外國人繼承日本不動產，能免遺產稅嗎

先破除一個常見誤解

不少人以為只要繼承人和被繼承人都不是日本籍、都不住在日本，繼承日本不動產就能完全免稅，這個想法並不正確。日本相続稅的課稅原則是「不住在日本的人，原則上只針對日本境內財產課稅」，換句話說，只要繼承的是日本境內的不動產，即使雙方都是外國籍、都住在海外，這筆不動產仍在課稅範圍內。

日本相続稅也有「無限納稅義務人」的規定，主要適用於身故前10年內曾在日本居住的日本籍人士，或是被繼承人並非外國居住者等特定組合情況，這類情況下，全球資產都可能被納入日本相続稅的課稅範圍。單純只在日本持有不動產、本人和繼承人都未曾長期居住日本的情況，通常不會落入這個範圍。

美國對非居民外國人是用「稅務住所」的意圖認定課稅範圍，日本則更直接地鎖定「財產所在地」，只要是日本境內財產，不論持有人或繼承人的身分與居住地，原則上都在課稅範圍內，這種以資產所在地為主的認定邏輯，比美國的規則更直接，也更難透過身分規劃完全迴避。

因為日本境內財產幾乎無法迴避相続稅，持有日本不動產的外國投資人，比較務實的做法是提早了解申報流程、指定稅務代理人，並視資產規模評估是否需要搭配保險等工具預留稅金來源，而不是寄望於「反正我不是日本人」這種對規則的誤解。

近期日本也開始強化海外人士持有日本不動產的申報透明度，相關新制要求海外持有人揭露更多資訊，這代表過去可能存在的資訊落差正在縮小，日本稅務機關掌握海外持有人資訊的能力也在提升，持有日本不動產的外國投資人，更應該正視申報義務，而不是抱持僥倖心態。

外國人持有的日本不動產要繳日本相続稅，這是第一層。台灣人還要多想一層：經常居住在台灣的國民身故時，台灣的遺產稅原則上是就境內外全部財產課徵，日本的那間房子同樣會被計入台灣的遺產總額。也就是說，同一筆日本不動產可能在兩地都被課稅。

這種重複課稅，主要是在台灣端處理：在日本已經繳納的遺產稅，可以提出日本稅務機關發給的納稅證明，並依規定辦理文件驗證後，申請從台灣應納的遺產稅中扣抵，但扣抵有上限，不是全額退還。適用條件與文件要求，請以財政部各地區國稅局的最新說明為準，並且在日本申報時就保留好所有繳稅憑證。

還有一種情況要特別留意：家族中有人在日本長期工作、留學，或持有在留資格住在日本。繼承人或被繼承人的居住狀態改變，日本課稅範圍的判斷也可能跟著改變，不一定只限於日本境內財產。這類情況請日本稅理士依雙方的在留資格與居住期間個別確認，台灣端的申報期限也要同步追蹤，兩邊的時程最好排在同一張表上管理。

日本人的繼承手續以日本戶籍為基礎，外國繼承人沒有日本戶籍，就要用本國文件證明親屬關係，這往往是整個流程最花時間的環節。常見的準備項目如下，實際要求以法務局、銀行與司法書士的指示為準：

台灣的戶籍資料相對完整，比起沒有戶籍制度的國家容易準備，但翻譯與驗證仍要排出足夠時間。

繼承人人在台灣、不打算為了繼承手續長住日本時，通常要透過委任完成大部分程序。相続稅的申報與聯絡，非居住者一般需要選任納稅管理人；繼承登記可以委任司法書士代為申請；銀行存款的解凍與領取，則依各銀行的規定，有的接受代理人辦理、有的要求本人到場或郵寄文件。

建議在繼承發生前，就讓家人知道日本端各窗口是誰。若有多位繼承人分散在不同國家，先推派一位主要聯絡人，統一和日本專業人士溝通，可以避免文件重複寄送或意見不一致而拖延期限。

日本相続稅原則上要在期限內以日圓現金繳納，對海外繼承人來說，最常見的困境是：繼承的主要是不動產，手上沒有足夠的日圓現金。常見的資金來源與限制如下：

持有日本不動產的外國人，若資產主要集中在不動產，生前就應估算可能的稅額，並安排一筆可以即時動用的資金，避免家人被迫在期限壓力下低價出售。

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每個人的資金狀況、稅務身分與目標不同，實際規劃建議先與熟悉當地法規的顧問確認，再進行下一步。

要，只要繼承的是日本境內的不動產，原則上仍在日本相続稅的課稅範圍內，不會因為雙方都是外國籍、住在海外就自動免稅。

同樣是以財產所在地為認定基礎，只要是日本境內的不動產，原則上就適用日本相続稅規定，實際計算方式建議諮詢熟悉跨境稅務的專業人士。

沒有一體適用的方法可以完全避開，持有架構、保險規劃等工具可能有一定的緩解效果，但無法保證完全免稅，實際規劃建議依個案評估。