澳洲買房貸款流程：外國人申貸前，先過 FIRB 這一關

外國人買房，FIRB 審批通常是第一關

外國人在澳洲購買不動產，多數情況下需要先向外國投資審查委員會（FIRB）申請核准，才能合法完成交易，這是澳洲不動產交易中，外國買家跟本地買家最大的流程差異。銀行核貸時通常也會要求提供 FIRB 核准文件（或正在申請中的證明），把這道審批流程排進購屋時程規劃，是很多第一次在澳洲置產的外國買家容易忽略的步驟。

申貸需要準備哪些文件

常見的申貸文件包含收入證明（薪資單、扣繳憑單或營業所得證明）、資產與負債清單、身分證明文件、購屋合約影本，以及前述的 FIRB 相關文件。若收入來源在海外（例如台灣的薪資或營業收入），部分銀行會要求額外的收入穩定性證明或匯率換算說明，實際要求會因銀行與貸款金額而有差異。

貸款成數（LVR）跟本地人差多少

外國買家能承作的貸款成數（Loan to Value Ratio，LVR）普遍低於本地居民，常見要求自備款達三到四成以上，部分銀行對非居民申貸更加保守，甚至完全不承作，能提供外國人貸款業務的銀行選擇本來就相對有限，建議提早透過房貸經紀人（mortgage broker）了解目前市場上還有哪些銀行願意承作，而不是自己逐一詢問碰壁。

從看屋到核貸的大致時程

整體流程大致是：確認購屋預算與目標區域、申請 FIRB 核准（若尚未取得）、看屋並簽署購屋合約（通常需支付訂金）、同步向銀行申請房貸並提交核貸文件、完成產權調查與過戶手續。整個流程從決定購屋到完成過戶，通常需要數週到數月不等，實際時程會因 FIRB 審批進度與銀行核貸速度而有落差，建議預留充裕的緩衝時間，避免因流程延誤而影響合約履約時限。

預審、有條件核准到正式核貸，差在哪裡

前文提到要把審批排進時程，但銀行端本身也分成好幾個階段。很多外國買方拿到預審就以為貸款已經確定，其實每一階段的承諾程度不同：

其中最容易出狀況的是估價。銀行會委託估價師評估物件價值，若估價低於成交價，貸款金額會依估價計算，差額必須自行補足。預售物件從簽約到完工的時間較長，這個風險更需要事先預留資金。

銀行怎麼計算你在台灣的收入

以海外收入申貸時，銀行不會照你的薪資單金額全額計算。實務上常見的處理方式包括：

• 收入打折計算：海外收入與租金收入常以較保守的比例計入還款能力，實際比例依銀行政策而定。
• 保守的匯率換算：新台幣收入換算澳幣時，可能採用較保守的匯率，或額外考慮匯率波動的緩衝。
• 負債全數列入：你在台灣的房貸、信用貸款與信用卡額度，都可能被列為負債，降低可貸額度。
• 信用紀錄：部分銀行會要求提供海外的信用報告，例如向財團法人金融聯合徵信中心申請的個人信用報告，並附上翻譯。

因此，用台灣的薪資估算可貸額度時要保守一些；申貸前清理不必要的信用卡額度與小額貸款，也可能改善評估結果。

如果你是自營業主或公司負責人，收入證明的要求通常更嚴格。銀行可能要求提供公司的營利事業所得稅申報資料、財務報表與個人綜合所得稅資料，並且希望看到較長期間的穩定紀錄。這些文件都需要翻譯，準備時間比受雇者長，建議在看屋前就先備齊。

澳洲房貸的還款結構，跟台灣不太一樣

澳洲的房貸產品設計與台灣有不少差異，申貸時除了比較利率，也要看產品結構是否適合你的資金狀況：

• 變動、固定與部分固定：固定利率期間通常限制提前還款，變動利率則較有彈性，也可以將貸款拆成兩部分分別適用。
• 只繳息與本息攤還：部分銀行對投資用途提供一段只繳息期間，但期滿後月付金會明顯增加，非居民能否申請依銀行而定。
• 抵銷帳戶：存放在抵銷帳戶中的存款，可以抵減計息的貸款本金，適合手上會保留一筆準備金的買方。
• 提前還款與轉貸費用：確認提前還款是否收費，以及日後身分改變、想轉到條件較好的銀行時，需要付出哪些成本。

以台幣收入還澳幣房貸的匯率試算

多數台灣買方的主要收入是新台幣，房貸卻以澳幣計價，匯率變動會直接改變你每月實際的負擔。以下為假設數字，只用來說明計算方式：

假設每月房貸月付金為 3,000 澳幣。當匯率為 1 澳幣兌 20 元新台幣時，每月需要準備 60,000 元新台幣；若澳幣升值到 1 澳幣兌 22 元新台幣，每月就變成 66,000 元，一年多出 72,000 元新台幣，而貸款本身完全沒有改變。

降低這個風險的做法，包括讓澳洲物件的租金收入直接進入還款帳戶、在澳幣帳戶中預存數個月的月付金，以及在匯率相對有利時分批換匯。申貸時也可以確認提前還款是否有限制，讓你在匯率有利時能多還一些本金。

透過貸款經紀人申貸時要問清楚的事

不少外國買方會透過貸款經紀人了解哪些銀行承作外國人貸款。經紀人能幫你節省比較的時間，但合作前仍應確認幾件事：

1. 對方是否持有澳洲的信貸牌照或隸屬於持牌機構，可在澳洲證券投資委員會（ASIC）的公開名冊查詢。
2. 佣金由誰支付、金額或計算方式為何，是否會影響推薦的銀行。
3. 對方合作的銀行中，有哪些實際承作過非居民或以台灣收入申貸的案件。
4. 從預審到正式核准，各階段需要你提供哪些文件、預計多久回覆。

把每位經紀人的回答記錄下來比較，再決定委託對象。經紀人提供的是方案比較，最後的貸款條件仍以銀行正式核准的內容為準。

預售屋交屋時才申貸：澳洲買房貸款最容易卡關的時點與備案

外國買方多買預售物件，而預售屋簽約只付訂金、餘款等完工才付，中間可能相隔一到數年。簽約時的預審或有條件核准多半撐不到交屋，正式核貸要在接近完工時重新送件，期間可能變動的有：

• 鑑價：交屋前銀行重新鑑價，同區同期完工物件多或市場轉弱時，鑑價可能低於合約價，可貸金額跟著減少。
• 銀行政策：銀行可能調整對非居民、特定區域或物件類型的承作條件，甚至暫停承作。
• 自身條件：收入、負債、匯率與利率改變，都會影響還款能力的計算。

合約通常不因貸不到款而免除付款義務，無法如期交割可能面臨延遲利息甚至訂金被沒收，後果依合約與州規定。簽約前請律師確認交割期限與延遲條款。

備案在簽約時就要準備：預留高於合約要求的自備款吸收鑑價落差；完工前數個月同時向兩家以上承作非居民貸款的機構送件；確認成數下降時台灣端有哪些資金可補足。

台灣貸款澳洲買房：用台灣房產增貸支應的做法與風險

外國人在澳洲申貸成數偏低，有些人不在當地辦澳洲貸款買房，改用台灣的房子增貸或申請理財型房貸，再匯款付價金。台灣貸款澳洲買房的好處是審核環境熟悉、不受澳洲銀行對海外收入的折算，但風險結構跟著改變，要確認的事如下：

• 額度與用途：台灣的房貸成數與用途審核受央行選擇性信用管制與銀行內規影響，用於海外購屋是否可行、要附哪些說明，先向承貸銀行確認。
• 利率與擔保品：台灣房貸多為浮動利率，升息時月付金增加；若以自住房擔保，還款出問題時風險落在自己的住所。
• 資金來源證明：律師或過戶代理與澳洲銀行可能要求說明款項來源，台灣的貸款合約與撥款紀錄要保存。
• 搭配澳洲房貸：頭期款來自台灣借款時，澳洲銀行計算還款能力通常會把台灣月付金列為負債，可貸金額可能下降，申請時要如實揭露。
• 時程對齊：預售屋交屋才付餘款，台灣端撥款與匯款時間要對上交割日。

這等於用台幣負債持有澳幣資產。把台灣月付金、澳洲持有成本與租金收入換成同一幣別，確認台灣升息與澳幣走弱同時發生時仍付得出來，再決定借多少。

常見問題

外國人買澳洲房子一定要申請 FIRB 嗎？

多數情況下需要，這是澳洲對外國人購買不動產的法定審批程序，銀行核貸時通常也會要求提供相關文件。

外國人可以貸到八成嗎？

一般而言外國買家的貸款成數上限普遍低於本地居民，常見要求三到四成以上自備款，實際條件因銀行而異。

整個購屋貸款流程大概要多久？

從決定購屋到完成過戶，通常需要數週到數月不等，實際時程會受 FIRB 審批與銀行核貸速度影響，建議預留緩衝時間。

延伸閱讀：海外置產新知　·　澳洲房貸計算方式　·　澳洲房貸利率　·　澳洲買房條件　·　澳洲房屋持有成本　·　外國人澳洲買房 FIRB 申請流程