日本房屋稅是什麼？固定資產稅與都市計畫稅

房屋稅不是單一稅目，而是兩種稅的合稱

一般說的日本房屋稅，實際上是固定資產稅與都市計畫稅兩種稅目的合稱。固定資產稅是對土地與建物課徵的地方稅，標準稅率為評估價值的1.4%；都市計畫稅則是針對位於都市計畫區域內的不動產額外課徵，稅率上限為0.3%，兩者合計才是每年實際要繳的房屋稅總額。

誰是課稅對象

房屋稅的課稅對象是每年1月1日當天登記在案的不動產所有權人，不論是日本居民或海外持有者都適用同一套規則，並沒有因為是外國人持有就有特別減免。如果年度中間完成買賣交易，實務上買賣雙方通常會依持有期間比例協商分攤，但法律上的納稅義務人仍是1月1日當天的登記所有權人。

稅基是評估價值，不是市價

房屋稅的計算基礎是政府核定的評估價值，而非實際市場成交價，評估價值通常低於市價，且會隨著建物折舊逐年調降，土地部分的評估價值調整幅度則相對和緩，這也是為什麼房屋稅金額不會完全跟著市場房價漲跌同步變動。

外國人持有，還要注意這件事

非居住在日本的外國人持有房產，通常需要指定一位「納稅管理人」（可以是代管公司或稅務代理人）代為處理繳稅通知與相關事宜，因為稅務通知書會寄送到日本國內地址，海外房東如果沒有指定納稅管理人，很容易錯過繳稅期限而衍生滯納金。

房屋稅只是持有成本的一部分

房屋稅雖然是每年固定要繳的稅費項目，但只是整體持有成本的一部分，管理費、修繕積立金、保險費用等其他項目加總起來，往往比房屋稅本身金額更高。評估整體持有成本時，建議把房屋稅和其他固定支出項目一起列入試算，才能得到比較完整、不失真的持有成本全貌。

日本房屋稅和台灣房屋稅、地價稅的差別

從台灣的角度理解日本房屋稅，最容易卡住的地方是稅目的切法不同。台灣把建物和土地拆成房屋稅與地價稅兩個稅目，日本則是把土地與建物都放進固定資產稅，再視物件所在區域加上都市計畫稅。兩邊對照起來大致如下：

最後一列是台灣買方最常誤會的地方。台灣的優惠稅率多半綁在「自住」，日本的住宅用地特例則是看土地上是否有住宅、是否作為住宅使用，所以拿來出租的公寓，土地部分一樣可能適用減輕措施。實際是否適用，仍以稅單所附的課稅明細為準。

日本房屋稅由誰開徵：市町村與東京二十三區的分別

固定資產稅與都市計畫稅屬於地方稅，原則上由物件所在的市町村負責評價、開單與收稅，窗口通常是市役所或町村役場的資產稅相關課室。東京二十三區是例外，這兩項稅由東京都課徵，承辦單位是物件所在區域的都稅事務所，而不是區役所。

都市計畫稅雖然是另一個稅目，但與固定資產稅由同一個窗口一起評價、一起開單，所以你不會收到兩個機關分別寄來的通知。若在同一個市町村內持有多筆土地或建物，通常也會合併在同一份通知書裡，按筆列出各自的評價額與稅額，核對時要逐筆看，不要只看合計。

這個差別會直接影響你該找誰。想申請評價證明、詢問稅額明細、辦理納稅管理人申報或變更通知寄送地址，都要先確認物件所在地的主管窗口；問錯單位往往只會被轉介，白白多花時間。海外持有人可以請代管公司把窗口名稱與聯絡方式整理進交屋資料，日後要辦事就不必重新查。

哪些情況會讓日本房屋稅明顯變高

同一間物件每年的房屋稅大致穩定，但遇到下列幾種情況，稅額可能出現跳動，持有前就該先懂背後的機制：

• 住宅用地特例不再適用：土地上的住宅拆除後變成空地，或改作店舖、事務所等非住宅用途，土地的課稅標準會失去減輕，稅額通常明顯上升。
• 空屋被地方政府要求改善：依日本空屋相關法規，長期無人管理、被認定有安全或衛生疑慮的空屋，在收到勸告後可能被排除住宅用地特例。繼承或買下地方老屋卻長期閒置的人要特別留意。
• 新建住宅的減額期間屆滿：減額結束後，建物部分回到一般計算，稅額會往上調整。
• 增建或大規模改裝：建物增建或用途改變後會重新評價，建物評價額可能因此提高。

反過來看，建物會隨屋齡折舊，評價額逐步下降，所以中古公寓建物部分的稅額通常是緩慢下滑；土地占比越高的物件，稅額越容易受地價變動牽動。

買日本房子前，怎麼先掌握房屋稅金額

日本房屋稅不必等到收到稅單才知道。買方在簽約前就可以透過以下方式先確認，避免交屋後才發現持有成本和預期不同：

1. 請仲介向賣方取得最近一年度的納稅通知書影本或公課證明，確認土地與建物各自的評價額、課稅標準額與稅額。
2. 在重要事項說明中確認固定資產稅與都市計畫稅的精算方式，也就是交屋那一年的稅金如何在買賣雙方之間分攤。
3. 詢問建物目前是否仍在新建住宅減額期間；若是，請對方說明減額何時結束，並用一般計算重新估算之後的稅額。
4. 確認物件是否位於都市計畫稅的課稅區域，以及土地是否適用住宅用地特例。

如果賣方不方便提供完整稅單，至少要求在重要事項說明或買賣契約中載明當年度稅額，作為交屋精算的依據，也讓你有一個數字可以放進持有預算。

買公寓時，日本房屋稅怎麼分攤到你這一戶

買公寓時，你拿到的是專有部分加上土地持分，日本房屋稅要先算出整棟大樓的數字，再分攤到每一戶：

• 土地：整塊基地的課稅標準額，按各戶的土地持分比例分攤。住宅用地特例在公寓是以基地上的總戶數計算適用範圍，所以都市型公寓的土地，多半大部分落在減輕幅度較大的小規模住宅用地。
• 建物：整棟評價後依各戶專有面積的比例分攤，共用部分的評價一併攤入，稅額大致和專有面積成正比。
• 超高層住宅的樓層修正：近年新建、達一定高度的超高層住宅大樓，建物稅額會依樓層修正，高樓層分攤較多、低樓層較少，整棟總額不變。

附屬空間也要看清楚。車位、倉庫若只是共用部分的專用使用權，費用以使用費繳給管理組合，不會另有稅單；若車位登記為獨立的區分所有權，就是另一筆不動產，會另外課固定資產稅。購買前請仲介確認登記方式，把對應的稅額一起算進持有成本。

日本買房要繳什麼稅？房屋稅以外，從買進到出售的稅目全圖

網路上常用「日本買房萬萬稅」形容稅目多，但真正每年都要繳的並不多。把稅目依階段攤開，就能分清哪些是一次性、哪些年年發生，以及各由哪一級政府課徵：

從表上看，日本買房每年稅金的核心就是固定資產稅與都市計畫稅；只有出租時，才多一筆租金所得的年度申報。印紙稅、登錄免許稅與不動產取得稅集中在買進前後，可以請仲介在諸費用概算書裡逐項列出。

還有兩個容易漏掉的項目：向不動產業者購買新建或業者轉售的物件，建物價款含消費稅，包在價格裡支付；非居住者日後出售時，在特定情況下買方須從價款中先扣繳所得稅，賣方要等申報後才結算，回款時程要預先規劃。稅率與減輕措施會隨年度稅制改正調整，請對照日本國稅廳、都道府縣與市町村的公告。

常見問題

固定資產稅和都市計畫稅一定要一起繳嗎？

是否需要繳都市計畫稅，要看物件是否位於都市計畫區域內，多數都市地區的物件兩種稅目都需要繳納，實際情況依物件所在地而定。

外國人持有日本房產，房屋稅會比較貴嗎？

稅率與計算方式對本地人和外國人是一樣的，並沒有因為持有人是外國人而加收，差別在於外國人通常需要額外指定納稅管理人處理繳稅事宜。

評估價值會定期更新嗎？

會，評估價值通常每三年重新評估一次，建物部分會隨折舊調降，土地部分則依當地地價變動調整，實際金額每年可能略有差異。

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