接觸任何一家標榜海外投資或不動產開發的公司時，查證的順序應該是「先查公司，再看物件」。以下六個管道都可以自行查詢。
一、商業司的公司登記查詢
用公司名稱或統一編號查詢設立日期、資本額、營業項目、代表人與公司狀態（存續、解散或撤銷）。重點看兩件事：成立時間是否與其宣稱的經歷相符，以及營業項目是否涵蓋其實際從事的業務。
二、不動產經紀業的登記查詢
在台灣從事不動產仲介或代銷業務需辦理經紀業登記並置有經紀人。查詢該公司是否登記在案、經紀人是否具證照。未登記卻從事相關業務，本身就是重要的風險訊號。
三、司法院的裁判書查詢
以公司名稱查詢是否有相關的民事或刑事訴訟紀錄。有訴訟不必然代表有問題，但案由與數量能提供重要線索，特別是涉及消費糾紛或詐欺的案件。
四、資本額與業務規模的相稱性
資本額很小卻宣稱在操作大型海外開發案時，要進一步確認實際的角色——是開發商、代銷、還是僅為介紹人。三者的責任與履約能力完全不同，出事時能追究的對象也不同。
五、當地的對應查證
台灣的公司登記不代表它在物件所在國有合法的經營資格。應同步查證：該案的開發商在當地是否登記、該案是否取得銷售許可、以及台灣這家公司與當地開發商的關係為何（有無正式授權文件）。
六、主管機關的裁罰與公告
查詢相關主管機關是否有對該公司的裁處紀錄或消費警訊公告。這類資訊通常公開，卻很少有人主動查。
查完之後，最該問對方哪一個問題？
問「如果這個案子出問題，我的契約對象是誰、在哪一國、我要向誰主張權利」。很多海外置產的銷售是由台灣公司進行，但契約對象是境外的開發商或特殊目的公司。這代表發生爭議時，你要在境外提告，成本與難度完全不同。這個問題的答案應該以書面確認，而且要在付出任何一筆款項之前。
公司名稱有「海外」「開發」等字眼，不代表具備開發資格
公司名稱使用「海外」「投資」「開發」等字眼，一般只要符合公司名稱的登記規定就能登記，名稱本身不代表這家公司真的做過開發案，也不代表它具備任何特許資格。查到公司登記資料後，除了前面提到的成立時間與資本額，還可以再看三個地方：
- 營業項目的實際內容：是否列有住宅及大樓開發租售、不動產仲介經紀或不動產代銷經紀等與實際業務相符的項目，只有一般投資顧問或國際貿易，卻在銷售海外房產，就要追問它在交易中的角色。
- 董監事與代表人：登記資料中的董事、監察人與代表人姓名，與業務人員口中的負責人是否一致，近期是否頻繁變更。
- 組織型態：股份有限公司與有限公司都只是組織形式，「股份有限公司」幾個字不代表規模較大或經過特別審查，仍要回到資本額與實際營運狀況判斷。
開發商、代銷、仲介與介紹人：你該拿到的文件不同
前文提到要確認對方到底是開發商、代銷還是介紹人。釐清角色之後，就知道應該向它要哪些文件，以及出問題時能向誰主張：
| 對方的角色 | 你應該拿到的文件 | 發生爭議時的主要對象 |
|---|---|---|
| 開發商本身 | 當地開發商登記資料、建案的建築與銷售許可、買賣契約正本 | 開發商，依契約約定的準據法與管轄地處理 |
| 開發商授權的代銷 | 開發商出具的正式授權文件、代銷契約範圍、買賣契約 | 買賣契約上的開發商，代銷則依其服務責任另行處理 |
| 不動產仲介 | 經紀業登記資料、委託或居間契約、服務費收取標準 | 仲介就其居間與說明義務負責，物件本身仍向賣方主張 |
| 單純的介紹人 | 通常沒有正式契約，這正是風險所在 | 可能難以追究，契約對象只剩境外的賣方 |
如果對方說不清楚自己屬於哪一種，或無法提供對應的文件，就應該停在這一步，不要繼續往付款流程走。
付款前核對收款帳戶的方法
查證做得再完整，最後一關仍是錢匯到哪裡。付出任何一筆訂金或價款之前，建議逐項確認：
- 收款帳戶的戶名，是否與買賣契約上的賣方或契約約定的收款人完全一致。
- 帳戶所在的國家與銀行，是否與開發商或當地律師的所在地相符。
- 款項是否進入當地律師、信託或履約保證機制的專戶，而不是直接進入業務人員或第三方公司的帳戶。
- 收款指示是否由契約對象以正式文件提供，任何以通訊軟體臨時更改帳戶的通知，都要回頭向原單位電話確認。
- 每一筆付款都取得對方出具、載明用途的收據，並與匯款水單一起保存。
投資說明會上常見的警訊
不少海外投資案是透過說明會或餐會推廣，現場氣氛熱絡，最容易在資訊不足的情況下做決定。遇到以下情況，應該先暫停：
- 強調名額有限、當天簽約才有優惠，催促你在現場付訂金。
- 只給簡介與報酬試算，拒絕在付款前提供完整的契約範本。
- 以口頭方式保證報酬或保證回購，契約中卻找不到對應條款。
- 要求以現金支付，或匯款到與契約主體不同名稱的帳戶。
- 對建案許可、開發商登記等問題含糊帶過，只說「我們做很久了」。
把說明會拿到的資料帶回家，依前面六個管道逐一查證後再決定，真正好的物件不會因為你多查幾天就消失。
簽約前請物件所在地律師確認的事項
台灣端查得到的資料有限，境外的部分最好委託物件所在地、與賣方沒有利害關係的律師確認。可以請律師針對以下幾點出具書面意見：
- 賣方在當地的登記狀態，以及簽約代表是否有權代表公司簽署。
- 土地與建物的權利狀態，是否有抵押、查封或其他權利負擔。
- 建案是否已取得當地規定的開發與銷售相關許可。
- 外國人購買這類物件是否有限制，以及取得產權需要經過的程序。
- 契約中的付款、交屋、違約與退款條款，是否對買方明顯不利。
律師最好由你自己委任，而不是由銷售方推薦，才能確保他代表的是你的利益。
常見問題
怎麼查一家公司的登記資料？
可透過商業司的公司登記查詢系統，以公司名稱或統一編號查詢設立日期、資本額、營業項目與公司狀態。
台灣有登記就代表安全嗎？
不代表。台灣的公司登記不等於它在物件所在國有合法經營資格，應同步查證當地的開發商登記與銷售許可。
最該確認的一件事是什麼？
契約對象是誰、在哪一國。若契約對象是境外公司，發生爭議時你需在境外主張權利，成本與難度完全不同。
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