台灣人在日本買了房子之後，總有一天要處理賣出。但關於「怎麼賣」的中文資料極少，多數屋主是在決定要賣的時候才開始摸索，結果在稅務時點與委託方式上吃虧。這一頁把賣方那一側講清楚。
第一步：選擇媒介契約的種類
日本的委託銷售分成幾種型態，差別在於能否同時委託多家業者、能否自行尋找買方、以及業者向流通系統登錄與回報的義務。專屬性越高的契約，業者的投入動機通常越強、回報義務也越明確；但委託對象單一，若選錯業者，物件會沉在市場上。非居住的屋主難以自行監督，建議優先選擇有登錄與定期回報義務的型態，並在契約中確認回報頻率。
第二步：訂價與價格調整的節奏
開價過高會讓物件在流通系統上累積過久，後續即使降價也會被視為滯銷物件。較務實的做法是以同町丁目、相近屋齡與面積的實際成交價格帶為基準訂價，並事先與業者約定「幾週內無斡旋則檢討價格」的節奏，而不是被動等待。
第三步：仲介手數料與其他費用
成功成交時須支付仲介手數料，另有印紙稅、若有貸款需辦理抵押權塗銷的登記費用，以及可能的測量或整理費用。非居住者還要把匯出與換匯成本計入。這些應在訂價階段就算進去，得出你的實際淨得。
第四步：讓渡所得稅的長短期分界
出售不動產的獲利屬於讓渡所得，稅率因持有期間長短而不同，分界以出售年份的一月一日為基準計算持有年數，而非以交屋日的滿幾年計算。這代表出售的時點可能影響適用的稅率，且差距不小。非居住者另有源泉徵收的機制與申報義務。決定要賣時，第一件事應該是確認自己落在哪一側。
第五步：交屋前的準備
需備妥權利證書或登記識別情報、身分與印鑑相關文件（非居住者的文件另有替代方式與驗證程序）、管理規約與修繕計畫、以及若為出租中物件的租約與保證金交接。非居住的屋主要預留文件往返與驗證的時間。
什麼時候該賣，除了價格還要看什麼？
三件事。第一是稅務時點：如果距離長短期的分界只差幾個月，等待通常划算得多。第二是大規模修繕的時程：若管理組合即將徵收一時金，買方會把這筆金額反映在出價上，在徵收前後出售的淨得可能差很多。第三是租約狀態：出租中物件與空屋的買方族群不同，空屋可賣給自住客，通常價格較好但需承擔空置期。把這三項與價格一起放進判斷，比單純追高點實際得多。
日本房地產買賣的賣方時間軸
前面五個步驟是賣方要處理的重點，實際執行時可以依照下面的時間順序安排，避免臨時才發現文件或稅務沒有準備好：
- 整理文件與資料：找出購入時的買賣契約書、費用收據、登記識別情報，以及管理規約與長期修繕計畫。
- 查行情、選仲介：比對成交價格帶，向兩到三家業者取得查定價格並了解查定依據，再決定媒介契約的種類。
- 刊登與看屋：出租中物件要和租客協調看屋時間，空屋則要維持基本的清潔與通風。
- 收到購入申請與議價：確認買方的資金來源與貸款審查狀況，再決定是否接受對方的條件。
- 重要事項說明與簽約：簽約時收取手付金，並約定交屋日與解約條件。
- 結算與交屋：收取尾款、清償貸款並塗銷抵押權，完成所有權移轉登記。
- 申報：出售的隔年依規定在日本辦理確定申告，台灣端也要評估是否需要申報。
非居住的屋主，從決定出售到款項匯回台灣，往往比本地屋主多出文件驗證與匯款的時間，排程時要把這段緩衝算進去。
賣方必須事先揭露的事項與契約不適合責任
日本的買賣契約中，賣方對交付物件與契約內容不符的部分，負有契約不適合責任。個人賣方通常會在契約中約定責任的範圍與期間，屋齡較高的物件也可能約定免除，但前提是賣方已經把自己知道的問題如實告知。
- 物件狀況確認書：漏水、白蟻、管線故障、傾斜等過去發生過的問題與修繕紀錄。
- 附帶設備表：冷氣、熱水器、廚房設備等是否隨屋交付，以及目前能否正常使用。
- 其他告知事項：例如周邊環境的特殊狀況，或過去在物件內發生、依規定應告知的事故。
非居住屋主對物件近況未必清楚，建議出售前請專業人員做一次建物狀況調查，把知道的狀況寫進文件，比交屋後才被要求修補或減價更省事。
非居住者出售時的源泉徵收與確定申告
非居住者出售日本不動產時，買方在支付價款時，原則上要先依規定預扣一定比例的稅款並代為繳納，你在結算時實際收到的金額會比成交價少。不過，若買方是個人、購買目的是自住且價格在一定金額以下，則不適用這項預扣，實際是否適用要在簽約前確認清楚。
預扣的稅款並不是最終稅額。出售的隔年，你仍要在日本辦理確定申告，依實際的讓渡所得計算應納稅額，預扣金額多於應納稅額時可以申請退還，不足則要補繳。這也是非居住者通常需要指定納稅管理人或委託稅理士的原因。
取得費的證明文件會直接影響稅額
讓渡所得是以出售價格，扣除取得費與出售時的費用後計算。取得費包括當初的購買價格與購入時支付的仲介手數料等費用，建物部分還要扣除持有期間的折舊。
如果找不到購入時的契約書與收據，無法證明實際的取得費，可能只能採用較不利的概算方式計算，使應稅所得變高。從買進那一天起，就把買賣契約書、付款紀錄與費用收據完整保存，是賣方最容易做到、也最有效的準備。
賣出日本房產後，台灣這一側的申報也要確認
日本的申報完成，不代表整件事結束。台灣居民出售海外不動產的所得，屬於海外所得，可能需要納入個人基本所得額計算，是否達到申報門檻、在日本已繳納的稅額能否扣抵以及扣抵的上限，都要依當年度的規定判斷。
實務上建議保留日本的確定申告書副本、納稅證明與買賣契約，作為台灣申報與扣抵的依據。實際適用方式以財政部最新規定為準，金額較大或情況較複雜時，可以請熟悉兩地稅制的會計師一併規劃。
常見問題
非居住者賣日本房子要繳什麼稅？
出售獲利屬讓渡所得，稅率因持有期間長短而異，另有源泉徵收與申報的相關規定。實際適用應委由日本稅理士依個案確認。
持有期間怎麼計算？
以出售年份的一月一日為基準計算持有年數，而非交屋日滿幾年。若接近長短期分界，出售時點會影響適用稅率。
出租中的房子比較好賣嗎？
買方族群不同。出租中物件主要吸引投資人，空屋則可賣給自住客，通常價格較好但需承擔空置期。應依市況選擇。
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