前面幾篇談的是買進前該查的法規與風險，這篇要談買進之後同樣重要卻常被忽略的問題：外國人持有的越南不動產，未來要出售時，能賣給誰其實是有限制的，提前了解這一點，能避免持有多年後才發現退場不易。
外國人持有物件的潛在買方範圍
越南法規對外國人不動產的轉售對象範圍有其規定，本地越南買方原則上是主要的潛在買方族群，若想賣給其他外國買方，則該買方也須符合外資持有的相關資格，且受限於前面提到的外資持有比例上限，若該大樓的外資持有比例已達上限，可能無法再賣給另一位外國買方。
這對轉售流動性的實際影響
潛在買方範圍受限，意味著轉售時的市場深度可能不如對本地與外國買方都完全開放的物件，尤其外資持有比例已接近上限的大樓，能承接的外國買方數量有限，議價空間可能因此對賣方不利。
賣給本地買方要注意什麼
賣給本地越南買方通常較沒有外資持有比例的限制問題，但交易流程與付款習慣可能跟賣給外國買方不同，應委任當地律師協助確認交易條款，尤其涉及跨境收款時的外匯合規性。
轉售時的稅務與匯出規定
出售不動產產生的所得，須依越南當地規定申報並可能繳納相關稅負，價金匯出台灣也須符合當地外匯管理規定並保留完整交易文件，這部分應提前規劃，而不是等到決定出售時才臨時處理。
買進時該怎麼為未來的退場預作準備
購買前除了查核外資持有比例現況，也該了解該區域對外國買方的長期需求趨勢，選擇外資持有比例尚有空間、且區域外國人居住與投資需求穩定的物件，能為未來的轉售保留較大的彈性。
持有期間該持續關注什麼
定期了解所在大樓的外資持有比例變化、當地對外國人不動產政策是否有調整，以及區域市場的整體買氣，這些資訊能幫助判斷合適的出售時機，而不是等到有資金需求時才臨時研究市場狀況。
越南房地產買賣的出售流程
決定出售之後，外國屋主通常會經過以下幾個步驟。每一步所需的時間依城市與個案而不同，建議至少預留數個月的作業時間：
- 整理文件：備齊產權證書正本、護照、購屋時的合約與付款憑證，以及管理費結清證明。
- 確認買方資格：若買方是外國人，先確認該專案的外國人額度與買方的身分條件。
- 簽訂買賣合約：個人之間的二手住宅買賣，合約一般須在越南的公證機構辦理公證或認證。
- 申報繳稅：賣方依規定申報轉讓所得的個人所得稅，買方則負擔登記相關規費，實際分攤以合約約定為準。
- 辦理過戶登記：向地方土地登記機關申請，更新證書上的權利人資料。
- 收款與匯出：價金進入你在越南的銀行帳戶後，憑交易與完稅文件辦理匯出。
其中最容易拖延的是文件與稅務兩個環節。若購屋時的付款憑證或完稅資料不齊，補件往往比找到買方還花時間，所以文件整理應該在掛牌之前就完成。
人在台灣時，委託他人出售的注意事項
多數台灣屋主無法長時間留在越南處理出售，常見的做法是委託律師或信任的人代理簽約與辦理手續。要注意的是，授權書在越南使用需要符合當地的形式要求；若在台灣簽署，通常要先經過公證與文件驗證程序，可事先向外交部領事事務局與越南駐台機構確認流程。
授權範圍要寫得具體，例如只授權簽署特定物件的買賣合約、辦理過戶與繳稅，而不是概括授權處分全部財產。收款帳戶最好是你本人名下的帳戶，避免價金經過代理人的帳戶轉手。
出售定價怎麼訂，才不會掛牌太久
外國屋主常見的問題，是以自己的買入價加上期待漲幅來定價，結果掛牌很久沒有成交。比較務實的做法是：收集同社區、同房型近期的實際成交資料，而不是只看掛牌價；考慮你的物件剩餘的產權年限是否比其他掛牌物件短；評估潛在買方是本地人還是外國人，兩者的預算與付款方式不同。
若同社區的掛牌量很多，代表競爭激烈，定價略低於主要競爭物件，通常比長期掛牌後再一路降價更有效率，也比較不會讓買方覺得物件有問題。
帶租約出售還是空屋出售
| 方式 | 適合的買方 | 優點 | 要注意的地方 |
|---|---|---|---|
| 帶租約出售 | 以收租為目的的投資買方 | 買方可以直接看到租金收入，持有期間的收益也不中斷 | 租約條件與剩餘租期會影響買方出價，租客配合帶看的意願也要事先溝通 |
| 空屋出售 | 打算自住或重新裝修的買方 | 帶看方便，買方能完整檢查屋況 | 等待成交期間沒有租金收入，管理費與持有成本仍要支付 |
選擇哪一種方式，要看你判斷的主要買方族群。若同社區的買方多半是自住客，帶著低於行情的長租約出售，反而可能壓低成交價格；若買方以投資客為主，穩定的租約則是加分條件。
收款與交屋順序的風險控管
出售時最需要避免的是「已經過戶，卻沒收到全款」。常見的安排是買方先支付訂金，簽約公證時支付大部分價款，剩餘款項在過戶完成後支付；交屋與交付鑰匙的時間點，應在合約中與付款節點對應清楚。
所有款項都應透過銀行轉帳，並保留轉帳紀錄，這也是日後辦理價金匯出時需要提出的證明。不要接受大額現金，也不要同意先把證書正本交給買方或仲介保管。
委託仲介出售時要談清楚的條件
- 委託方式：是只委託一家仲介，還是同時開放多家銷售，兩者的佣金與服務內容通常不同。
- 佣金計算：以成交價的一定比例計算還是固定金額、何時支付，以及未成交時是否需要支付任何費用。
- 委託期間：約定委託的起訖時間，期滿未成交時如何續約或終止。
- 帶看與屋況：若物件仍在出租中，如何與租客協調帶看時間，以及出售後租約如何處理。
把條件寫進書面委託合約，可以避免出售過程中因為認知不同而產生爭議，也能讓你遠端追蹤仲介的實際進度。
常見問題
外國人的越南房子只能賣給越南人嗎？
不一定，也可以賣給符合資格的外國買方，但受限於該大樓外資持有比例上限，若已達上限，可能只能賣給本地買方。
賣房子的錢可以順利匯回台灣嗎？
須符合越南當地外匯管理規定並保留完整交易文件，建議提前向當地銀行或律師確認具體流程，避免出售後才發現資金匯出受阻。
買房時該怎麼幫未來轉售留後路？
建議選擇外資持有比例尚有空間、當地外國人居住需求穩定的物件，並持續關注政策與市場變化，為未來的退場保留彈性。
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