東森國際地產是不動產顧問公司，不辦理簽證業務。在留資格的要件與審查標準調整頻繁，請以日本官方當期公告為準，並洽移民署許可的移民業者或日本的行政書士。
「在日本買房就能移民」是流傳很廣但不成立的說法。日本沒有以購置不動產為基礎的居留制度，購屋與在留資格分屬完全不同的法制。先把界線畫清楚，規劃才不會走錯方向。
購屋：沒有國籍限制，也沒有身分效果
外國人在日本購置不動產不受國籍限制，可取得與日本人相同的所有權，這一點相當開放。但同樣的，持有不動產不會延長你的停留期限、不會構成在留資格的申請理由，也不會在永住審查中構成單獨的加分事由。
實際存在的路徑：經營管理在留資格
若要以事業為基礎取得在留資格，日本的制度是經營管理類。它的核心不是投入多少錢，而是有沒有一個實質運作的事業：需要有獨立的營業處所、具體可行的事業計畫、實際的營運活動，以及符合規定的資本或雇用規模。審查關注的是事業的實質，而不是資產的多寡。
不動產出租能不能構成「事業」？
這是最多人問的一題。單純持有幾戶公寓收租、日常管理全部委外，通常難以被認定為具備實質營運的事業。要讓不動產相關業務構成經營管理的基礎，一般需要具備實際的營業處所、由申請人主導的經營活動、以及一定的事業規模與持續性。這條路不是不能走，但它的門檻在「事業實質」而不是「買幾間房」，且個案差異很大，必須由日本的行政書士依實際規劃評估。
續簽與永住是另一段路
取得在留資格只是開始。續簽時會檢視事業的實際營運狀況、納稅與社會保險的履行；永住申請另有居住年限、納稅紀錄與其他要件。用一個不具實質的事業取得初次許可，通常會在第一次續簽時出問題。
那麼，置產在整體規劃裡該擺在什麼位置？
擺在資產配置，不要擺在身分規劃。務實的做法是把兩件事分開：身分的部分，依你的實際活動（經營事業、受僱、留學、配偶）選擇對應的在留資格，並由專業人士評估可行性；置產的部分，以資產配置與居住需求的邏輯判斷，考量的是區位、收益、流動性與持有成本。兩件事分開之後，你會發現決策都變簡單了——因為不必為了配合一個不存在的制度，去買不適合的物件。
常見問題
在日本買房可以拿簽證嗎？
不能。日本沒有以購置不動產為基礎的居留制度，持有不動產不會延長停留期限或構成在留資格的申請理由。
出租不動產可以申請經營管理嗎？
單純持有收租且管理外包通常難以認定為實質事業。是否可行取決於營業處所、經營活動與事業規模，應由日本行政書士依個案評估。
買房對永住申請有幫助嗎？
持有不動產本身不是永住審查的單獨加分事由。永住有居住年限、納稅與社會保險履行等要件，應依官方規定準備。