土地買賣要繳什麼稅？買方賣方各自負擔一覽

先分清楚買方稅費與賣方稅費

土地買賣涉及的稅費大致可分成買方負擔與賣方負擔兩類：買方主要負擔印花稅（買方持有的契約份）與登記規費，賣方主要負擔土地增值稅（純土地買賣不課契稅，交易標的含房屋時，房屋部分才由買方繳契稅）；這和「土地買賣稅金有哪些種類」這種分類問法不同，這裡要回答的是實際交易中「誰要付、什麼時候付」，避免簽約後才發現稅費分攤跟預期不同。

契稅：純土地買賣不用繳，含房屋才要

依契稅條例，在開徵土地增值稅區域內的土地免徵契稅，所以單純買賣土地不用繳契稅，土地這一塊由賣方繳納土地增值稅。契稅課的是房屋：若交易標的同時包含地上建物，建物部分由買方在契約成立之日起30日內向地方稅務機關申報繳納，稅額以房屋評定標準價格為基礎計算，完稅後才能辦理建物移轉登記，建議由代書統一協調申報時程。

土地增值稅：賣方在過戶前繳清

土地增值稅由賣方負擔，依土地漲價總數額課徵，稅率視持有年限與是否符合自用住宅用地優惠稅率而不同。實務上地政事務所會要求賣方先繳清土地增值稅、取得稅單後才能辦理移轉登記，因此賣方通常需要在簽約後、完成過戶前就先行試算並準備這筆稅款。

印花稅與其他規費的分攤時點

印花稅依買賣契約書金額課徵千分之一，買賣雙方各自負擔各自持有契約份的印花稅，通常在簽約當下就需黏貼完成。此外地政規費、謄本申請費等零星費用，實務上多由買方負擔，但這些細節都建議在買賣契約書中逐項寫明，避免因為認知不同產生爭議。

房地合一稅與傳統稅制的差異提醒

若土地是在特定時間點後取得，交易時可能適用房地合一稅制而非傳統土地增值稅，兩者計算基礎與稅率結構完全不同，適用的稅制會直接影響賣方實際稅負，建議簽約前務必請地政士或稅務顧問確認該筆土地應適用的稅制版本，避免試算金額與實際申報產生落差。

土地交易稅費依時間排一次

前面依買方、賣方分類說明了主要稅目，但實際交易時，更實用的是依時間順序把每一筆稅費排出來，才知道哪個階段要準備多少現金。以下是常見的安排，實際由誰負擔仍以契約約定為準：

代書費、仲介費雖然不是稅，但同樣在這段期間陸續支付，也建議一起排進這張表，算出每個階段需要的現金。

過戶當年度的地價稅怎麼分攤

地價稅以特定日期的登記所有權人作為納稅義務人，稅單寄給誰，不代表整年的稅都該由那個人負擔。實務上多半由買賣雙方在契約中約定，依該年度各自持有土地的日數比例分攤，由地政士在交易時一併結算。

以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設一筆土地當年度的地價稅為一萬兩千元，過戶日落在年中，賣方在該年度持有一百五十天、買方持有其餘的二百一十五天。賣方應負擔一萬兩千元乘以一百五十除以三百六十五，約四千九百三十二元；買方負擔其餘約七千零六十八元。若稅單之後寄給賣方，就由買方把自己的份額先在尾款中結算給賣方，反之亦然。實際金額請以稅捐機關核發的稅單為準。

約定由一方負擔全部稅費時，要注意的三件事

前面提到稅費分攤可以由雙方協議，例如約定賣方「實拿」某個金額，土地增值稅等稅費改由買方負擔。這種安排並不罕見，但簽約前要先想清楚：

• 法定納稅義務人不會因此改變：契約約定只拘束買賣雙方，稅捐機關仍以法律規定的納稅義務人為對象。若約定由買方代繳卻沒有繳，賣方仍可能被追繳，所以要約定代繳的期限並取得繳納證明。
• 可能影響其他稅的計算：買方替賣方負擔的稅款，可能被視為交易價金的一部分，進而影響賣方申報所得的計算，簽約前請先向會計師或國稅局確認。
• 稅額要先試算再定價：約定由買方負擔土地增值稅時，買方要先取得試算結果，把稅額加進總成本，再判斷這個價格是否划算。

賣方的土地增值稅，錢從哪裡來

土地增值稅由賣方負擔，而且要在過戶前繳清，但這時候賣方手上通常只收到簽約款與用印款，大部分價金還在後面。持有很久的土地，增值稅可能不是小數目，賣方若一時湊不出這筆錢，交易就會卡在完稅階段。

常見的解決方式有兩種。一是在契約中把完稅款的金額安排得足以支應稅款，由履約保證機構依約撥付，或直接從專戶代為繳納；二是賣方先以自有資金或短期借款繳稅，再於尾款時回收。不論哪一種，都應在簽約前取得增值稅的試算結果，確認稅額、繳納期限與資金來源，並把這個安排寫進契約。

對買方來說，確認賣方有能力如期完稅同樣重要。賣方的稅款若遲遲繳不出來，過戶就會延後，你的貸款撥款、施工或使用計畫也會跟著延誤。

過戶前先確認賣方有沒有欠稅

土地若有欠繳的地價稅或土地增值稅，依規定在稅款繳清前無法辦理移轉登記，而且稅捐的受償順序通常優先於抵押權。買方在簽約前，可以請地政士協助確認是否有欠稅紀錄，或要求賣方提供最近年度的地價稅繳納證明，並在契約中約定簽約前的欠稅一律由賣方負責清償，清償完成前不進入用印階段。

除了稅款，也可以一併確認土地是否有尚未繳納的工程受益費或其他規費。這些項目金額通常不大，但只要有一筆沒處理，送件時就可能被要求先補繳，平白讓過戶多等一段時間。

常見問題

土地增值稅可以減免嗎？

符合自用住宅用地資格、且土地符合一定面積與持有條件者，可申請優惠稅率課徵，實際資格需向地方稅務機關或委託代書確認。

土地買賣什麼情況下才要繳契稅？

只有交易標的含房屋時才要。單純買賣土地免徵契稅，改由賣方繳納土地增值稅；含地上建物時，建物部分由買方申報繳納契稅，未完成申報繳納會導致建物移轉登記被退件。

買賣雙方可以協議由一方全額負擔所有稅費嗎？

可以，稅費分攤方式並非法律強制規定，買賣雙方可自行協議並寫入契約，只要雙方合意即可，但仍建議諮詢代書確認實際繳納義務人與申報期限。

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