先確認自己屬於哪一種外國人身分
美國遺產稅對外國人的認定，關鍵在於「非美國籍居民」（non-resident alien）身分，這跟持有簽證類型或是否曾經赴美無關，而是依美國稅法的居住認定規則判斷。非美國籍居民持有位於美國境內的不動產，即使人從未長期居住在美國，只要往生時仍持有該資產，原則上都會被納入美國遺產稅的課稅範圍，這是外國買家最容易忽略的曝險來源。
持有結構會直接影響遺產稅曝險
如果外國人以個人名義直接持有美國不動產，往生時該資產會直接落入美國遺產稅的課稅範圍；但如果透過境外公司或信託架構間接持有，例如由一家境外公司持有該不動產、外國人本人持有的是境外公司股權，境外公司股權本身通常不會被視為「美國境內資產」，可能因此規避掉遺產稅曝險，這也是為什麼許多國際置產顧問會建議高資產外國買家評估透過適當架構持有美國不動產。
透過架構持有也有代價要衡量
透過境外公司或信託持有美國不動產，雖然可能降低遺產稅曝險，但會增加額外的設立與維運成本（境外公司註冊、年度維護費用、會計申報），且部分持有結構可能影響該不動產出租或出售時的稅務處理方式（例如喪失個人適用的部分稅務優惠），是否值得採用這類架構，需要綜合評估資產規模、持有目的與長期規劃，並非資產規模不大的買家都適合採用。
實務建議：越早規劃，選擇越多
持有結構的調整（例如把個人名義持有的不動產轉移到公司或信託名下）在購屋前規劃，遠比購屋後再調整簡單且成本更低，購屋後再轉移持有架構，可能觸發額外的過戶稅費或資本利得稅。建議資產規模較大、有意長期持有美國不動產的外國買家，在購屋前就先諮詢熟悉跨境遺產稅規劃的律師或會計師，一併評估合適的持有架構。
外國人常見的四種持有方式與取捨
前面提到透過架構持有可能降低遺產稅曝險，但不同架構在遺產稅與所得稅上的效果並不一樣，有些架構甚至未必能達到預期效果。以下是一般性的比較，實際效果須由熟悉跨境稅務的律師或會計師依個案評估：
| 持有方式 | 遺產稅方面 | 所得稅與其他方面 |
|---|---|---|
| 個人名義 | 美國房產直接計入美國遺產 | 出售時可適用個人的稅率規定，結構最單純 |
| 個人持有的美國有限責任公司 | 能否阻隔遺產稅，實務見解不一，不宜假設有效 | 所得稅上常被視為穿透，主要功能偏向責任隔離 |
| 境外公司持有 | 本人持有的是境外公司股權，一般不視為美國境內資產 | 出售時以公司身分課稅，無法適用個人的資本利得優惠，還可能有額外的公司層級稅負 |
| 信託持有 | 效果取決於信託的設計，委託人保留的權利越多，越可能仍被計入 | 設立與維運成本較高，需要受託人與持續的申報 |
從表中可以看出，沒有一種架構只有優點。遺產稅曝險降低的同時，出售時的所得稅負擔可能增加，管理成本也跟著上升，所以要放在你的持有期間與出場計畫裡一起比較。
另外要考慮身分可能改變。若你或家人日後取得美國綠卡或成為美國稅務居民，遺產稅的適用規則會跟著改變，境外公司也可能衍生複雜的申報義務，原本適合非居民的架構，到時可能反而成為負擔。有移民規劃的家庭，設計架構時就要把這種情境一併納入。
架構要被承認，平常怎麼運作也很重要
設立了境外公司，不代表遺產稅問題就自動解決。若公司只是名義上的持有人，實際上房子由你本人無償使用、租金直接進入個人帳戶、公司沒有獨立的帳戶與紀錄，稅務機關可能認定這個架構沒有實質，把資產視為你個人持有，原本的規劃效果就可能被否定。
自住用途特別需要留意。公司持有的房子給股東本人居住，可能衍生租金或股利的認定問題。比較穩當的做法是讓公司依照正常程序運作：有自己的銀行帳戶、所有收支經由公司處理、重大決議留下書面紀錄、按時完成各項申報。這些日常細節，往往才是架構能否經得起檢驗的關鍵。
用總成本比較架構值不值得
是否採用架構，可以把預估的遺產稅曝險和架構的總成本放在一起比較。以下為假設數字，只用來說明計算方式。
假設設立一個境外公司架構需要一次性費用八千美元，之後每年的維運與申報費用為四千美元，預計持有二十年，架構總成本約為八萬八千美元。另外，假設出售時因為無法適用個人的資本利得優惠，多繳的所得稅估計為三萬美元，整體代價約為十一萬八千美元。若以個人名義持有，預估的遺產稅曝險為十五萬美元，兩者相比，架構仍有節省空間；若預估曝險只有五萬美元，採用架構反而得不償失。
這個算法還要考慮一個變數：持有人在持有期間過世的機率與時點無法預測。有些人會改用壽險預留遺產稅的資金來源，或在不同資產之間混合使用不同方式，讓總成本與風險達到平衡。
以公司名義買進時，交易流程多了哪些步驟
前面建議在購屋前就規劃好持有架構。若決定以公司名義買進，交易流程會比個人買房多出幾個步驟，時程上要預先安排：
- 在出價前完成公司設立，並取得公司在美國的稅務識別號碼。
- 以公司名義開立美國銀行帳戶，購屋資金從這個帳戶支付，留下清楚的資金流向。
- 出價書與買賣契約的買方寫公司名稱，或確認契約允許日後把買方權利移轉給你的公司。
- 若需要貸款，確認貸款機構是否承作公司買方，以及是否要求股東個人提供保證。
- 產權保險與房屋保險的被保險人寫公司名稱，交屋後的房產稅單與帳單也改寄給公司。
這些步驟需要律師、會計師、產權公司與銀行彼此配合，越早開始，越不會在條件期內手忙腳亂。若已經以個人名義簽約，再臨時改成公司名義，可能牽涉契約修改與額外的移轉成本，應先和律師確認是否可行。
常見問題
所有外國人持有美國房產都會被課遺產稅嗎？
只要被認定為非美國籍居民且往生時持有美國境內不動產，原則上都會被納入課稅範圍，實際曝險與持有架構、資產規模有關。
透過境外公司持有一定能完全避開遺產稅嗎？
不一定完全避開，但適當的持有架構可能降低曝險，實際效果因個案而異，建議諮詢專業顧問評估，不要自行假設某種架構一定有效。
購屋後才調整持有結構來得及嗎？
可以調整，但通常會產生額外的過戶稅費或稅務成本，建議在購屋前就先規劃好持有架構，成本會低很多。
延伸閱讀：海外置產新知 · 非美國人遺產稅門檻 · 美國遺產稅總覽 · 美國有遺產稅嗎（常見迷思） · 台灣人美國遺產稅 · 美國遺產稅免稅額2026更新