談土地買賣流程，多數內容都是從買方角度出發。這篇換個角度，看看賣方在整個流程中，從決定出售到完成交屋，每個階段實際該做的事情跟該注意的重點。
第一步：定價前先做稅務試算
賣方在決定委賣價格前，應先請代書或會計師試算土地增值稅，尤其自用住宅用地優惠稅率、重劃減徵等規定會直接影響實拿金額，賣方該關心的是稅後淨得，而不是只看成交總價的數字。
第二步：篩選委任的代書或仲介
賣方委任地政士或仲介協助銷售與後續文件處理，應確認對方是否熟悉目標土地所在區域的行情與交易慣例，並清楚約定服務費用與服務範圍，尤其涉及共有土地或特殊產權型態時，更該找有相關經驗的專業人士。
第三步：準備印鑑證明與相關文件
賣方應提前準備印鑑證明、身分證明文件與土地相關權狀，若土地上設有貸款抵押權，也該提前聯繫貸款銀行了解清償與塗銷的作業時程，避免簽約後才發現文件準備不及拖延交易進度。
第四步：配合買方的查核與議價
買方在簽約前通常會進行產權與現況查核，賣方應誠實提供土地現況資訊，包括是否有未登記的增建、現況與地籍是否相符等，隱瞞重大瑕疵可能在事後衍生違約或瑕疵擔保的法律責任。
第五步：完稅與塗銷抵押權
買方付款後，賣方須配合申報土地增值稅、並以價金清償原貸款以利塗銷抵押權，塗銷與移轉登記通常同步送件，賣方應確保這段時間內銀行端的清償作業能配合交易時程。
第六步：交屋點交
完成移轉登記後，賣方應依約定時間完成點交，若土地上有既有作物、圍籬或其他附屬物，應在契約中明訂是否隨同移轉，避免點交時因這些細節產生爭議。
賣方跟買方在流程中最大的立場差異是什麼
買方關心的是產權清楚與風險排除，賣方關心的是稅後淨得與交易確定性。理解這個立場差異，能幫助賣方在議價與流程安排上，更精準地掌握自己該優先處理的事項，而不是照搬買方視角的流程清單。
常見問題
賣方一定要先算好稅才能定價嗎？
強烈建議如此，土地增值稅等稅負會直接影響實拿金額，賣方若只看成交總價而忽略稅後淨得，容易對交易結果產生錯誤預期。
賣方需要負擔仲介費嗎？
依委任約定而定，實務上常見由賣方支付委賣仲介的服務費，具體比例與範圍應在委任時明確約定。
土地上有貸款還沒還清可以賣嗎？
可以，通常以買方支付的價金清償原貸款，塗銷抵押權與移轉登記同步進行，賣方應提前聯繫貸款銀行了解清償作業時程。
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