日本不動產與台灣最大的差別在制度，而不在價格。不先理解這四個特性，很容易用台灣的經驗做出錯誤判斷。
特性一：土地與建物分別登記
日本的土地與建物是兩個獨立的登記標的，可以分屬不同所有權人。這衍生出借地權物件——你擁有建物但土地是租來的，價格明顯較低，但地租、續約與改建都需地主同意，未來處分的買方族群也窄很多。看到便宜物件時，第一件事是確認土地權利型態。
特性二：建物有法定耐用年數
木造、鋼骨與鋼筋混凝土各有不同的法定耐用年數，影響的不只是稅務折舊，也影響銀行願意承作的貸款年期。屋齡接近或超過耐用年數的物件，往往貸不到款或年期很短，這會直接壓縮買方族群與轉手價格。
特性三：建物價值會實質下降
日本市場對中古建物的評價普遍偏低，價值主要由土地支撐。因此「買舊屋等增值」的邏輯在日本通常不成立，收益要靠租金而非建物增值，這是評估報酬時最需要調整的一個前提。
特性四：接道與再建築的限制
建築基準法對基地的接道寬度有要求，不符合的土地屬於再建築不可，現有建物拆除後無法重建。這類物件價格很低，但實質上失去了改建與多數的處分彈性。重要事項說明書會載明，務必逐條確認。
這些特性如何改變你的評估方式
在台灣可以用「總價除以坪數」粗估，在日本必須把土地與建物分開看：土地看區位、面積與接道；建物看構造、屋齡與剩餘耐用年數。兩者相加才是這個物件的真實結構，也才知道未來哪一部分會增值、哪一部分會消耗。
為什麼日本會有那麼便宜的物件？
便宜幾乎都有制度上的原因：借地權、再建築不可、屋齡超過耐用年數無法貸款、或位於人口持續外流的區域。這些物件不必然不能買，但你要清楚自己買到的是什麼——如果目的是收租且能全額現金購入，某些低價物件確實有現金流；如果目的是保值或未來轉手，這些折價的原因就會在你賣的時候原封不動地反映回來。
常見問題
借地權物件可以買嗎？
可以，但地租、續約與改建需地主同意，轉手買方族群也較窄，價格折讓必須與這些限制相稱。
屋齡多少會貸不到款？
與建物構造的法定耐用年數有關，屋齡接近或超過時貸款年期會大幅縮短甚至無法承作，購買前應先確認融資可行性。
日本房子會增值嗎？
價值主要由土地支撐，建物評價普遍隨屋齡下降，報酬應以租金收益為主，而非期待建物本身增值。