澳洲其實沒有台灣認知的「房屋稅」
台灣人講「房屋稅」通常想到的是持有房屋每年要繳的固定稅賦，但澳洲的制度拆成兩塊：市政費（council rates）用於支付地方政府提供的道路、垃圾清運等基礎服務，依物業評估價值計算；地稅（land tax）則是針對土地價值課徵的州稅，通常有免稅門檻，多數自住用途的物件在門檻以下可能完全不用繳地稅，這跟台灣「房屋稅一定要繳」的認知不太一樣。
外國人多一筆「附加費」
澳洲多數州近年針對外國人持有的住宅類不動產課徵「外國人土地稅附加費」（Foreign Owner Surcharge），這是疊加在一般地稅之上的額外稅率，只要被認定為外國人或外國企業持有，就會被課徵這筆附加費，即使該物件價值低於一般地稅的免稅門檻，外國人附加費仍可能適用，這是外國買家持有成本中最容易被低估的一塊。
各州附加費率不盡相同
不同州對外國人附加費的稅率與適用範圍各自訂定，且近年部分州有調整趨勢，實際稅率會隨政策更新而變動，購屋前務必向當地稅務代理或律師確認目標物件所在州「當下最新」的外國人附加費規定，不要直接沿用網路上找到的舊資料，因為這類地方稅制調整頻率並不低。
持有房產的完整稅費規劃建議
規劃澳洲置產預算時，建議把市政費、一般地稅（若超過門檻）、外國人附加費（若適用）、以及公寓可能有的 strata fee 全部列入年度持有成本估算，而不是只把「房屋稅」想成單一固定金額。實際數字每年可能因物業評估價值調整或政策修法而變動，建議每年檢視一次最新稅單，掌握持有成本的變化趨勢。
台灣房屋稅與澳洲持有稅費的對照
前面說澳洲沒有台灣認知的房屋稅，對照兩邊的制度會更清楚。台灣的持有稅是房屋稅加地價稅，建物與土地分開課；澳洲則把重心放在土地，建物本身沒有單獨的年度持有稅：
| 比較項目 | 台灣 | 澳洲 |
|---|---|---|
| 對建物課徵 | 房屋稅，依房屋評定現值計算 | 沒有單獨的建物持有稅 |
| 對土地課徵 | 地價稅，依申報地價累進計算 | 土地稅，州稅，依同一州持有土地的價值合計計算 |
| 地方服務費用 | 多由地方稅收支應 | 市政費，由地方政府另外開單 |
| 課徵機關 | 直轄市與縣市的地方稅稽徵機關 | 土地稅由州稅務機關，市政費由地方政府 |
| 自住優惠 | 自住房屋與自用住宅用地可適用較低稅率 | 主要居所通常可免一般土地稅，外國人附加是否同樣豁免依各州規定 |
最大的觀念差別在於：台灣的房屋稅會隨建物變舊而逐漸下降，澳洲的持有稅費則跟著土地價值走。土地越值錢、同一州持有越多，土地稅與附加就越高，建物新舊幾乎不影響。這也是澳洲獨立屋與公寓持有稅費差距明顯的原因之一。
收到澳洲土地稅評估通知時要核對的五件事
土地稅由州稅務機關依特定基準日的持有狀況核定後發出評估通知，外國人附加通常列在同一份通知上。收到後不要只看金額就繳，先逐項核對：
- 物件清單：通知上列出的土地是否就是你在該州持有的全部物件，已經出售的是否已經移除。
- 土地價值：每筆土地採用的價值是否與你收到的土地估價通知一致，若對估價有疑問，要在規定期限內提出異議。
- 身分別：是否正確適用外國人附加；取得永久居留等身分變更後，要主動向稅務機關申請重新評估。
- 豁免項目：若你符合某些豁免條件，例如主要居所，確認是否已經反映在通知上。
- 繳款期限與方式：是一次繳清還是可以分期，逾期會產生利息或罰款。
核對有問題時，先向稅務機關提出更正或異議，並保留往來紀錄。繳納與異議通常可以同時進行，避免因為等待異議結果而逾期。
買賣結算時，持有稅費怎麼在雙方之間分攤
澳洲房屋交易在結算時會做一份調整表，把市政費、水費等持有費用依持有天數在買賣雙方之間分攤。如果賣方已經繳了整季的市政費，你在結算時要補還交屋日之後的部分；反過來，若賣方尚未繳納，則由賣方負擔交屋日之前的部分。
土地稅是否在結算時分攤，依州別規定與合約約定而不同。外國買方要特別留意兩件事：第一，請律師確認賣方名下是否有未繳清的土地稅，未繳的土地稅在部分州會成為土地上的負擔，必須在結算前處理；第二，你成為新屋主之後，下一個基準日起就會以你的身分核定，外國人附加也從那時開始適用。
實務上，律師或產權移轉師會在結算前向州稅務機關、地方政府與供水機構申請該物件的稅費證明，確認是否有欠繳的土地稅、市政費或水費，並據此製作調整表。拿到結算調整表時，請對照這些證明逐項核對金額與天數，有不清楚的項目在結算前就提出，結算完成後要再追回就困難得多。
人在台灣，怎麼確保不漏收、不遲繳澳洲稅單
外國屋主最常見的問題不是稅太高，而是帳單寄到澳洲的物件地址沒人收，等到發現時已經產生利息。以下幾個安排可以降低這個風險：
- 建立線上帳戶：多數州稅務機關與地方政府提供線上查詢或電子帳單服務，交屋後就完成註冊。
- 指定收件人：請代管公司或會計師作為通知的聯絡窗口，並確認對方收到後會轉知你。
- 確認通訊地址：向州稅務機關、地方政府與供水機構登記你在台灣可收件的地址或電子郵件。
- 安排自動扣款：開立澳洲銀行帳戶並設定扣款，比每次從台灣跨國匯款更不容易延誤。
- 建立繳費行事曆：市政費、水費、管理費與土地稅的繳款週期不同，整理成一張年度表，每年核對一次。
這些安排看似瑣碎，但持有期間通常是好幾年，一開始就把收件與繳款流程建好，可以省下之後每一年的追帳時間與逾期成本。
澳洲房屋稅之外：外國屋主的空置費與空置住宅稅
除了市政費、地稅與附加費，還有一類稅費和「有沒有使用」有關：房子長期沒人住、也沒有真正出租，外國屋主可能面臨聯邦的空置費與部分州的空置住宅稅。它們不會固定寄帳單，要屋主主動申報，所以常被忽略。
聯邦空置費由澳洲稅務局（ATO）管理，適用於在規定日期之後購買住宅的外國人。屋主每年要提交空置費申報，說明住宅是否有人居住或確實在招租，即使整年都有出租，申報義務仍然存在；若空置天數超過規定，就要繳費。適用條件、天數算法與金額以 ATO 官網當期說明為準。
州層級以維多利亞州為例，空置住宅土地稅已自 2025 年起擴大適用到全州，名下住宅前一年空置超過規定期間，屋主需主動向州稅務局通報。其他州的制度各不相同，物件在哪一州就查哪一州的公告。
- 保留租約、租金入帳紀錄與招租廣告，證明確實出租或招租；刊登租金明顯高於行情，可能不被認定為真正招租。
- 自用或親友借住時，記錄入住與離開日期，避免空置天數算不清。
- 委託代管或稅務代理時，在合約寫明由誰負責申報與通報。
買進那一刻的澳洲外國人買房稅：印花稅與附加印花稅
前面談的市政費、地稅與附加費屬於持有階段。搜尋澳洲房產稅的人常把它和買進時的稅混在一起：買進時另有一次性的澳洲買房印花稅（stamp duty），由各州依成交價採級距計算。外國買方還要再加附加印花稅，各州名稱不同，例如新南威爾斯州的 surcharge purchaser duty、維多利亞州的 foreign purchaser additional duty、昆士蘭州的 additional foreign acquirer duty。
這筆澳洲外國人買房稅有四個重點：
- 身分看交易時點：依各州對外國人的定義與交易當時的身分判斷，永久居留與臨時簽證的待遇通常不同。
- 公司與信託也可能適用：外國股東或受益人的權益達到州法門檻，同樣要繳附加印花稅。
- 首購優惠多半不適用：各州首購減免通常以公民或永久居民為對象。
- 期限與交屋連動：須在結算時或法定期限內繳清，逾期會有利息與罰款。
這兩筆印花稅日後出售計算資本利得時，一般可列入取得成本，實際認列以稅務代理意見為準，收據與結算單要和合約一起保存。稅率與級距會調整，交易前以州稅務機關的當期試算工具計算。
常見問題
澳洲的地稅是每個物件都要繳嗎？
不一定，多數州設有免稅門檻，自住用途且土地價值低於門檻的物件可能不用繳一般地稅，但外國人附加費的適用門檻通常較低甚至沒有門檻。
外國人附加費會因為換了身分而取消嗎？
若持有人身分認定變更（例如取得澳洲永久居留權），部分州可能重新評估是否仍適用外國人附加費，實際規則建議諮詢當地稅務代理確認。
市政費跟地稅可以一起繳嗎？
兩者通常由不同單位（地方政府與州政府）分別開單，繳費時間點與帳單也不同，需要分開處理，不會合併成單一帳單。
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