買房不會延長你的合法停留天數
擁有日本不動產的所有權，跟能在日本停留多久是完全獨立的兩件事，持有房子並不會讓觀光免簽的停留上限自動延長，這是最容易被混淆的一點。
台灣護照免簽停留上限是多久
台灣護照持觀光目的赴日，免簽停留上限為90天，這個天數不會因為在日本擁有不動產而改變，超過90天須另外申請符合資格的簽證身分才能合法停留。
想長住，須另外申請哪些簽證
若目的是長期居住而非僅度假使用，須視個人狀況申請工作簽證、經營管理簽證、留學簽證等符合資格的在留資格，購屋行為本身無法作為申請這些簽證的直接依據，仍須符合各簽證類別自身的申請條件。
度假型買方常見的實際使用方式
多數僅作度假用途的台灣買方，實務上是以免簽90天內分次入境使用房屋，搭配委託當地管理公司代為維護不使用期間的房屋，而非長期常駐日本，這也是度假型置產最常見的實際使用模式。
常見的混淆來源：把「置產」和「移居」畫上等號
不少人查詢這個問題，其實背後真正想問的是「我想搬去日本住，買房是不是第一步」，但置產與移居在日本法規上是完全分開的兩條路，買房可以是移居後的財務規劃之一，但買房本身不會帶來、也不是取得長期居留資格的必要條件，兩者順序也不一定要先買房才能申請簽證。
規劃長住前，建議先確認簽證路徑而非先買房
如果目標真的是長期移居日本，建議先釐清自己符合哪一種簽證的申請資格（工作、經營管理、留學等），確認可行的簽證路徑後，再評估置產的時機與必要性，避免因為誤以為「買房有助於簽證申請」而本末倒置，先買了房子卻仍然無法解決長期居留的根本問題。
依每年在日本住多久，選擇不同的置產方式
既然能住多久由簽證身分決定，買房前更實際的做法，是先估計自己每年真正會在日本待多久，再反推要買什麼樣的房子、不在時怎麼安排。常見的使用型態大致可以分成三種：
| 使用型態 | 停留方式 | 房子不住時的安排 | 比較適合的物件 |
|---|---|---|---|
| 季節性度假 | 每年去幾次，每次一到兩週 | 大部分時間空屋，或委託合法業者短期出租 | 管理完善、方便委託巡視的公寓 |
| 兩地輪住 | 每次入境都在免簽停留範圍內，一年分多次往返 | 空屋期間定期巡視、維持水電與通風 | 生活機能完整、靠近交通節點的住宅 |
| 取得在留資格後長住 | 依所取得的在留資格與期間 | 原則上自住 | 依家庭人數與通勤、通學需求挑選 |
前兩種型態，房子有很長的時間沒人住，持有成本要用「每次使用的平均成本」來看；第三種型態的前提是先取得在留資格，房子只是生活安排的一部分，不是取得資格的方法。
用實際入住天數，估算每晚的持有成本
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設你在日本買了一間度假用的公寓，每年的管理費與修繕積立金合計二十四萬日圓、固定資產稅等稅金六萬日圓、保險與空屋巡視費用合計六萬日圓，一年的持有成本是三十六萬日圓。
如果你一年實際入住三十晚，每晚的持有成本是一萬兩千日圓；如果第二年之後降到十二晚，每晚就變成三萬日圓。這個數字還沒有計入買房的資金成本與機票，卻已經可以和你平常住飯店的費用直接比較。
這個算法的重點不是證明買房不划算，而是讓你知道住得越少、每一晚越貴。若算出來的數字讓你猶豫，可以考慮選擇持有成本較低的物件，或在不住的期間透過合法管道出租，把空屋時間轉成收入來源。
分次入境使用房子時，入境審查可能會注意的地方
免簽停留的目的是觀光、探親、短期商務等，不是在日本生活。即使每次都在規定天數內離境，如果入境紀錄顯示你一年中有很長的時間待在日本，入境時仍可能被詢問停留目的與預計離境日期，是否准許入境由入境審查官判斷。
實務上可以這樣準備：每次入境都帶著回程機票的資料，能清楚說明這次停留的目的與天數；不要把短期停留當作長住的替代方案，也不要在短期停留期間從事有收入的工作。各國人民的免簽停留天數與條件可能調整，出發前請以日本外務省與台灣外交部領事事務局的最新公告為準。
家人或朋友能不能住你在日本買的房子
房子是你的，但住在裡面的人能停留多久，同樣看每個人自己的簽證身分。家人同行時，每個人的停留期限各自計算，房屋所有權不會讓家人的停留期延長。
借給親友短期免費居住，一般不會有問題；但如果向對方收取住宿費用，就可能被認定為提供住宿服務，需要依住宅宿泊事業法申報或取得旅館業許可。公寓的管理規約也可能限制非所有權人居住或短期出借，借出前請先確認規約，並告知管理公司入住者的姓名與期間，避免被其他住戶誤認為違規民泊。
停留時間的長短，也會影響你的稅務身分
很多人只注意簽證，卻沒想到停留方式也和稅務有關。依日本稅法，是否為「居住者」是依你在日本是否有住所，或是否連續有居所達一定期間來判斷，而不是看有沒有房子。
以免簽短期停留分次使用房子的台灣人，通常仍是非居住者，租金收入的課稅方式、源泉徵收與納稅管理人的安排都依非居住者處理。若日後取得在留資格並在日本生活，身分就可能轉為居住者，申報方式、可適用的扣除與台灣端的稅務身分都要重新檢視。身分轉換的時點，建議提前請日本的稅理士與台灣的會計師一起確認。東森是不動產顧問，簽證與在留資格的申請，請另外洽詢專業的行政書士或律師。
常見問題
買了日本房子可以一直住在裡面嗎？
不行，能停留多久取決於簽證身分而非房屋所有權，持台灣護照觀光免簽最長可停留90天，超過須另外申請符合資格的簽證。
在日本買房後可以申請長期居留簽證嗎？
購屋本身不是申請簽證的直接依據，若想長期居留，須另外符合工作簽證、經營管理簽證等各自的申請條件，與是否持有不動產無直接關聯。
不住的時候房子要怎麼辦？
多數海外買方會委託當地管理公司代為巡視、清潔與緊急狀況處理，尤其度假型物件更需要有人定期維護，避免長期無人使用造成損壞。
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