把紐約的房價換算成「一坪多少」，數學很簡單：一坪約等於 35.58 平方英尺，所以每平方英尺單價乘以約 35.6 就是每坪單價。真正的問題出在換算之前——那個平方英尺，算的是哪一塊面積？
Gross 與 net 的差別
紐約的建案與仲介常使用 gross square footage（毛面積），這個數字可能包含牆體、部分公共區域的分攤，甚至是外牆中心線以外的部分。而實際可使用的 net（或 usable）面積會明顯小於這個數字。兩者的差距可以相當可觀，而市場上並沒有統一的揭露標準。
Co-op 常常根本不揭露面積
合作公寓（co-op）因為買賣的是法人的股份而非不動產本身，實務上常常不提供正式的面積數字，仲介的刊登可能是估算值。這代表用「每平方英尺單價」比較 co-op 與 condo，本身就建立在不可靠的基礎上。
陽台、露台與儲藏空間怎麼算
戶外空間（balcony、terrace）通常不計入室內面積，但會單獨影響價格，且不同物件的溢價差異很大。地下儲藏室與車位也是另計。比較時要先確認這些是否已包含在報價的面積內。
與台灣比較時的額外落差
台灣的權狀坪數包含公設，且車位計價方式不同。若要把紐約的物件與台北的物件比較，單純換算單位會得出誤導的結論。較務實的比法是：用同樣的總預算，在兩地各自能取得什麼樣的居住條件（房間數、樓層、地段、公共設施）與租金收入。
比單價更該看的三件事
月費（co-op 的 maintenance 含房產稅與地租，condo 的 common charge 不含房產稅、需另繳，兩者無法直接比較）；建物的財務狀況（修繕基金、有無大額攤派的計畫）；以及產權型態決定的可買性與出租限制——對外國買方而言，這一項往往比面積重要得多。
那麼，該怎麼判斷一個紐約物件貴不貴？
不要從單價開始。正確的順序是：先確認產權型態（你能不能買、能不能出租）→ 再看月費與房產稅換算成的每月總持有成本 → 然後比較同一棟或同一街廓內、相近樓層與格局的實際成交案例 → 最後才回到單價作為驗證。在紐約，同一棟樓內因樓層、採光與格局造成的價差可能大於跨街廓的差異，而這些都不會反映在每坪單價上。單價在這個市場是最不可靠的比較基礎之一。
從掛牌資料算出每坪單價的示範
知道面積定義會影響結果之後，實際算一次最能看出差距有多大。以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設一間 condo 掛牌總價 150 萬美元，刊登面積為 1,000 平方英尺：
- 每平方英尺單價：150 萬 ÷ 1,000，等於 1,500 美元。
- 換算每坪單價：1,500 × 35.58，約為 53,370 美元。
- 若依平面圖估算，實際可用面積只有 850 平方英尺，每平方英尺單價就變成約 1,765 美元。
- 以可用面積換算，每坪單價約為 62,800 美元，比用刊登面積算出的結果高出不少。
同一個物件，只因為分母不同，每坪單價就出現明顯落差。和其他物件比較之前，先確認兩邊用的是同一種面積計算基準，否則比出來的高低沒有意義。
拿到平面圖，自己估算可用面積
既然刊登面積缺乏統一標準，最可靠的做法是自己從平面圖估算。紐約的平面圖通常會標示每個房間的長寬尺寸，以英尺和英寸表示，可以依下面的方式整理：
- 向經紀人索取正式平面圖，新建案可對照公開說明書中的版本，確認兩者一致。
- 把客廳、臥室、廚房、浴室等房間的長寬相乘後加總，得到房間內的大致面積。
- 走道、衣櫃等未標示尺寸的空間，另外估算或標註為未計入。
- 詢問刊登面積的來源，是開發商的說明書、估價報告，還是經紀人的估算。
- 把自己估算的面積與刊登面積的比值記下來，日後比較其他物件時用同樣方式處理。
這樣算出來的數字不會完全精確，但只要每個物件都用同一套方法，彼此之間的比較就有了一致的基礎。
每坪單價適合用在哪些比較
每坪單價不是完全不能用，而是要用在對的情境。依比較對象不同，可信度差異很大：
| 比較情境 | 可信度 | 原因 |
|---|---|---|
| 同一棟、同格局、不同樓層 | 高 | 面積計算基準一致，差異主要反映樓層與景觀 |
| 同一街區、不同 condo 大樓 | 中 | 各棟的面積計算方式可能不同，需先核對平面圖 |
| condo 與 co-op 之間 | 低 | co-op 常沒有正式面積，產權權利也不相同 |
| 新建案與數十年的老大樓 | 低 | 新建案單價包含新設備與公共設施，持有成本結構也不同 |
| 紐約與台北之間 | 低 | 面積制度、公設計算與產權規則都不一樣 |
可信度低的情境，與其硬算單價，不如回到總價、可用空間與每月持有成本來比較。
換算紐約每坪單價時，常見的四個錯誤
- 單位混用：把平方公尺換算坪數的係數，直接套在平方英尺上，算出來的單價會差好幾倍，換算前先確認刊登資料用的是哪一種單位。
- 拿開價當成交價：用掛牌價算出的每坪單價，只代表賣方的期待，應該改用同棟近期的成交紀錄計算。
- 把戶外空間算進室內：部分刊登會把露台面積一併寫入，換算前要拆開，室內與戶外分別評估。
- 忽略匯率基準：換算成新台幣比較時，不同時間點的匯率會讓同一個單價看起來忽高忽低，比較多個物件時要用同一天的匯率。
用同棟成交單價推估合理出價
每坪單價最實用的地方，是在同一棟大樓內推估出價區間。做法是先請經紀人提供同棟近年的成交紀錄，挑出格局相近的案例，用同一種面積計算基準換算每坪成交單價，再依目標物件與案例在樓層、方位、景觀與裝修狀況上的差異，往上或往下調整。
調整幅度沒有固定公式，可以請經紀人說明過去同棟高低樓層、有無景觀的成交差距，作為調整依據。最後得出的是一個區間而不是單一數字，你的出價落在區間內哪個位置，再視物件上架時間與賣方的急迫程度決定。
用每坪持有成本，補足單價看不到的部分
兩個每坪單價相近的物件，每年的持有成本可能差很多。把管理費與房地產稅也換算成每坪金額，能看出單價背後的長期負擔。以下為假設數字，只用來說明計算方式：
- 物件甲：每年管理費加房地產稅共 30,000 美元，刊登面積 1,000 平方英尺，約合 28.1 坪，每坪每年持有成本約 1,067 美元。
- 物件乙：每年管理費加房地產稅共 21,000 美元，刊登面積 900 平方英尺，約合 25.3 坪，每坪每年持有成本約 830 美元。
若打算持有十年以上，這段每年的差額累積下來，可能抵銷購買時單價上的差距。比較時記得用同一種面積計算基準，也要確認管理費是否包含暖氣、熱水等項目，才不會把不同的費用結構混在一起比較。
常見問題
一坪等於多少平方英尺？
約 35.58 平方英尺。換算本身簡單，重點是先確認該平方英尺是 gross 還是 net，兩者差距可能相當可觀。
co-op 為什麼沒有面積？
買賣的是法人股份而非不動產本身，實務上常不提供正式面積數字。用每平方英尺單價比較 co-op 與 condo 並不可靠。
月費可以直接比嗎？
不行。co-op 的 maintenance 含房產稅與地租，condo 的 common charge 不含房產稅需另繳，必須換算成相同基礎。