只看單一城市的走勢圖，容易誤判全局
很多人查日本房價走勢圖，只查了東京一個城市，就以為看到了整個日本市場的樣貌。但日本不同城市的房價週期並不同步，有些城市漲勢延續多年，有些才剛開始回溫，只看一條線很容易做出偏頗的判斷。
怎麼把多城市走勢圖疊在一起比較
使用國土交通省公布的不動產價格指數，可以分別下載東京、大阪、名古屋、福岡等主要城市的時間序列資料，用同一個起始基準點（例如把某一年設為100）重新換算後疊圖比較，才能看出各城市漲跌幅度的相對差異，而不是被絕對數字誤導。
看走勢圖時容易忽略的兩個陷阱
第一個陷阱是把住宅用與商業用指數混在一起比較，兩者週期常常不一致；第二個陷阱是忽略匯率波動，如果用台幣換算後的走勢圖，看到的漲跌可能有一部分其實是匯率變化，而不是日本當地房價真的變動。
不同城市的走勢圖形狀說明了什麼
東京的走勢圖通常波動幅度較大，反映其對國際資金的敏感度；地方都市的走勢圖則相對平緩，但也代表流動性較低、上漲動能較弱。把形狀差異對照人口結構與產業腹地，能幫助判斷這個走勢未來是否有延續性。
自己動手做走勢圖比只看懶人包更可靠
網路上流傳的走勢圖懶人包，經常沒有標明資料來源、基準年份或涵蓋的物件類型，可信度參差不齊。建議直接從官方公開資料下載，自己用試算表畫一次，雖然多花一點時間，但能確保看到的是正確的比較基礎。
走勢圖只是起點，不是決策的全部
就算把多城市走勢圖做得再精確，也只能反映過去的變化，實際判斷是否進場，還需要搭配人口移入移出、產業發展計畫、交通建設等基本面資料一起評估，走勢圖適合用來輔助判斷，不適合單獨作為決策依據。
動手畫日本房價走勢圖的五個步驟
知道要疊圖之後，實際操作時最容易出錯的是前置整理。建議依下列順序進行，每一步都確認清楚再往下：
- 統一資料基準：每一條線的物件類型要一致，例如都用公寓，或都用住宅綜合；地域層級也要相同，不要拿一個都市圈和一個單一行政區比較。
- 對齊頻率與期間：月資料與季資料不要混用，起訖期間也要相同，缺漏的期別要標註，不要自行補值。
- 換算成同一基期：選定共同的基期，把每個城市各期的數值除以該城市基期的數值，再乘以100。
- 放在同一個縱軸：所有城市共用一個刻度，避免為了好看替每條線各設一個軸。
- 標註重要事件：在圖上標出利率變動、重大政策或災害等時間點，判讀時才知道轉折可能和什麼有關。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設城市甲在基期的指數為120，目前為150；城市乙在基期為90，目前為117。直接看原始數字，甲比乙高很多；換算基期後，甲為125，乙為130，代表這段期間乙的漲幅其實比甲大。
基期選在哪裡，會改變日本房價走勢圖的結論
疊圖看起來客觀，但基期的選擇會直接影響結論。若基期剛好落在某個城市的谷底，它之後的漲幅會被放大，看起來像是表現最好的城市；若基期落在它的高點，同一條線就會顯得疲弱。
避免被基期誤導，有兩個實用做法。第一是換兩到三個不同的基期各畫一次，結論如果都一致，才比較可信。第二是另外畫一張年增率圖，也就是每一期與前一年同期相比的漲跌幅，這樣可以看出各城市的漲跌週期是否同步，哪個城市先轉折、哪個城市後跟上，而不受基期位置影響。
價格線之外，還可以對照哪些資料
只有價格的走勢圖，只能回答「漲了多少」，回答不了「為什麼漲、能不能持續」。可以另外準備幾張同期間的圖放在一起看：
| 對照資料 | 可以回答的問題 |
|---|---|
| 人口的遷入遷出 | 漲幅是否有實際居住需求支撐 |
| 租金水準 | 價格上漲時租金有沒有跟上，收益率是否被壓縮 |
| 新建住宅供給量 | 未來是否有大量新供給可能壓抑價格 |
| 成交件數 | 上漲是多數交易一起推動，還是少量高價成交拉高 |
建議把這些資料分成上下排列的小圖，共用同一條時間軸，而不是全部擠在同一張圖上用兩個縱軸，雙縱軸的刻度一調整，兩條線看起來的關係就完全不同，很容易誤讀。
用台幣看日本房價走勢圖時，把匯率效果拆開
台灣買方最後關心的是台幣報酬，所以常會把走勢圖換算成台幣來看。這樣做沒有錯，但建議同時保留日圓計價的那一條線，兩條線的差距，就是匯率造成的部分。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設某城市的指數在一段期間內以日圓計上漲百分之二十，同期日圓對新台幣貶值百分之十五。以台幣計算的變化約為一點二乘以零點八五再減一，也就是只上漲百分之二左右。如果只看台幣那條線，會以為這個城市的房價幾乎沒動；如果只看日圓那條線，又會高估自己實際賺到的台幣。
把兩條線並列，你就能分清楚：日圓計價的漲跌反映的是當地市場本身，屬於選城市、選物件的判斷；兩條線之間的差距則是匯率風險，屬於資金配置與換匯時點的判斷。這兩件事應該分開處理，不要讓匯率的波動左右你對某個城市房市好壞的看法。
看完多城市走勢圖後，該回答的四個問題
圖畫好之後，與其只記住「哪個城市漲最多」，不如逐一回答下列問題，把圖轉成可以用在選城市上的判斷：
- 各城市從什麼時候開始走勢分歧，當時發生了什麼事。
- 漲幅最大的城市，租金與人口是否同步成長，還是只有價格在動。
- 遇到下跌時，各城市的最大跌幅有多深、多久回到原來的水準。
- 你能接受的波動程度，對應的是哪一種形狀的走勢。
重視穩定現金流的人，可能更適合波動小、回復穩定的城市；能承受較大波動、持有期較長的人，才適合考慮漲跌幅都大的城市。
常見問題
日本各城市的房價走勢圖去哪裡查？
國土交通省的不動產價格指數網站提供各城市、各類型的公開時間序列資料，可自行下載整理。
疊圖比較時基準點怎麼設定比較公平？
建議把所有城市在同一個起始年份都換算成100，之後的數字才是可比較的相對漲跌幅，而不是絕對數值。
走勢圖上漲就代表現在是好的進場時機嗎？
走勢圖只反映過去到現在的變化，不能直接當成未來走勢的保證，仍需搭配人口結構、供給狀況等其他因素判斷。
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