印花稅（SDLT）的級距怎麼算
英格蘭與北愛爾蘭的印花稅土地稅（Stamp Duty Land Tax）採級距累進制，不同價格區間適用不同稅率，超過某個門檻的部分才按該級距稅率課徵，而不是整筆金額都按最高級距計算。加上海外買方（非英國稅務居民）購買住宅另須加徵2%附加稅率，這是評估總成本時最容易被低估的一筆費用。
範例一：30萬英鎊的公寓
以一間30萬英鎊的公寓為例，一般英國稅務居民買方依級距試算，須繳納的印花稅約落在數千英鎊等級；海外買方則須在此基礎上再加徵2%（即6,000英鎊）的附加稅率，兩者相加後的總稅負，比單純看基本級距試算的數字高出不少，這正是海外買方最容易低估的成本落差。
範例二：60萬英鎊的透天房
以一間60萬英鎊的物件為例，該價格已跨過多個稅率級距，基本印花稅金額會明顯高於30萬英鎊案例，海外買方2%附加稅率在這個價格帶換算下來是12,000英鎊，隨著購屋總價提高，附加稅率帶來的絕對金額也會同步放大，規劃預算時應該用「總價越高、附加稅率絕對金額越大」的邏輯提前準備。
試算時容易忽略的兩個細節
第一是蘇格蘭與威爾斯採用自己獨立的稅制（分別為LBTT與LTT），稅率級距與英格蘭的SDLT不完全相同，不能直接套用英格蘭的級距試算蘇格蘭或威爾斯的物件；第二是若買方在英國已持有其他住宅物件，可能還須額外負擔額外物業附加稅率，這部分試算前務必先確認自己的持有狀況，避免漏算應繳稅額。
建議用線上計算機先抓大概區間
英國稅務海關總署（HMRC）官網提供官方的印花稅計算工具，輸入物件價格與買方身分（是否為海外買方、是否已持有其他物業）即可快速試算應繳稅額，建議在初步評估預算階段就先使用官方工具試算，比自行套用級距公式更準確也更不容易算錯。
累進級距的計算步驟：用假設稅率完整走一遍
以下為假設數字，只用來說明計算方式，並不是英國當期的稅率與門檻。假設級距為：十萬英鎊以下的部分稅率為零、十萬到四十萬英鎊的部分為百分之三、四十萬英鎊以上的部分為百分之八，買方為非居民，另加百分之二的附加稅率。物件成交價五十萬英鎊，計算步驟如下：
- 依級距切段：五十萬英鎊切成十萬、三十萬、十萬三段。
- 各段乘以該段稅率：第一段為零；第二段三十萬乘以百分之三，得九千英鎊；第三段十萬乘以百分之八，得八千英鎊。
- 加總得到基本稅額：零加九千加八千，合計一萬七千英鎊。
- 加上非居民附加：附加稅率是每一段都再加上去，效果等於成交價全額乘以百分之二，也就是一萬英鎊。
- 檢查是否還要疊加：若名下已有其他住宅，再依額外住宅的附加規定計算一次，最後合計。
照這個假設，總稅額是兩萬七千英鎊，其中附加的部分超過三成。換成實際稅率時步驟完全相同，只要把級距與稅率換成英國稅務海關總署當期公告的數字即可。最容易出錯的是第一步的切段，建議把每一段的上下限與該段金額列成表格逐段核對，不要用心算。
試算前先確認的身分與物件資料
官方計算工具會問你幾個問題，答錯一題，算出來的英國買房印花稅就可能差很多。建議先把下列資料整理清楚：
- 購屋前在英國停留的天數：非居民附加看的是停留天數條件，和你持有什麼簽證、在台灣是否報稅是兩回事。
- 你與配偶在全球各地名下的住宅：額外住宅附加會把海外的住宅一併算入，台灣有房的買方要特別留意。
- 是否為首次購屋：英格蘭的首購優惠以從未在任何地方擁有住宅為前提，名下曾有台灣房產通常不符合。
- 物件是純住宅還是混合用途：例如樓下是店面、樓上是住家，混合用途適用不同的稅率表。
- 買方的組合與名義：單獨購買、與他人共同購買或以公司名義購買，適用的規定可能不同。
這幾項資料備齊之後再使用官方工具，結果才有參考價值；拿不準的項目，直接把情況寫給律師，請對方確認適用哪一種稅率。
算出結果後，把試算畫面與你填寫的答案一起寄給律師保存。律師在完成交割前寄出的結算單會列出印花稅金額，兩者若有落差，你就能立刻追問是哪一個條件的判斷不同，例如停留天數的認定，或是否把配偶名下的房產算進去。
共同購買時，附加稅率怎麼判斷
兩人以上一起買英國房子，附加稅率不是依各自的持分分開計算。一般原則是：共同買方中只要有一人符合非居民條件，整筆交易就可能適用非居民附加；額外住宅的附加也類似，其中一位買方名下已有其他住宅，就可能讓整筆交易適用較高稅率。配偶之間另有特別的認定規則，要個別確認。
常見的情況是父母與在英國讀書的子女共同購買：子女雖然住在英國，但父母是非居民、又在台灣有房，整筆交易就可能同時疊加兩層附加。由誰列名為買方、是否共同持有，最好在出價前就與律師討論，而不是等到申報時才發現稅額和預期不同。若考慮以公司名義購買，印花稅的適用規定又是另一套，還會連帶影響日後租金所得的課稅方式，要與稅務顧問一起評估。
非居民附加有機會事後申請退還
非居民附加的判斷與停留天數有關。如果你購屋時被認定為非居民，但之後在規定的期間內符合在英國停留的天數條件，可能可以向英國稅務海關總署申請退還附加的部分。適用條件、計算期間與申請期限都有明確規定，打算購屋後移居英國的人，出價前就應請律師或稅務顧問說明。
不過，不要預設自己一定能退稅。實務上建議先按含附加的金額準備資金，把日後可能退回的款項當成額外收入，而不是拿它來湊購屋預算。退稅申請通常需要出入境紀錄等證明，從購屋那天起就保留護照與行程資料，日後申請會省事許多。
常見問題
海外買方的2%附加稅率是固定的嗎？
目前非英國稅務居民購買英格蘭住宅物件適用2%附加稅率，實際規定可能隨政策調整，建議購買前以英國稅務海關總署（HMRC）官方公告的最新稅率為準。
蘇格蘭的印花稅算法跟英格蘭一樣嗎？
不一樣，蘇格蘭採用自己的土地買賣交易稅（LBTT）制度，威爾斯則採用土地交易稅（LTT），稅率級距與英格蘭的SDLT不同，須分別查詢適用稅制。
印花稅什麼時候要繳？
印花稅通常須在完成交易（completion）後的一定期限內申報並繳納，實務上多由委託的律師協助處理申報與繳納作業，確保在期限內完成，避免產生罰款。
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