土地交易的糾紛，種類看起來很多，但拆開之後會發現高度集中在十個地方。把它們排成查核順序，大部分問題可以在出價之前就被擋掉。
一、可建性沒查清楚就出價
使用分區與使用地類別決定土地被允許做什麼。沒有先確認「這塊地現在被允許做什麼」，價格的高低就沒有意義。這是第一步，不是第三步。
二、他項權利未塗銷
抵押權、地上權、耕作權、限制登記都會影響過戶。要確認的是誰負責塗銷、資金從哪裡來、在哪個時點完成。賣方有貸款時，代償機制要寫進契約。
三、共有人沒清點
繼承未分割的土地常有十幾位共有人。分別共有的其他共有人有優先承買權，公同共有原則上需全體同意。共有人是否齊備，往往比價格更決定交易能不能成立。
四、現況使用不合法
農地上的資材室、鐵皮建物、加工設施若未取得容許使用或建照即屬違規，買方接手後遭查報時承擔拆除與罰則。應調閱空拍歷史影像與執照資料。
五、袋地與臨路條件
沒有對外通路的土地、或需跨越他人土地或灌溉渠道才能進出，這些不反映在地籍面積上卻決定可用性。地籍圖與現場勘查都要做。
六、增值稅試算沒做
土地增值稅由賣方負擔且須在完稅階段先繳清。賣方稅源不足時交易會停在這一關。簽約前應向地政或稅捐機關申請試算。
七、面積與界址不符
實測與登記不符、或圍籬與界址不一致。契約應約定價金調整方式、是否構成解約事由與複丈費用負擔。
八、沒有用履約保證
價金與過戶的同步依賴制度而非信任。費用極低，土地案件建議一律採用。
九、把變更的期待算進價格
分區變更涉及都市計畫程序、耗時以年計、結果不由買方控制。務實的做法是把變更期待完全排除在出價之外。
十、契約條款留白
期限與逾期效果、現況交付範圍、貸款未核准的處理，這三項沒寫清楚，事後只能協商。
這十項該用什麼順序查？
建議分三輪。第一輪（出價前，一天內可完成）：調謄本看他項權利與共有狀態、調地籍圖看臨路與形狀、調分區證明看可建性。這三項有任何一項不利，就不必往下走。第二輪（斡旋期間）：現場勘查、現況合法性查核、增值稅試算。第三輪（簽約前）：契約條款逐條補足、履約保證安排、資金流程確認。把第一輪做完再出價，是這十項裡投資報酬率最高的一個習慣——它花的時間最少，擋掉的問題卻最多。
常見問題
出價前最該查哪三件事？
土地登記謄本（他項權利與共有狀態）、地籍圖謄本（臨路與形狀）、使用分區證明（可建性）。這三項一天內可完成。
共有土地一定不能買嗎？
可以買，但要先清點共有人、確認是分別共有或公同共有，並評估取得同意或行使優先承買權的影響。
變更期待可以算進價格嗎？
不建議。程序跨多階段、耗時以年計且結果不由買方控制。若已反映在價格上，買方等於承擔變更失敗的風險。