新加坡買房價格之外的隱藏成本一次看

房屋標價之外還有哪些成本

評估新加坡買房價格時，除了建案或屋主標示的房屋總價，還須考量買方印花稅、額外買方印花稅、律師費與貸款相關費用等額外支出，完整估算才能避免預算超支。

買方印花稅（BSD）的估算

買方印花稅依房屋價格採累進稅率計算，是所有買家（不分身分別）都須繳納的基本稅費，稅率隨房價級距遞增，總價越高的物件適用稅率也越高。

額外買方印花稅（ABSD）的估算

外國買家須額外負擔百分之六十的額外買方印花稅，這是新加坡購屋成本中最主要的稅務負擔，須與買方印花稅一併納入總成本估算。

律師費用的估算

新加坡購屋交易須聘請律師處理過戶與合約審閱事宜，律師費用一般依交易金額或採固定收費制，建議簽約前先確認費用結構與收費範圍。

貸款相關費用的估算

若需申請房貸，須留意銀行的貸款手續費、房屋估價費用，以及火險等貸款相關的附加成本，這些費用雖非稅費，但仍是總成本的一部分。

仲介服務費的估算

透過仲介購屋通常涉及一定比例的服務費用，實際費率依仲介公司與交易金額而定，買方與賣方各自負擔的服務費比例也可能不同。

物業管理費的長期成本

私人公寓通常按月收取物業管理費，涵蓋公設維護與保全費用，是持有期間的長期性支出，購屋前應向發展商或管理公司確認費率。

總成本估算的實務建議

綜合以上項目，外國買家在房屋總價之外，應額外準備約房價百分之六十五到七十的預算，作為印花稅與其他交易相關費用的緩衝空間。

東森國際地產如何協助估算新加坡買房總成本

東森國際地產能協助客戶完整估算購屋總成本，涵蓋各項稅費與服務費用，建議正式交易前諮詢當地專業機構確認最新費率。

本文為一般資訊整理，實際費用請以當地相關單位與服務提供者最新公告為準。

新加坡買房各項款項的付款時間表

前面列出的成本不是在同一天支付，而是分散在交易的不同階段。外國買家最容易出問題的，不是總額算錯，而是某一筆款項到期時資金還沒匯到。以二手物件為例，付款順序大致如下：

預售新案則依工程進度分期付款，但印花稅一樣要在簽約後的期限內繳清。排出時間表後，再回推每一筆跨境匯款最晚要在哪一天出發。

用假設數字試算要準備多少現金

以下為假設數字，只用來說明計算方式：假設房價為兩百萬新加坡幣，銀行核貸金額為一百萬新加坡幣，自備款就是一百萬新加坡幣。再假設依累進稅率算出的買方印花稅約為七萬新加坡幣，額外買方印花稅以百分之六十計算為一百二十萬新加坡幣，律師費、估價與其他雜費合計約一萬新加坡幣。

把這些加總，你在交屋前需要準備的現金約為兩百二十八萬新加坡幣，比房價本身還高。這個例子說明，外國買家的現金需求主要由自備款與印花稅構成，貸款只能分擔房價的一部分。實際稅額請以稅務局的計算規則與律師試算為準。

持有期間每年的固定支出

• 房屋稅：依物件的年值計算，自住與非自住適用不同稅率，人在台灣、將房子出租的屋主通常適用非自住的稅率。
• 管理費與維修基金：共管公寓按期收取，面積越大金額越高，大樓若有重大修繕，可能另外徵收。
• 保險：房貸通常要求火險，屋主也可以視需要加保室內財物與公共意外責任。
• 租金所得稅：出租收入須在新加坡申報納稅；回到台灣，海外所得達一定金額時也要計入基本所得額，兩地如何申報要請會計師確認。
• 代管與維修：委託代管公司處理招租與修繕的費用，以及設備老化的更換支出。

賣出時才會出現的成本

評估新加坡買房價格是否划算，不能只算進場成本，出場時的支出也要預先放進計畫：

• 持有未滿規定期間就出售，須繳納賣方印花稅。
• 委託仲介銷售的服務費，以及賣方律師費。
• 房貸若仍在綁約期間內提前清償，銀行可能收取違約金。
• 將售屋款匯回台灣時的換匯成本與匯率風險。

把買進、持有與賣出三段成本放在同一張表上，才看得出這筆投資在你預計的持有期間內，扣除所有費用後是否仍有合理的報酬。

匯款與換匯的隱形成本

台灣買家的資金多半要從新台幣換成新加坡幣，再跨境匯出，這段過程本身就有成本。銀行換匯時的買賣價差、匯出與匯入的手續費、中間行可能收取的費用，單筆看起來不多，但以購屋的金額計算，累積起來仍值得注意。

更大的變數是匯率本身。從簽選擇權到交屋可能相隔數週到數月，若新台幣在這段期間走貶，同樣的新幣款項就要多付新台幣。可以和往來銀行討論分批換匯、預先持有外幣，或在簽約時就把主要款項換好，降低匯率波動對總成本的影響。

向律師與銀行要哪些費用明細

口頭報價常常只講主要項目，簽約前最好取得書面明細，並逐項確認以下問題：

• 律師費是否包含產權查詢、文件處理與過戶登記，還是部分項目另計。
• 銀行的貸款是否有手續費、估價費，綁約期間多長，提前清償的違約金如何計算。
• 房貸要求的火險由誰安排，保費每年大約多少。
• 仲介服務費由買方還是賣方負擔，若買方需支付，費率與付款時點為何。
• 管理費與維修基金的最新金額，以及大樓近期是否有規劃大型修繕。

拿到明細後，把每一項填入付款時間表，你就能清楚掌握每個階段要準備多少錢、匯款要在什麼時候出發。

交屋到入住或出租之前，新加坡買房價格以外的一次性開銷

多數成本清單只算到過戶，但拿到鑰匙後、能入住或交給租客之前，還有一段花錢的過程，建議在預算中另列：

• 裝修與修繕：二手物件常需重新粉刷或更換廚衛設備；共管公寓內施工通常要先向管理機構申請，並遵守施工時段與押金規定。
• 家具與家電：帶家具出租或空屋出租吸引的租客不同，先決定出租方式，再決定添購程度。
• 水電開戶：以屋主或租客名義開戶都可能要押金，人在台灣時要確認由誰辦理。
• 出租相關費用：招租佣金與租約印花稅由誰負擔，依租約條件與當地慣例而定，委託前先談清楚。

這些費用沒有固定公式，最好取得實際報價，並向管理機構索取裝修規定。裝修與招租期間沒有租金收入，管理費、房屋稅與房貸仍要照付，這段空窗期的資金也要事先準備。

買方印花稅六個級距逐段試算，看懂新加坡買房印花稅

前面提到買方印花稅採累進稅率，計算時是把成交價或市值中較高者，依級距逐段乘上稅率再加總。依新加坡財政部公布，二零二三年二月十五日起取得的住宅適用下列級距：

以下為假設數字，只用來說明計算方式：成交價兩百萬新加坡幣，市值不高於成交價。逐段計算分別為一千八百、三千六百、一萬九千二百、兩萬與兩萬五千元，買方印花稅合計六萬九千六百新加坡幣；外國買家另繳百分之六十的額外買方印花稅一百二十萬，兩項合計一百二十六萬九千六百新加坡幣。

可以看出外國買家的新加坡買房印花稅以額外買方印花稅為主，買方印花稅則隨總價提高平均稅率。兩項都要在期限內繳納，一般無法由房貸支應。級距屬於政策工具，簽約前請律師依新加坡稅務局最新公告重算。

常見問題

新加坡買房外國人總共要準備多少預算？

除房屋總價外，建議額外準備約房價百分之六十五到七十的預算，作為印花稅與其他費用緩衝。

新加坡買房印花稅有兩種嗎？

是的，所有買家都須繳買方印花稅，外國買家另須繳納百分之六十的額外買方印花稅。

新加坡買房一定要請律師嗎？

是，新加坡購屋交易慣例須聘請律師處理過戶與合約審閱事宜，屬於必要支出。

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