搜尋「澳洲移民條件」會得到大量互相矛盾的門檻數字，原因很簡單：澳洲的簽證制度變動非常頻繁，而網路上的整理多半停留在某個時間點。與其記住會過期的數字，不如先搞懂制度的結構，再去查當期規定。
先說明立場：東森國際地產是不動產顧問公司，不辦簽證。移民申請請洽內政部移民署許可的移民業者或澳洲註冊移民代理（MARA）。本頁說明制度框架，以及身分別對置產的實質影響。
三條路徑，各看什麼
- 技術類——核心是計分制。年齡、學歷、英語能力、工作經驗、是否有州擔保或親屬擔保，各自對應分數。職業必須在當期的職業清單上，而清單本身每年會調整。
- 雇主擔保類——由澳洲雇主提名特定職位，重點在雇主資格與職缺的真實性，申請人本身的門檻通常低於技術類，但你必須先有雇主。
- 商業與投資類——針對企業主與投資人，看的是經營實績、資產規模與投資承諾。這一類近年經歷結構性改制，舊有的類別與門檻多已不適用。
為什麼不該相信網路上的門檻數字
澳洲的移民政策是年度配額制，每年依勞動市場需求調整各類別的名額與邀請分數。同一個職業，去年的邀請分數與今年可能差很多；職業清單也會新增與刪除。
更關鍵的是商業投資類的改制——過去廣為流傳的那套投資門檻與類別代號，已經與現行制度對不上。任何以舊資訊做的規劃，時間與金錢的沉沒成本都由你承擔。唯一可靠的做法是查澳洲內政部當期公告，並由註冊移民代理評估。
條件之外：身分別怎麼影響你的置產成本
這一段是不動產顧問能補上的資訊。身分別直接決定三件事：
- 能買什麼——永久居民與公民可自由購買既有中古住宅；非居民外國人原則上只能買新建住宅或未開發土地；臨時簽證持有人通常僅能在核准下購買一戶自住用途的既有住宅，且簽證失效或離境時須出售。
- 要不要 FIRB 核准——非居民與多數臨時簽證持有人購屋須先取得外國投資審查委員會核准並繳費，費用依物件價格分級，沒成交也不退。
- 多繳多少稅——多數州對外國買家課徵額外的印花稅附加費，部分州另有土地稅附加費，各州規定不同。
換句話說，同樣一筆預算，有沒有 PR 會讓可選物件範圍與總成本產生實質差距。
移民要花多少錢？該怎麼估
常見的錯誤是只算簽證申請費。完整的預算至少要涵蓋：簽證規費與代辦費、英語檢定與學歷認證、健康檢查與良民證、抵達後至穩定收入前的生活準備金，以及若同時置產所需的 FIRB 費用與外籍附加稅。
商業投資類另有投資金額本身的資金安排與匯出規劃。實際金額差異極大，取決於類別、家庭人數與州別，應由移民代理依你的個案試算。
先移民還是先買房？
若身分申請已在進行且短期可期，等身分下來再買通常能省下 FIRB 費用與外籍附加稅，可選物件也更多。若只是資產配置、沒有移居計畫，就直接以外國人身分規劃，鎖定新建住宅，把額外成本算進取得成本。
要再次強調：買房不會讓你取得居留資格，投資移民類別有其獨立要件，兩者不要混為一談。
簽證的居住要求，會反過來限制你在哪裡買房
談澳洲移民條件與置產的連動，多數人只想到身分會影響能不能買，卻忽略了另一個方向：你選擇的簽證，可能先決定了你要住在哪裡。部分州擔保的技術簽證，要求申請人承諾在提名州居住一段期間；區域類簽證則要求在指定的區域地區生活與工作。
這代表如果你走的是這類路徑，先在雪梨或墨爾本市區買一間自住房，可能與簽證的居住義務衝突。比較穩妥的順序是先確認簽證的地區條件，再決定置產城市；若想在大城市持有資產，就要把它定位為投資而非自住，並依當下身分評估相應的審查與稅費。
哪些地方算是區域地區，不能憑城市大小自行判斷，要以澳洲內政部公布的指定地區與郵遞區號清單為準；各州擔保的居住承諾內容，則以提名州政府的說明為準。看房前先用物件的郵遞區號對照一次，可以避免買到與簽證條件不相容的地點。
從外國人到永久居民：各階段的置產檢核
移民不是一夕完成，你的身分會經歷幾個階段，每個階段面對的置產規則都不同。以下整理各階段需要確認的重點，具體限制以外國投資審查委員會（FIRB）與各州稅務機關的當期規定為準：
| 階段 | 置產上的定位 | 這個階段要確認的事 |
|---|---|---|
| 尚未取得任何澳洲簽證 | 以非居民外國人身分購買 | 可購買的住宅類型、FIRB申請費用、外籍買家附加稅 |
| 持臨時簽證在澳生活 | 仍屬外國人，但適用規則可能不同 | 可否購買自住用途住宅、簽證到期或離境時的處分義務 |
| 已取得永久居民 | 一般不再需要FIRB核准 | 長期不在澳洲居住時是否仍被視為外國人、各州首購優惠的資格條件 |
| 配偶一方已是澳洲公民 | 夫妻聯名購買時可能適用不同規定 | 聯名方式與持分安排是否符合豁免條件 |
階段之間的轉換時間點，就是重新評估置產計畫的時機。尤其從臨時簽證轉為永久居民前後，同一個物件的總取得成本可能差距明顯。
移民條件未定時，貸款規劃要先問的問題
身分影響的不只是能買什麼，還有能不能借到錢。澳洲的銀行審核房貸時，通常會考量借款人的居留身分、收入來源與所在國家；以外國人身分申貸的條件一般較嚴格，可貸成數與可接受的收入證明也較受限。若你計畫等移民條件確定後再貸款，可以先向銀行或貸款經紀人確認：
- 以目前身分申貸，可接受哪些國家的收入證明？台灣的薪資或租金收入是否列入計算？
- 取得永久居民之後，條件會有哪些差別？是否可以先買、日後再轉貸？
- 貸款核准的有效期間多長？與簽證審理時間是否銜接得上？
- 以外幣收入還款時，匯率波動如何納入還款能力評估？
這些問題的答案因銀行與個案而異。先問清楚，才能判斷要現在出手，還是等身分確定後再進場。
常見問題
澳洲移民要幾分才夠？
沒有固定答案。技術類採配額制，邀請分數依年度與職業別浮動，同一職業去年與今年可能差很多。必須查澳洲內政部當期公告並由註冊移民代理評估。
澳洲投資移民現在還能申請嗎？
商業創新與投資簽證（188）已於2024年7月31日停止受理新申請，舊有類別與門檻多已不適用。網路流傳的投資金額數字多半過期，請以官方當期公告為準。
沒有澳洲身分可以買房嗎？
可以，但受限制。非居民外國人原則上只能購買新建住宅或未開發土地，且須取得 FIRB 核准並繳納各州的外籍買家附加稅。
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