「在日本買幾間房收租，就可以申請經營管理簽證」——這個說法在市場上流傳很久，但它過度簡化了制度，也讓不少人在投入資金後才發現不符要件。這一頁說明制度的重點與不動產的關係。
先說明立場：東森國際地產是不動產顧問公司，不辦理簽證。申請請洽日本的行政書士或移民署許可的移民業者，並以日本出入國在留管理廳的當期規定為準。
經營管理簽證的核心是「事業」
這個在留資格的設計，是給在日本實際經營事業的人。審查的重點不在你有多少資產，而在：事業是否具備實質性、是否有獨立的營業處所、事業計畫是否具可行性與持續性，以及規模是否達到要求。
換句話說，審查看的是「你在經營什麼」，不是「你買了什麼」。
為什麼單純持有出租物件通常不夠
買下幾間公寓委託管理公司代管，實質上是被動的資產持有，而非主動經營的事業。沒有獨立辦公處所、沒有實際的營運活動與人員安排、也沒有可持續的事業計畫，這樣的申請通常難以通過。
另外要注意：經營管理簽證需要逐次更新，更新時會檢視事業的實際營運狀況與財務表現。第一次取得不等於長期穩定，事業若名存實亡，更新階段就會出現問題。
若真的要以不動產事業申請，關鍵在哪
可行的方向是經營實質的不動產相關事業，而不只是持有資產。這通常意味著：設立法人、取得必要的業務許可、承租獨立的營業處所、有具體的營運計畫與人員安排、並能提出可驗證的收支與業務紀錄。
這是一個真正的創業決定，成本與投入遠高於單純買房。評估時應該把它當成「在日本開公司」來規劃，而不是當成置產的附加選項。
制度近年持續調整
日本已於2025年10月16日修正這個在留資格的許可基準，資本額門檻提高到三千萬日圓，並新增常勤員工聘僱與日語能力等要求，坊間流傳的五百萬日圓等舊數字已不適用。任何規劃都必須以當期公告與專業意見為準，不要沿用他人幾年前的經驗。
如果目的只是置產，其實不需要簽證
這是最重要的一句話：日本對外國人購買不動產幾乎沒有身分限制，不需要簽證或居留資格就能取得完整所有權。如果你的目的是資產配置與收租，直接買即可，不必為了簽證去承擔創業的成本與風險。
先分清楚你要的是「居留」還是「資產」，這兩件事的成本結構完全不同。
不動產相關事業，在日本各自需要什麼許可
前面提到「取得必要的業務許可」，具體是哪一種，取決於你要經營的業務內容。日本對不動產相關業務的規範分得很細，規劃事業內容之前，先弄清楚自己想做的事屬於哪一類：
| 業務內容 | 主要涉及的制度 | 規劃時要注意 |
|---|---|---|
| 出租自己持有的物件 | 本身不屬於宅地建物取引業，不需要宅建業免許 | 正因為不需要許可，也更難說明這是需要你在日本親自經營的事業 |
| 仲介或反覆買賣不動產 | 宅地建物取引業免許，營業處所須配置專任的宅地建物取引士 | 要有符合要件的事務所與合格人員，取得許可前不能開始營業 |
| 受託管理他人的出租住宅 | 管理戶數達一定規模時，須辦理賃貸住宅管理業登錄 | 管理規模小時可能不需登錄，但仍要符合契約與說明的規範 |
| 短期住宿經營 | 住宅宿泊事業的申報，或旅館業的營業許可 | 要確認物件所在地的條例與管理規約是否允許 |
從表中可以看出，「買房收租」在制度上屬於不需要許可的資產運用，這也是它難以單獨支撐經營管理簽證的原因之一。若要經營需要許可的業務，就得投入人員、事務所與時間，成本結構和置產完全不同。各項許可的最新要件，請以國土交通省、觀光主管機關及物件所在地自治體的公告為準。
用公司持有日本房產，簽證之外還有哪些差別
很多人規劃經營管理簽證時，會順便考慮把房產放在日本公司名下。即使不談簽證，公司持有和個人持有在日常管理上也有明顯差異：
- 稅務：公司適用法人稅等法人相關稅目，個人適用所得稅，兩者的計算方式、可列支的費用與申報期限都不同。
- 帳務：公司每年要記帳、做決算並申報，通常需要委託稅理士處理，個人持有的申報相對單純。
- 固定成本：公司即使沒有獲利，仍有法人住民稅的均等割等固定負擔，以及登記事項變更時的手續費用。
- 出售與傳承：公司名下的房產可以透過轉讓公司股份的方式移轉，也可以由公司直接出售，兩種方式的稅負與手續差異很大，需要個別試算。
公司持有不一定比較省稅，也不一定比較麻煩，關鍵是你的持有規模與目的。房產數量少、以長期收租為主的人，個人持有往往較單純；有實際經營事業、需要把房產用於營業的人，才比較有必要評估公司持有。
把「居留」與「資產」拆開規劃的順序
同時想在日本長住又想置產的人，最容易把兩件事綁在一起決定，結果為了簽證買了不適合的房子，或為了房子硬做一門事業。建議依下面的順序思考：
- 先問自己是否真的需要在日本長期居住，還是只是常去、偶爾住。
- 如果只需要資產配置，直接以個人名義購買，不必處理在留資格。
- 如果確實需要長住，先請行政書士評估你適合哪一種在留資格，經營管理只是其中一種選項。
- 若評估後決定經營事業，事業預算與購屋預算分開編列，資本金與購屋資金的關係，事前請專業人士確認。
- 最後才挑物件，並確認房產在簽證計畫不順利時，仍然是一筆你願意持有的資產。
第五步很容易被忽略。經營管理簽證需要逐次更新，事業若中途收掉、或更新未獲許可，房產不會跟著消失，但它的用途可能要重新安排：原本當作事務所的空間要改為出租或出售，原本預期自住的住宅也可能變成長期空屋。挑物件時先想好這個備案，即使簽證計畫有變化，也不至於被一筆不適合的不動產綁住。
常見問題
買日本房子可以申請經營管理簽證嗎？
單純持有出租物件通常不符合要件。該在留資格審查的是事業的實質性、營業處所與可持續性，而非資產規模。
經營管理簽證需要多少資本額？
2025年10月16日施行的新基準已將資本額門檻提高到三千萬日圓，坊間流傳的五百萬日圓等舊數字不再適用。應以日本出入國在留管理廳的當期公告與行政書士意見為準。
沒有簽證可以在日本買房嗎？
可以。日本對外國人購買不動產幾乎沒有身分限制，可取得完整所有權，不需要任何居留資格。