把東京 23 區排成一張價格清單並不難，難的是理解為什麼會這樣排。用四個價格帶來分群，比死記排名有用，因為同一帶內的區彼此可比，跨帶比較則沒有意義。
第一帶：都心核心
千代田、中央、港。商業與辦公機能最密集、土地供給幾乎無法增加、買方包含國內外法人與高資產個人。單價最高、表面收益率最低，但流動性與抗跌性最好。這一帶的價格由稀有性與流動性決定，不是由租金決定。
第二帶：都心外緣與成熟高級住宅區
澀谷、新宿、文京、目黑、品川、世田谷的部分街廓。兼具機能與居住品質，學區與治安評價高，租客以家庭與穩定上班族為主。單價次於第一帶，續租率高，流動性仍佳，是自住與長期出租的主力。
第三帶：城西與城北的生活型住宅區
杉並、中野、豐島、北、板橋、練馬。通勤便利、生活機能完整、租客池廣，單價明顯低於前兩帶，收益率較佳。這一帶的判斷關鍵是路線與車站，而非區。
第四帶：城東與外緣
足立、葛飾、江戶川、荒川、墨田、江東的部分區域。單價最低、表面收益率最高，租客以單身與年輕家庭為主。流動性弱於前三帶，退出時買方多為國內自住客與中小型投資人。近年部分臨水岸與再開發區段的條件已與傳統印象不同，需逐案判斷。
為什麼同一個區內價差也很大？
因為決定價格的最小單位是「車站＋徒步距離＋街廓」，不是行政區。同一個區內，快速電車停靠站與各站停靠站周邊、幹道旁與住宅巷內、坡上與坡下，價格可以差很多。此外土地權利（所有權或借地權）、再建築可否、以及塔式住宅的樓層與座向，都會在同一棟內造成明顯價差。
判斷一個東京物件的開價時，該跟誰比？
四層收斂：先確認它落在哪一個價格帶，再限縮到同一個最近車站、相近的徒步分鐘數，接著比較屋齡、構造與專有面積相近的成交案例，最後針對樓層、座向與土地權利做調整。如果在這四層之後找不到足夠的可比案例，那本身就是一個訊號——代表這個物件的規格在該區段偏獨特，未來要出售時同樣會不好找買方。這種情況下，除非你是自住且長期持有，否則應該把流動性折價反映到出價裡。
常見問題
東京哪一區最保值？
都心核心三區因土地供給無法增加、買方池最廣，抗跌性最好。但代價是單價高、收益率低、回本期長，應與持有目的一起評估。
城東的物件值得買嗎？
單價低、收益率高，但流動性弱於西側。近年部分臨水岸與再開發區段條件已改變，需以車站與街廓為單位逐案判斷。
同一棟樓的價差為什麼那麼大？
樓層、座向、視野與格局都會造成差異，塔式住宅尤其明顯。出售時競爭對手多在同一棟內，選擇時應一併考慮流通性。
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