併考慮。
把這些持有與出售階段的稅一起算進來，才能判斷這塊地長期下來的實際成本，而不是只看買進那一次的稅費。
常見問題
土地增值稅是用成交價算的嗎？
不是，是以土地公告現值的漲價總數額為基礎計算，與成交價不同。
稅費可以約定由買方全部負擔嗎？
納稅義務人由法令規定，契約僅能約定由誰代為支付，不會改變法定義務人。
地價稅怎麼分攤？
法律上以基準日的所有權人為納稅義務人，實務上多在契約約定按日分算，簽約時務必寫明。
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