談店面租金時，只比較每月多少錢通常會做出錯誤決定。租金是一組條件的總和：計價方式、押金、免租期、費用分擔、調漲機制與續約權利，任何一項變動，實質成本可能差上兩成。
租金的三種計價方式
最常見是固定月租；連鎖品牌與百貨櫃位常用抽成租，以營業額的一定百分比計算；第三種是保底加抽成，先收一個底租，營業額超過門檻再按比例抽取。抽成制對承租人的好處是淡季壓力小，代價是必須揭露營業數字並接受查核。簽約前要確認抽成的計算基礎是含稅還是未稅營業額。
押金、免租裝修期與回復原狀
商用租賃的押金沒有法定上限，實務多為兩個月，靠議價決定。免租裝修期是承租人真正的議價空間，餐飲業裝修動輒一兩個月，這段時間有沒有租金直接影響回本點。同時要把退租時的回復原狀範圍寫清楚：是恢復到交屋時的毛胚狀態，還是可保留部分裝修，兩者的拆除成本差距很大。
費用與稅負是誰負擔
地價稅與房屋稅原則上由所有權人負擔，但契約可以約定由承租人補貼；營業用的房屋稅率高於自住，出租人常把差額反映在租金裡。此外還有管理費、公共水電分攤，以及招牌與騎樓使用的相關規費。出租人若已辦營業登記，租金需開立發票並含營業稅；個人出租則涉及租賃所得的扣繳，這些都會改變實付金額。
調漲條款決定長期成本
三年以上的租約幾乎都有調漲約定，常見寫法是每年固定百分比，或依物價指數調整。要注意調整的基準是原始租金還是前一年租金，複利與單利在五年後差距明顯。另一種風險是屆期重新議定，等於把承租人辛苦養出的商圈價值在期滿時交還給出租人，投入愈重的業態愈要處理這一條。
續約優先權與提前終止
沒有約定續約優先權時，出租人可在期滿後另租他人。承租人若投入高額裝潢，應爭取優先承租權與續約時的租金調幅上限。相對地，提前終止的違約金計算方式，以及出租人以自用為由收回的條件，也要對等寫入契約，避免只有單方受到拘束。
怎麼判斷一個租金合不合理？
用營收反推，而不是比鄰居。把預估月營業額乘上該業態可負擔的租金占比，得到租金上限；再把押金的資金成本、裝修攤提、免租期的抵減與回復原狀費用一起換算成每月的實質租金。兩個數字對得上，這個租金才成立；對不上時，議價的標的應該是免租期與調漲條款，而不只是月租數字。
常見問題
店面押金通常收幾個月？
商用租賃的押金沒有法定上限，實務上多為兩個月，視商圈與承租人信用調整。退還條件與可扣抵的項目應在契約中明訂，並約定回復原狀的驗收標準。
抽成租的營業額要怎麼查核？
契約會約定出租人的查核權，常見以統一發票或收銀系統報表為依據。承租人應同時約定查核的方式、頻率與保密義務，避免營業資料被過度取用。
房東片面漲租一定要接受嗎？
租賃期間內若契約未約定調整機制，出租人不得片面調漲；期滿續約則屬重新議定。能不能守住價格，取決於當初有沒有寫入續約優先權與調幅上限。