東森國際地產是不動產顧問公司，不辦理簽證業務。在留資格的要件與審查標準調整頻繁，請以日本官方當期公告為準，並洽移民署許可的移民業者或日本的行政書士。
論壇上關於「日本投資移民」的討論，最大的問題是名詞混用：投資移民、經營管理簽證、永住、歸化被當成同一件事在談。先把名詞分清楚，多數疑問就變成可以查證的具體問題。
第一個要釐清的：日本沒有投資移民類別
日本的在留資格制度中，沒有一個以投資金額為核心的移民類別。與事業相關的路徑是經營管理在留資格，審查的是事業的實質而非投入的金額。任何以「投資多少錢可以移民日本」為框架的討論，制度基礎就不成立。
疑問一：買房可以嗎？
不行。購置不動產不構成在留資格的申請理由，也不會在永住審查中構成單獨的加分事由。持有不動產與居留身分是兩套獨立的制度。
疑問二：開一家公司就可以嗎？
設立公司只是形式要件之一。審查關注的是：有沒有獨立的營業處所、具體可行的事業計畫、申請人實際的經營活動、以及與規模相稱的資本或雇用。掛名而不實際經營，初次可能通過，續簽時通常會出問題。
疑問三：出租不動產算事業嗎？
單純持有數戶收租、管理全部委外，通常難以被認定具備事業實質。若要往這個方向，一般需要實際的營業處所、由申請人主導的業務與一定的規模與持續性。個案差異大，必須由日本的行政書士評估。
疑問四：多久可以拿永住？
永住有居住年限、納稅與社會保險履行等要件，且需以合法的在留資格持續居住。用一個不具實質的事業取得初次許可，往往連續簽都過不了，更談不上永住。
該向專業人士問哪幾個問題？
建議直接問這五題：一、以我的背景與規劃，哪一種在留資格最貼合？二、這個資格的初次許可需要具備哪些實質條件？三、取得之後每年要維持什麼、續簽時會被檢視什麼？四、從取得到可申請永住，實際需要幾年、期間的離境天數有無限制？五、如果事業未如預期，有哪些調整的空間？這五題問完，你會得到一個可執行的規劃，而不是一個金額數字。論壇上找不到這些答案，因為它們的答案因人而異——而那正是這件事的本質。
常見問題
日本有投資移民嗎？
在留資格制度中沒有以投資金額為核心的移民類別。與事業相關的是經營管理在留資格，審查事業實質而非投入金額。
買房對永住有幫助嗎？
持有不動產不是永住審查的單獨加分事由。永住有居住年限、納稅與社會保險履行等要件，應依官方規定準備。
出租不動產能當事業嗎？
單純持有收租且管理外包通常缺乏事業實質。是否可行取決於營業處所、經營活動與規模，應由日本行政書士依個案評估。