看馬來西亞的房價統計，很容易得到「很便宜」的印象。但對外國買家而言，那些統計數字裡的物件你多半不能買——因為各州對外國人購屋設有最低價格門檻，低於門檻的物件不開放外國人購置。
門檻怎麼運作
門檻由各州自行訂定，吉隆坡、雪蘭莪、檳城、柔佛各不相同，而且會隨政策調整。實務上的結果是：外國人實際能買的，是當地市場中中高價位以上的物件。
這件事有兩個延伸影響。第一，用「全國平均房價」來估算你的購屋預算完全不準。第二，你未來的買方範圍也受同樣限制——轉售時若賣給外國人，對方同樣要符合門檻；賣給本地人則要面對本地市場的價格認知。這是流動性上的實質限制。
地契類型：永久與租賃的差別
馬來西亞的地契分永久地契（Freehold）與租賃地契（Leasehold，常見九十九年）。租賃地契的剩餘年限直接影響貸款與轉售——年限越短，銀行越保守，買方也越少。
另有馬來保留地（Malay Reserved Land）與部分土著配額單位，外國人不得購買。看物件時，地契類型與土地屬性要在談價格之前確認。
城市之間的邏輯不同
- 吉隆坡——經濟中心，租賃需求來自本地白領與外派人士，供給量大、競爭激烈，部分區域有供過於求的壓力。
- 新山（柔佛）——受新加坡外溢效應影響，跨境通勤與新加坡資金是重要變數，但也因此對單一鄰國的政策與景氣敏感。
- 檳城——製造業與觀光並存，土地相對稀缺，需求結構較為多元。
不要用一個「馬來西亞房價」的概念做決策，三地的驅動因素差很多。
持有與退場的成本
取得時有印花稅與法律費用；持有期間有門牌稅、地稅與管理費（公寓另有 sinking fund）。出售時的不動產利得稅，持有年限越短稅率越高，且外國人適用的稅率高於本地人。短期進出的策略在這個市場並不划算。
另外要確認州政府同意書的申請時程，這會影響交割速度。
判斷報價的三個動作
一，確認該物件是否高於你要買的州的外國人門檻且非保留地；二，確認地契類型與剩餘年限；三，查同一區、同一類型的近期成交，而非開發商的開價表。
供給量是這個市場最關鍵的變數。買進前務必了解該區未來二至三年的新案供給，交屋潮會同時壓低租金與售價。
常見問題
外國人買馬來西亞房子有價格限制嗎？
有。各州自訂最低價格門檻，吉隆坡、雪蘭莪、檳城、柔佛各不相同且會調整，低於門檻的物件不開放外國人購買。
永久地契和租賃地契差在哪？
租賃地契有年限（常見九十九年），剩餘年限越短，貸款越困難、轉售買方越少，價格也反映這個差異。
馬來西亞賣房要繳什麼稅？
出售時有不動產利得稅，持有年限越短稅率越高，且外國人適用的稅率高於本地人。短期進出並不划算。