買日本的一戶建，你買的主要是那塊地。木造建物的價值隨屋齡快速衰退，屋齡較高的物件，建物在估價上往往接近於零。理解這一點，判斷的重心就會從房子轉到土地。
最關鍵的一題：能不能再建築
有些便宜到不合理的一戶建，原因是「再建築不可」——現行法規下，這塊地不能再蓋新的建築物。最常見的原因是不符合接道義務：建築基地必須與一定寬度的道路有足夠的接觸長度，不符合的土地（例如只靠通路進出的旗竿地、或面臨的道路寬度不足）無法取得建築許可。
再建築不可的土地，用途受限、貸款極難、轉售困難。價格便宜是結果，不是機會。看物件時，這一項要第一個確認。
土地價值的三個決定因素
- 用途地域——決定能蓋什麼類型的建物，以及建蔽率與容積率的上限。同樣面積的土地，可蓋樓地板面積差很多，價值就差很多。
- 接道條件——道路寬度、接觸長度、是否為建築基準法認定的道路。
- 形狀與方位——整形地優於畸零地；日照與方位影響居住價值與日後轉售。
木造建物的現實
日本住宅以木造為主，法定耐用年限明確，實務上屋齡達一定程度後，建物在估價上的殘值很低。這不代表不能住，而是代表：你付的錢幾乎都在土地上，而建物的維護責任與費用完全由你承擔。
中古一戶建要檢查的至少有：屋頂與外牆的防水狀況、白蟻、基礎與傾斜、給排水管線年限，以及是否符合現行耐震基準。一九八一年是重要分水嶺，之前建造的物件在貸款與轉售上都會受限。
一戶建 vs 區分所有權大樓
一戶建：無管理費與修繕積立金、自由度高、土地價值不折舊；但維護全自負、人不在當地時管理困難、流動性通常不如都心公寓。
公寓：管理省事、流動性好；但管理費與修繕積立金是會隨屋齡調升的固定支出。
純收租的海外投資人，多數情況公寓較合適；看重土地價值、有自用或改建規劃的人，一戶建才有優勢。
買之前要看的文件
登記事項證明書（所有權與抵押）、建築確認済証與檢查済証（確認合法建築）、地籍與接道資料、以及重要事項說明書。缺少檢查済証的物件，合法性與再建築可否都要特別查證。
常見問題
日本一戶建為什麼有些特別便宜？
最常見的原因是「再建築不可」——不符合接道義務，現行法規下無法再蓋新建築。這類土地用途受限、貸款極難、轉售困難。
日本的木造房子會折舊到零嗎？
建物在估價上的殘值會隨屋齡快速下降，屋齡高的物件價值幾乎全在土地。這不代表不能住，而是維護責任與費用完全由屋主承擔。
一戶建和公寓哪個適合收租？
純收租的海外投資人多數情況公寓較合適，管理省事、流動性好。一戶建的優勢在土地價值與自由度，適合有自用或改建規劃者。