問「日本房價多少」，會得到四個都正確但互不相同的答案。因為日本的土地價格有四套並存的評價體系，各自服務不同目的。看不懂這四個數字的關係，就沒辦法判斷手上的報價是便宜還是貴。
四種價格，四種用途
- 公示地價——由國土交通省每年公告，是土地交易的參考指標，也是公共徵收補償的基準。
- 路線價——國稅廳公告，用於計算繼承稅與贈與稅，水準通常低於公示地價。
- 固定資產稅評價額——市町村用來課徵固定資產稅的基礎，水準又更低，每三年評價換算一次。
- 實際成交價（実勢価格）——真正的市場價格，也是你實際要付的錢。在需求強勁的區域，它會明顯高於公示地價。
結論很簡單：談投資報酬要看實際成交價，談稅要看路線價與固定資產稅評價額。把這幾個數字混用，得到的結論一定錯。
先把單位換算對，再比價
日本以平方公尺（㎡）標示面積，台灣習慣用坪。一坪約等於三點三平方公尺，換算時要留意日本標示的是專有面積，計算方式與台灣的權狀坪數不同，公設的計算邏輯也不一樣。用未經換算的每坪單價直接比較台日物件，結論會嚴重失真。
新築的溢價與折舊曲線
日本市場對新築有明顯溢價，而這個溢價在交屋成為中古的那一刻就消失一部分。木造住宅與鋼筋混凝土建物的法定耐用年限不同，價格衰退的斜率也不同；相對地，土地的價值不會折舊。
這帶出一個關鍵觀念：日本物件的總價是土地加建物。都心區高地價地段的物件，價值主要落在土地，建物折舊對總價的影響較小；郊區低地價地段則相反，建物折舊會直接吃掉大部分資產價值。買日本房子，某種程度上是在買那塊地。
為什麼同一個區的房價差這麼多？
影響日本住宅價格最直接的變數是最寄駅（最近車站）與步行分鐘數。同一個行政區內，走路五分鐘與走路十五分鐘的物件，價格與租賃需求可以差出一個級距；再加上是哪一條路線、是否快速電車停靠、轉乘到主要商務區要幾分鐘，這些才是真正的定價因子。
其次是用途地域（土地使用分區）、日照與方位、樓層、以及前述的耐震基準與屋齡。行政區名稱本身的參考價值，遠低於「哪一站、走幾分鐘」。
怎麼查到真實的成交行情？
不要只看仲介提供的比較表。日本的不動產成交資訊有公開管道，國土交通省提供的不動產交易價格資訊可以查詢實際成交案例，公示地價與路線價也都是公開資料。自己查一次，再回頭看仲介給的報價，是最有效的防護。
要注意的是：成交資料有時間落差，且個案條件差異大。同一棟大樓不同樓層、不同方位的成交價本來就會有差距，看的是區間而不是單一數字。
買來自住和買來收租，看的價格不一樣
自用者關心的是總價、生活機能與居住品質；收租者關心的是租金水準與價格的關係，也就是這個價位買進後的實質報酬。同一個物件在兩種目的下的「合理價格」可以差很多。
先確定自己是哪一種買家，再決定要用哪一組數字判斷。東森國際地產在日本大東京地區提供物件評估、租賃管理與稅務規劃的整合服務，也協助釐清自用與投資兩種目的下的取捨。
常見問題
日本房價用坪還是平方公尺計算？
日本以平方公尺標示，一坪約三點三平方公尺。但要注意日本標示的是專有面積，與台灣權狀坪數的計算方式不同，直接換算每坪單價來比較台日物件會失真。
公示地價和實際成交價差多少？
沒有固定倍數。需求強勁的都心區域，實際成交價會明顯高於公示地價；需求疲弱的區域則可能接近甚至低於。公示地價是參考基準，不是成交價。
日本房子會折舊嗎？
建物會，土地不會。木造與鋼筋混凝土的法定耐用年限不同，折舊速度也不同。高地價地段的物件價值主要在土地，建物折舊影響較小；郊區則相反。
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