「日本房價在漲」或「日本房價在跌」這兩句話通常都對，只是講的不是同一批物件。要判讀走勢，得先知道你看的是哪一個指標。
指標一：公示地價與基準地價
由官方每年公布的土地價格指標，反映的是土地而非建物，且以標準地點為樣本。它的優點是連續、可比、涵蓋全國；限制是不等於成交價，也無法反映個別物件的建物狀況。適合用來看區域的長期方向。
指標二：成交價格指數
依實際成交資料編製，較接近市場實況，並可依住宅、公寓、土地分類。使用時要注意分類與地區的對應——全國住宅指數與東京都心公寓指數是完全不同的兩條線。
指標三：租金指數與空室率
這兩個才是收益型投資真正該看的。價格上漲但租金持平，代表收益率在下降；空室率上升而租金未跌，通常是租金調整的前兆。對出租導向的買方，租金與空室的變化比房價指數更有預測力。
最常見的誤讀：用全國平均看個別物件
日本的市場高度分化，人口流入的核心區與外流的地方，走勢方向可能相反。全國平均是這兩者相抵後的結果，對任何單一物件都沒有解釋力。要看的是該都道府縣、甚至該區的資料。
第二個誤讀：把匯率變動當成房價變動
以台幣計算時，日圓匯率的變動會直接改變你看到的數字。日圓貶值時，同樣的日圓價格換算成台幣會下降，看起來像「房價跌了」。評估物件本身的價值變化應以日圓計，匯率則另外當成一個獨立的風險項目處理。
現在是進場的好時機嗎？
與其預測時點，不如確認條件：你要的那一類物件，在你鎖定的那一區，租賃需求與空室率是什麼狀況、供給量未來兩年如何、以及以現在的價格買進後的淨收益率能不能接受。這三題的答案若都成立，時點的重要性就會下降很多；若有一題不成立，再好的時點也救不回來。
常見問題
公示地價可以當成房價嗎？
不行。它反映的是土地價格且以標準地點為樣本，不等於成交價，也未包含建物價值。
為什麼新聞說漲，我看的物件卻沒漲？
日本市場高度分化，全國平均由人口流入與外流地區相抵而成，對單一物件沒有解釋力。
要不要等房價跌了再買？
比起預測時點，更該確認該區段的租賃需求、未來供給量與以目前價格計算的淨收益率是否可接受。