多數談店面的文章寫給承租人。這一篇寫給房東——你的風險不是租不掉，而是租給錯的人。
定價：用成交而不是用掛牌
先查同路段實際成交的租金（而非掛牌開價），並記錄目前有多少競品在招租。掛牌多代表你的議價空間有限，此時開高價的結果通常是延長空置期——而空置一個月的損失，往往超過調降租金一整年的差額。
篩選承租人的四個問題
第一，要做什麼業種——這決定裝修規模、噪音氣味、以及是否需要額外的消防或排煙設備。第二，營運經驗——第一次創業的承租人，提前退租的機率較高。第三，資金準備——問裝修預算與開業後的營運準備金。第四，租期規劃——與你的持有計畫是否相符。
租約中對房東有利的五個條款
一是押金與扣抵範圍（明確列出可扣抵的項目）。二是回復原狀的範圍與標準（避免退租時爭執哪些要拆）。三是轉租與頂讓的限制（未經同意不得轉租，避免實際使用人與契約當事人不符）。四是遲延給付的違約金與終止條件。五是裝修施作前需送審圖說並取得書面同意。
但也要留給承租人的條款
續租的優先權與調幅上限。這不是讓步，而是保護你自己的空置風險——願意長期經營的承租人才會投入裝修與經營在地客源，而他們穩定，你的收益才穩定。條款太一面倒，只會吸引短期承租人。
交屋與點交的紀錄
交屋時拍照存證（現況、水電錶數、既有設備），並與承租人共同簽認。這份紀錄在退租時決定你能不能主張扣抵，成本是十分鐘，價值可能是好幾個月的押金。
該找仲介還是自己招租？
取決於你的時間與該路段的競爭程度。仲介的價值在於帶看效率與承租人篩選的初步過濾，收費通常以月租計。自行招租省下費用，但要自己處理帶看、篩選與締約。實務上比較有效的判斷是：如果你的店面已經空置超過一個月而詢問度低，那通常代表曝光或定價出了問題，這兩件事仲介能幫上忙；如果詢問度高但都談不成，問題多半在條件而不在曝光，換仲介也沒用。
店面出租前先準備好的招租資料
認真的承租人在決定前，一定會查使用執照、電力容量與能不能做他的業種。房東如果能事先把這些資料整理好，帶看時一次說清楚，不只能縮短空置期，也能讓你在眾多招租物件中顯得可靠。建議準備一份招租資料包：
| 資料 | 內容 | 承租人在意的原因 |
|---|---|---|
| 建物登記謄本 | 所有權人、面積、主要用途 | 確認簽約對象有權出租，以及用途是否適合營業 |
| 使用執照影本 | 核准用途與樓層配置 | 判斷能否辦理營業登記與通過消防檢查 |
| 平面圖與實測尺寸 | 面寬、深度、淨高、柱位 | 評估裝潢配置與設備擺放 |
| 水電條件 | 電錶契約容量、給排水位置、是否有獨立錶 | 餐飲、美容等業種最常卡在水電 |
| 可行與不可行業種 | 依用途、社區規約與排煙條件整理 | 省去雙方來回確認的時間 |
可行業種這一項最值得花時間。事先向主管機關或代書確認幾種常見業種的可行性，帶看時直接告訴承租人哪些可以做、哪些有困難，能過濾掉大量不適合的詢問。
公司行號承租時的扣繳與實收租金
店面的承租人如果是公司或行號，付租金時常會涉及兩種扣款：一是依所得稅法規定的扣繳，承租人支付租金給個人房東時，要先扣下一定比例的稅款代為繳納，之後再開立扣繳憑單給房東；二是二代健保的補充保險費，符合條件時也會由承租人代扣。
這代表房東每個月實際入帳的金額，可能低於租約上的租金。很多爭議就出在雙方對「租金」的認知不同：房東以為談的是實收金額，承租人則認為扣繳後的餘額就是全部。簽約時最好明確寫出約定的租金是否已含應扣繳的稅款與補充保費，扣繳的比例與門檻以財政部與健保署的最新規定為準。
扣繳下來的稅款不是額外的成本，房東在申報綜合所得稅時可以抵減應納稅額，所以要保管好每年收到的扣繳憑單。
出租店面的房屋稅與所得申報
自用住宅改為出租作為店面使用，房屋的使用情形就改變了。房屋稅會依實際使用情形適用不同稅率，營業用通常高於住家用，房東應在使用情形變更後，依規定期限向所在地的稅捐稽徵機關申報。若沒有申報而被查到，可能被追補稅款。
如果房屋只有一部分作為店面使用，例如一樓出租、樓上自住，稅捐機關會依各部分的使用面積分別核課。地價稅方面，原本適用自用住宅用地稅率的土地，出租作為營業使用後也可能不再符合條件，要一併確認。
租金收入屬於個人的租賃所得，要併入綜合所得稅申報。申報時可以選擇列舉實際發生的必要費用，或依財政部公告的標準比例減除，兩種方式哪一種較有利，要看你實際支出的修繕、折舊與稅費多寡，必要時請會計師試算。
承租人欠租時的處理步驟
篩選再仔細，仍可能遇到承租人經營不善而拖欠租金。這時處理得越有條理，損失越小。一般的處理順序如下：
- 先溝通了解狀況：確認是短期周轉困難還是已經無力經營，若只是短期問題，可以約定分期補繳並寫成書面。
- 正式催告：以存證信函定期催告承租人支付，並說明逾期未付將終止租約，保留日後主張權利的證據。
- 終止租約並請求返還店面：催告期滿仍未支付，依租約與民法規定終止租約，要求承租人搬遷並返還店面。
- 押金抵扣與後續求償：以押金抵扣欠租與回復原狀的費用，不足的部分再向承租人請求。
- 強制執行：若租約曾經公證並載明逕受強制執行，可以直接聲請強制執行；沒有公證的話，就需要先透過訴訟取得執行名義。
這也是為什麼店面租約建議辦理公證。公證需要雙方到場並支付公證費，但一旦遇到欠租或拒不搬遷，能省下大量的訴訟時間。
店面空置期間房東該做的維護
店面在招租期間沒有人使用，最容易出現的問題是漏水沒人發現、鐵捲門與管線因長期未使用而故障，以及門口堆積廣告與垃圾，讓帶看時的第一印象大打折扣。空置期間建議定期到現場巡視，開關鐵捲門、檢查天花板與牆角、清理門口，並把招租資訊貼在清楚的位置。
同時確認建物的火險是否仍在有效期間，以及保單對空置狀態是否有特別約定。房屋稅與地價稅在空置期間仍須照常繳納，計算出租報酬時也要把這段期間的持有成本一併算進去。
常見問題
租金開高一點等好租客可行嗎？
空置一個月的損失往往超過調降租金一整年的差額，建議以實際成交行情與競品掛牌數量定價。
押金要收幾個月？
由雙方議定，商用租賃常見高於住宅。重點是把可扣抵的項目與退還條件明確寫入契約。
要不要禁止轉租？
建議約定未經書面同意不得轉租或頂讓，避免實際使用人與契約當事人不符而衍生責任爭議。
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