買進時會遇到的稅：不動產取得稅與登錄免許稅
不動產取得稅是以固定資產稅評價額為基礎計算，標準稅率為4%，目前土地與住宅建物適用3%的減輕稅率，優惠期間到2027年3月31日為止，土地部分的課稅基礎還會再減半計算。登錄免許稅則是辦理所有權移轉登記時要繳的稅，土地移轉目前是1.5%（優惠期間到2029年3月31日），建物移轉標準為2%，符合條件的新成屋可以降到0.3%。
簽約時的印紙稅怎麼算
印紙稅是依買賣契約金額分級課徵，目前適用減輕稅率，例如契約金額1000萬到5000萬日圓之間貼1萬日圓印花，5000萬到1億日圓之間貼3萬日圓，1億到5億日圓之間貼6萬日圓，優惠稅率大約是標準稅率的一半，同樣適用到2027年3月底。
持有期間每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅
固定資產稅是每年都要繳的持有稅，標準稅率為評價額的1.4%，各地方政府稅率可能略有差異；都市計畫稅則只在都市計畫區內課徵，稅率上限為0.3%，兩項稅通常合併開單繳納，是持有日本不動產最主要的年度固定支出。
繼承或遺贈時才會發生的相續稅，這篇之外還有更細的資源
如果不動產是因繼承而移轉所有權，則會涉及相續稅，計算方式跟前面幾項交易稅完全不同，是以遺產總額扣除基礎控除額後，依累進稅率課徵。相續稅的計算細節與稅率級距，可以參考站上另外整理的專文，這裡先建立整體稅目的架構認識。
建議在購屋前就先把整趟持有週期會遇到的稅目列成清單，逐一確認金額與繳納時間點，而不是等收到稅單才臨時應對，才能把整體置產成本估算得更準確。
各稅目的實際稅額會因物件所在地方政府、物件類型與是否符合優惠條件而不同，建議透過在地代書或稅理士取得個別試算，這篇僅提供整體架構參考。
日本房產稅的繳納時間與課徵機關對照
知道有哪些稅目之後，下一步是弄清楚每一筆稅「什麼時候、由誰、怎麼收」。日本房產稅分屬國稅、都道府縣稅與市町村稅，繳納時點差很多，有的在交屋當天就要準備好，有的幾個月後才寄來：
| 稅目 | 課徵機關 | 繳納時點 | 實務上怎麼繳 |
|---|---|---|---|
| 印紙稅 | 國 | 簽訂買賣契約時 | 在契約書上貼印花並蓋銷 |
| 登錄免許稅 | 國 | 申請所有權移轉登記時 | 通常由司法書士在交屋當天代為繳納，費用併入登記費用請款 |
| 不動產取得稅 | 都道府縣 | 交屋後數個月才收到通知書 | 依通知書繳納，海外買方要確認寄送地址 |
| 固定資產稅、都市計畫稅 | 市町村，東京二十三區由東京都課徵 | 每年依通知書繳納 | 可一次或分期，海外持有人多委由納稅管理人 |
| 出租所得的所得稅 | 國 | 每年申報一次 | 多委託稅理士辦理申報 |
最容易出狀況的是不動產取得稅。它在交屋時不必繳，很多買方因此忘記編列預算，等通知書寄到才發現還有一筆一次性的稅；人在台灣的買方若沒有安排收件，還可能錯過期限。
總覽中常被漏掉的兩個稅：消費稅與出租所得稅
前面整理的取得稅與持有稅之外，還有兩個稅目常被忽略。第一是消費稅：向建商或不動產業者購買時，建物部分的價格含消費稅，土地部分則不課；若賣方是一般個人，整筆交易通常不涉及消費稅。所以同樣的總價，新成屋與個人賣出的中古屋，稅的結構其實不同，比較物件時要問清楚報價是否含稅。
第二是出租所得的所得稅。只要你把日本房產出租，每年的租金收入扣除稅金、管理費、折舊等費用後，就要依規定申報不動產所得，不因你是外國人或不住在日本而免除。這是持有期間除了固定資產稅之外，另一個每年都會發生的稅務義務。
依日本房產稅的發生順序準備資金
把稅目和時間點對起來之後，就能反推每個階段手上要準備多少日圓。建議依下列順序，把稅與相關費用分批編進資金計畫，而不是在交屋前一次匯足了事：
- 簽約時：準備契約書要貼的印紙稅，以及依契約約定支付的訂金。
- 交屋時：尾款之外，還有登錄免許稅與司法書士報酬、當年度固定資產稅的精算金，以及仲介費。這一天的資金需求最集中，匯款要預留銀行作業時間。
- 交屋後數個月：不動產取得稅的通知書寄達，依期限繳納。建議交屋時就把這筆預算留在日本帳戶或交由代管公司保管。
- 每年固定：固定資產稅與都市計畫稅，以及出租所得申報的稅理士費用與應納稅額。
各階段的實際金額依物件條件與是否適用減輕措施而不同，請司法書士或稅理士在簽約前提供試算明細，再據此安排匯款的時間與金額。
賣出與贈與時的日本房產稅
房產移轉不只有繼承一種方式，賣出與贈與各有不同的稅：
- 賣出：出售價格減去取得成本與出售費用後的獲利，要課讓渡所得相關的所得稅，並依持有期間是否超過5年區分長期與短期，兩者稅率不同。沒有獲利時通常不必繳稅，但仍要保留計算依據。
- 贈與給子女：以贈與方式移轉，除了可能有贈與稅，受贈人還要負擔不動產取得稅與登錄免許稅。繼承取得的不動產則不課不動產取得稅，繼承登記的登錄免許稅稅率也低於買賣與贈與。
想把日本房產留給下一代，用生前贈與還是繼承，稅負差異可能很大，要依資產規模與家庭狀況請稅理士試算後再決定。
繼承人在台灣，日本房產稅怎麼處理
相續稅的計算細節可參考站上的專文，這裡補充台灣買方最常忽略的一點：日本境內的不動產，即使繼承人住在台灣、從未在日本居住，原則上仍屬日本相續稅的課稅範圍。另一方面，被繼承人若是台灣的稅務居民，台灣的遺產稅也可能將這筆海外財產納入計算。
同一筆財產可能同時涉及兩地的遺產相關稅負，台灣的規定對已在國外繳納的稅額有扣抵機制，但適用條件與所需文件都要事先準備。建議在持有期間就整理好日本的登記資料、評價證明與繳稅紀錄，並請兩地的專業人士一起規劃，以各國主管機關最新規定為準。
常見問題
日本買房總共會遇到哪幾種稅？
大致可分成買進時的不動產取得稅與登錄免許稅、簽約時的印紙稅、持有期間的固定資產稅與都市計畫稅，以及繼承時的相續稅。
固定資產稅每年都要繳嗎？
是的，只要持有不動產，每年都要依評價額繳納固定資產稅，都市計畫區內另外還要加繳都市計畫稅。
這些減輕稅率會一直適用嗎？
目前多數優惠稅率都有期限，例如印紙稅與不動產取得稅的減輕措施到2027年3月底，之後可能調整回標準稅率。