澳洲房貸計算的第一步：LVR 貸款成數
貸款成數（Loan to Value Ratio，LVR）是貸款金額占房屋鑑價值的比例，計算公式是「貸款金額 ÷ 房屋鑑價值 × 100%」，外國買家常見的 LVR 上限落在六到七成左右（即自備款需達三到四成以上），這個數字會直接決定買家需要準備多少自備款，是計算購屋預算時最基本的第一步。
銀行怎麼計算你的還款能力（serviceability）
澳洲銀行審核貸款人的還款能力時，並不是直接用申貸當下的實際利率計算，而是採用「壓力測試利率」（serviceability buffer），通常是在實際利率基礎上再加碼一定的百分點，用這個較高的假設利率去計算貸款人是否能負擔月付金，這個機制的用意是確保貸款人在未來利率上升時仍有能力還款，也是很多申貸人覺得「明明收入不低卻貸不到預期金額」的主要原因。
月付金的計算公式邏輯
標準的本息攤還房貸月付金，是依貸款本金、年利率與貸款年限，用年金現值公式計算得出，公式本身涉及複利計算，實務上多數人會直接使用線上房貸計算機輸入本金、利率與年限來得到估算月付金，但要注意這類線上工具給出的通常是「目前利率」下的月付金，銀行實際核貸時使用的是前述的壓力測試利率，估算結果會比較保守。
試算時容易忽略的成本項目
除了本息攤還的月付金，還需要把貸款相關的一次性費用（如貸款設定費、產權調查費、FIRB 申請費、印花稅等）與後續的持有成本（市政費、地稅、外國人附加費、保險）一併納入整體資金規劃，單純用月付金試算工具得出的數字，只反映貸款本身的還款壓力，不等於購屋的完整財務負擔。
鑑價低於成交價時，貸款成數怎麼重新計算
LVR 的分母是銀行委託估價得出的鑑價值，不一定等於你的成交價。當鑑價低於成交價，銀行會以較低的鑑價計算可貸金額，差額必須由你自己補上。這種情況在競價激烈的拍賣、或預售物件交屋時市場已經轉弱的時候特別常見。
以下為假設數字，只用來說明計算方式：你以八十萬澳幣買下一間公寓，原本預期以七成成數貸款五十六萬澳幣、自備二十四萬澳幣。若銀行鑑價只有七十六萬澳幣，七成成數的貸款金額變成五十三萬二千澳幣，你需要的自備款就從二十四萬增加到二十六萬八千澳幣，多出二萬八千澳幣。
所以準備自備款時，不要剛好準備到原本預期的金額。出價前可以先請貸款機構說明估價安排，並在資金規劃中保留一筆應付鑑價落差的緩衝。
銀行計算還款能力時，怎麼看你的收入與支出
壓力測試利率只是還款能力計算的一部分，銀行還會調整你申報的收入與支出，最後算出每月的可用餘額。了解這些調整方式，才知道為什麼自己算得過、銀行卻算不過：
- 租金收入打折計算：預期的租金收入通常只採計一部分，以反映空置與管理費用。
- 外幣收入可能再打折：以新台幣計價的收入，部分貸款機構會考量匯率波動而降低採計比例，或只接受特定幣別。
- 生活支出取較高者：銀行通常會比較你申報的生活費與其內部採用的基準，以較高者計算。
- 信用卡以額度計算：即使你每月全額繳清，銀行仍可能以信用卡額度推算潛在的還款負擔。
- 既有負債全部列入：台灣的房貸、車貸與信貸都會列入支出，部分貸款機構對既有房貸也會以加碼後的利率重新估算還款金額。
本息攤還月付金的試算範例與可貸金額反推
月付金的公式是：每月還款＝貸款本金×月利率÷〔1－（1＋月利率）的負貸款月數次方〕。以下為假設數字，只用來說明計算方式：貸款本金四十萬澳幣、年利率百分之六、貸款三十年，月利率為百分之零點五，貸款月數三百六十期，每月還款約二千三百九十八澳幣。
假設銀行以實際利率加三個百分點做壓力測試，也就是用年利率百分之九計算，同樣四十萬澳幣的每月還款會變成約三千二百一十八澳幣。如果銀行算出你每月可用於還款的餘額正好是三千二百一十八澳幣，那麼四十萬澳幣就是你的可貸上限；但如果只用百分之六的實際利率計算，同樣的餘額可以支撐約五十三萬七千澳幣的貸款。
這就是兩種計算之間的落差來源。線上計算機告訴你的是實際利率下的還款金額，銀行核貸看的是壓力測試利率下的可負擔額度，兩者要分開看。
固定利率期滿後，月付金怎麼重新估算
很多人選擇先固定利率幾年，但固定期滿後，銀行會用當時的剩餘本金、剩餘年限與新的利率重新計算月付金。本息攤還的前幾年，每月還款大部分是利息，本金減少得很慢，所以期滿時的剩餘本金通常仍接近原本的貸款金額，新的月付金高低幾乎取決於屆時的利率水準。
實務上可以這樣準備：在固定期滿前幾個月，請銀行提供剩餘本金與轉換後的利率，用前面的公式代入剩餘年限重新試算；同時向其他貸款機構詢價，比較續約、轉貸或部分提前清償哪一種總成本較低。非居民可轉貸的對象比本地人少，不要假設期滿時一定換得到條件更好的銀行，這也是申貸時就應該用壓力測試角度檢查自己現金流的原因。
提高可貸金額的四個合法做法
- 降低信用卡額度：把用不到的信用卡額度調低或停卡，減少銀行推算的潛在負債。
- 結清小額負債：車貸、信貸等每月固定還款若能先結清，可用餘額會直接增加。
- 提高自備款比例：降低貸款金額本身，也可能讓你符合條件較好的貸款方案。
- 確認貸款年限：在年齡與銀行政策允許的範圍內，較長的貸款年限會降低每月還款，但總利息會增加。
任何做法都應該以真實資料申報。刻意隱瞞負債或誇大收入，不只可能被拒貸，也可能在核貸後引發法律問題。
澳洲房貸利息怎麼計算：按日計息、抵銷帳戶與只付利息期
澳洲多數房貸的利息是按日計算、每月收取：每天以當日餘額乘以年利率再除以一年天數，累積成當月利息，因此「抵銷帳戶」與「提前多還」能直接減少利息。
抵銷帳戶（offset account）是連結房貸的存款帳戶，餘額會先從貸款餘額扣除再計息。以下為假設數字，只用來說明計算方式：貸款餘額四十萬澳幣、年利率以百分之六示範（非實際行情）、抵銷帳戶存五萬澳幣，計息基礎變成三十五萬澳幣，一年利息約二萬一千澳幣，比沒有抵銷帳戶的二萬四千澳幣少約三千澳幣，每月約少二百五十澳幣，而這筆錢仍可隨時動用。
只付利息期（interest only）則是每月只付利息、不還本金。同樣以四十萬澳幣、百分之六試算，每月約付二千澳幣，本金不變；期滿後剩餘年限變短、本金仍是四十萬澳幣，月付金會明顯跳升，試算時要一併算出轉換後的月付金。
非居民方案不一定提供這兩種設計，抵銷帳戶也可能另收費用或搭配較高利率。把每月可放進抵銷帳戶的平均餘額帶入試算，省下的利息高於多付的費用再選用。
澳洲房貸計算別漏了固定利率解約成本：break cost 怎麼估
固定利率期間內出售、轉貸或大額提前還款，銀行可能收取解約成本（break cost）。金額依市場利率變化計算，可能是零，也可能相當可觀。
計算邏輯是：你提前還款時，若同年期的批發市場利率已低於簽約時，銀行把錢重新放出去收到的利息變少，差額由你補償；若市場利率高於當初，解約成本通常很低或為零，但銀行通常不會反過來付錢給你。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。剩餘本金四十萬澳幣，固定期還剩兩年；簽約時同年期批發利率為百分之四，現在降到百分之三。粗估：四十萬 × 百分之一 × 二年 ＝ 八千澳幣。銀行實際會以現值折算並加上行政費，結果會有差異，但足以判斷量級。
剩餘本金越多、剩餘固定年限越長、市場利率下降越多，這筆費用越大。若有出售或轉貸的可能：
- 簽約前取得銀行對解約成本計算方式的書面說明。
- 確認固定期間每年可額外還款的上限，上限內還款通常不計解約成本。
- 採部分固定、部分浮動（split loan），把可能提前償還的金額放在浮動。
- 決定出售或轉貸前，先向銀行索取當日的解約成本報價。
常見問題
澳洲房貸月付金試算工具準確嗎？
多數線上工具是用目前實際利率計算，僅供參考，銀行實際核貸審核時會用較高的壓力測試利率，實際能貸到的金額可能比試算結果保守。
壓力測試利率大概比實際利率高多少？
沒有固定比例，會依銀行政策與監管要求調整，計算還款能力時通常會在實際利率基礎上加碼一定百分點作為緩衝。
LVR 七成是不是外國人的上限？
沒有統一標準，各銀行對外國買家的 LVR 政策不同，實際上限會因銀行、貸款金額與個人條件而異，建議透過房貸經紀人比較不同銀行的條件。
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